Đột phá chính sách cho thị trường bất động sản?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang đối diện nhiều thách thức, việc đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước quản lý đang được kỳ vọng như một bước đột phá chính sách. Tuy nhiên, để phát huy hiệu quả, mô hình này cần đi kèm cơ chế vận hành đồng bộ, tránh hình thức hóa hoặc chồng chéo với hệ thống sẵn có.

Kỳ vọng lớn từ chính sách mới

Thời gian qua, giao dịch nhà đất tại Việt Nam chủ yếu diễn ra trên các sàn BĐS tư nhân hoặc thông qua môi giới tự do. Điều này khiến hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả người bán lẫn người mua. Từ vấn đề thông tin nhiễu loạn, giá cả bị “thổi phồng”, đến pháp lý không rõ ràng... tất cả đều góp phần làm suy giảm niềm tin vào thị trường.

Việc đề xuất thành lập các Trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước tổ chức và quản lý đang nhận được sự quan tâm lớn trong giới chuyên gia và người dân. Ảnh: Trần Dũng

Việc đề xuất thành lập các Trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước tổ chức và quản lý đang nhận được sự quan tâm lớn trong giới chuyên gia và người dân. Ảnh: Trần Dũng

Chính vì vậy, việc đề xuất thành lập các Trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước tổ chức và quản lý đang nhận được sự quan tâm lớn từ cả giới chuyên gia lẫn người dân. Theo đề xuất, mô hình này sẽ hoạt động tương tự như Sở giao dịch chứng khoán, đóng vai trò là đầu mối kiểm soát các giao dịch BĐS, công khai giá cả, bảo đảm pháp lý và minh bạch nguồn cung.

“Lập Trung tâm giao dịch nhà đất công lập sẽ giúp tăng tính minh bạch, giảm thiểu tình trạng đầu cơ, lũng đoạn giá và thao túng thị trường từ nhóm môi giới tự do không đủ năng lực. Đây là bước tiến cần thiết nếu muốn thị trường BĐS phát triển lành mạnh” – chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận.

Theo Bộ Xây dựng, một trong những tác động rõ rệt nhất của mô hình Trung tâm giao dịch nhà đất công là khả năng tăng tính minh bạch của thị trường. Bởi hiện nay hơn 70% giao dịch nhà đất chưa được thực hiện qua sàn, dẫn tới tình trạng “hai giá”, chênh lệch lớn giữa giá kê khai và giá thực tế. Người mua bị “mù thông tin”, trong khi cơ quan quản lý Nhà nước lại thiếu dữ liệu đầu vào để xây dựng chính sách.

Vì vậy, khi các giao dịch phải thông qua Trung tâm công lập - nơi được tích hợp đầy đủ thông tin quy hoạch, giấy tờ pháp lý, lịch sử chuyển nhượng, định giá công khai… thì thị trường sẽ dần đi vào nền nếp. Đồng thời, tình trạng đầu cơ, găm hàng, đẩy giá cũng sẽ bị hạn chế nhờ vào cơ chế kiểm soát chặt chẽ từ đầu vào.

“Chúng ta đang rất thiếu một kênh thông tin chính thống để người dân tra cứu dữ liệu nhà đất một cách tin cậy. Trung tâm giao dịch do Nhà nước vận hành sẽ đóng vai trò là “hệ thống lọc” giúp loại bỏ hàng tồn, hàng không đủ điều kiện pháp lý khỏi thị trường” - ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đánh giá.

Theo đánh giá, sự xuất hiện của các Trung tâm giao dịch công lập không tránh khỏi việc tác động tới các DN môi giới BĐS tư nhân hiện nay. Sự “lấn sân” của Nhà nước vào một phần hoạt động trước nay do khu vực tư đảm nhiệm có thể khiến thị trường cạnh tranh gay gắt hơn, buộc các đơn vị yếu năng lực phải cải tổ hoặc rời cuộc chơi.

Nhưng đối với người dân và nhà đầu tư nhỏ lẻ, sự hiện diện của một đơn vị giao dịch công sẽ giúp họ an tâm hơn khi thực hiện các thương vụ mua bán nhà đất. Đồng thời, nhờ vào dữ liệu tập trung và công khai giá giao dịch thực tế, người mua có thể đưa ra quyết định đúng đắn hơn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào bên môi giới.

“Việc thành lập Trung tâm giao dịch nhà đất công lập không đồng nghĩa với việc loại bỏ sàn BĐS tư nhân, thay vào đó là 2 mô hình cần được thiết kế để song hành và hỗ trợ lẫn nhau. Trong đó, Trung tâm công lập giữ vai trò giám sát, xác thực pháp lý, trong khi DN tư nhân tiếp tục triển khai dịch vụ môi giới, chăm sóc khách hàng chuyên nghiệp” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích.

