Dòng vốn FDI công nghệ cao tạo lực đẩy cho bất động sản công nghiệp phía Nam

Dữ liệu từ CBRE cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam (gồm TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu) tiếp tục cải thiện về nguồn cầu.

Tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ đạt 124 ha, tăng 125% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, Bình Dương và Đồng Nai chiếm tới 83% tổng diện tích hấp thụ. Nhóm khách thuê chủ yếu đến từ các lĩnh vực điện - điện tử và logistics.

Bên cạnh sự cải thiện về nhu cầu thuê, thị trường còn ghi nhận sự chuyển dịch trong cơ cấu dòng vốn FDI tại TP. Hồ Chí Minh (cũ). Nguồn vốn đang dần chuyển từ các ngành gia công truyền thống sang các lĩnh vực công nghệ lõi, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI) và hạ tầng kỹ thuật số.

Xu hướng này được thể hiện qua hai dự án quy mô lớn tại Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh (SHTP), gồm dự án trung tâm dữ liệu (Data Center) của nhà đầu tư Singapore với tổng vốn 508 triệu USD và dự án Starmason trị giá 480 triệu USD. Những dự án này góp phần củng cố xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng theo hướng tập trung vào các ngành có giá trị gia tăng cao tại khu vực phía Nam.

Ở phân khúc nhà kho và nhà xưởng xây sẵn (RBW/RBF), thị trường cấp 1 khu vực phía Nam ghi nhận khoảng 0,47 triệu m² nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2026. Lượng hấp thụ đạt hơn 0,37 triệu m².

Nhu cầu thuê kho xây sẵn tiếp tục được dẫn dắt bởi các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử, trong khi các doanh nghiệp điện - điện tử vẫn là nhóm khách thuê chủ lực đối với nhà xưởng xây sẵn.

Điểm đáng chú ý trong quý II/2026 là giao dịch phát triển trung tâm phân loại tự động có diện tích hơn 60.000 m² tại Khu công nghiệp Nam Thuận của một doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử quốc tế. Dù không được tính vào tổng diện tích hấp thụ của phân khúc kho, xưởng xây sẵn truyền thống, dự án cho thấy mô hình xây dựng theo yêu cầu (Built-to-Suit - BTS) đang trở thành lựa chọn phù hợp đối với các trung tâm logistics quy mô lớn nhờ đáp ứng tốt các yêu cầu kỹ thuật chuyên biệt.

Đất công nghiệp phía Nam tăng hấp thụ 125% trong 6 tháng đầu năm 2026. Ảnh minh họa.

Nhìn chung, thị trường duy trì hoạt động ổn định với tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng đạt 91% và nhà kho đạt 80%.

Trong bối cảnh nguồn cung mới gia tăng, các chủ đầu tư chủ yếu giữ ổn định mặt bằng giá để tăng sức cạnh tranh. Giá chào thuê trung bình gần như không thay đổi so với quý trước, duy trì ở mức 5,2 USD/m²/tháng đối với nhà xưởng và 5,0 USD/m²/tháng đối với nhà kho.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại. TP. Hồ Chí Minh của CBRE, cho biết nguồn cung bất động sản công nghiệp trong năm 2026 dự kiến tiếp tục ở mức cao, đặc biệt là phân khúc nhà xưởng xây sẵn nhờ khả năng đáp ứng linh hoạt về diện tích, thời hạn thuê, đồng thời giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí và rút ngắn thời gian đưa dự án vào vận hành.

Theo bà Thanh, việc các chủ đầu tư mở rộng danh mục sản phẩm cũng phản ánh chiến lược thu hút đa dạng nhóm khách thuê. Trước áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới, giá thuê kho và nhà xưởng xây sẵn được dự báo chỉ tăng khoảng 2-3% trong năm.

Về dài hạn, thị trường sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi tiến độ triển khai các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm và định hướng phát triển các khu thương mại tự do (FTZ). Các dự án này được kỳ vọng tạo động lực cho những cực tăng trưởng công nghiệp mới, đặc biệt tại khu vực quanh Sân bay Quốc tế Long Thành và các hành lang kinh tế dọc tuyến Vành đai 3, Vành đai 4./.