Bảo đảm công tác vận hành để tránh hình thức

Trên thế giới, nhiều quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, Đức... đã triển khai thành công hệ thống giao dịch BĐS tập trung do Nhà nước vận hành. Tại Singapore, toàn bộ thông tin về căn hộ, lịch sử giao dịch, định giá và tình trạng pháp lý... được công khai minh bạch qua nền tảng “OneMap”, giúp người dân dễ dàng ra quyết định đầu tư. Vì vậy, Việt Nam có thể học hỏi để phát triển hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ đang đẩy mạnh chuyển đổi số và xây dựng nền hành chính phục vụ.

Tuy nhiên, theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, để mô hình Trung tâm giao dịch nhà đất công lập đi vào thực tiễn một cách hiệu quả, cần bảo đảm một số điều kiện then chốt, gồm: Cơ sở pháp lý rõ ràng, phân định rõ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn với các sàn giao dịch hiện hữu. Tránh tình trạng chồng chéo, gây lãng phí nguồn lực và tạo gánh nặng hành chính cho DN;

Trung tâm cần tích hợp chặt chẽ với hệ thống dữ liệu đất đai, quy hoạch, cấp phép xây dựng, thông tin tín dụng để cung cấp dịch vụ một cửa cho người dân, DN; Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ số, cho phép người dân tra cứu và thực hiện giao dịch trực tuyến, từ đó tiết kiệm thời gian và chi phí; Đồng thời cũng phải xây dựng cơ chế phối hợp với địa phương và tổ chức tín dụng, như: định giá tài sản, xác minh giao dịch... tạo sự liên thông giữa Trung tâm, cơ quan thuế, ngân hàng và cơ quan quản lý chuyên ngành để tạo sự thông suốt.

“Việc thành lập Trung tâm giao dịch nhà đất công lập là xu thế tất yếu trong quản lý thị trường BĐS hiện đại. Nhưng không nên hiểu rằng mô hình này sẽ thay thế sàn giao dịch tư nhân, mà phải là nơi xác thực, minh bạch hóa và giám sát hoạt động giao dịch. Quan trọng nhất là cần có quy định pháp lý rõ ràng, tránh tạo ra rào cản mới cho thị trường. Các trung tâm này cần vận hành trên nền tảng công nghệ số, kết nối với hệ thống định giá đất, dữ liệu quy hoạch và cấp phép, nhằm loại bỏ các rủi ro tiềm ẩn trong giao dịch. Việc Nhà nước chủ động “ra tay” là tín hiệu tốt, nhưng phải song hành cùng cải cách thủ tục hành chính, đơn giản hóa quy trình” – TS Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm.

Trong khi đó, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, việc thành lập Trung tâm giao dịch nhà đất do Nhà nước quản lý không đơn thuần là một biện pháp kỹ thuật, mà là một sự điều chỉnh chiến lược nhằm thiết lập lại trật tự thị trường BĐS theo hướng minh bạch, công bằng và bền vững. Trong trung hạn, đây sẽ là công cụ hỗ trợ đắc lực cho mục tiêu bình ổn giá nhà, thúc đẩy dòng vốn đầu tư dài hạn, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua.

“Trung tâm giao dịch nhà đất công lập nên giữ vai trò điều tiết và giám sát, không phải cạnh tranh hay thay thế sàn giao dịch tư nhân, nhằm bảo đảm tính minh bạch, công khai pháp lý, tránh để hoạt động mua bán bị thao túng bởi nhóm lợi ích. Muốn tạo niềm tin cho người dân, phải có cơ chế kiểm soát thông tin, định giá minh bạch và bảo vệ bên mua. Nếu không sẽ trở thành hình thức “sàn Nhà nước” nhưng kém hiệu quả hơn khu vực tư và mô hình Trung tâm giao dịch công chỉ làm nhiệm vụ hành chính kiểu “cấp phép” thì sẽ không giải quyết được gốc rễ của vấn đề” – GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho hay.

Muốn Trung tâm giao dịch nhà đất hoạt động hiệu quả thì phải có cơ chế phối hợp liên ngành, tránh mô hình đơn lẻ, cứng nhắc. Cần tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai, sàn đấu giá đất công, hệ thống quản lý quy hoạch và cả hệ thống định giá tài sản tại ngân hàng. Nếu chỉ đơn thuần thành lập Trung tâm ở cấp tỉnh mà không có kết nối với dữ liệu quốc gia, thì sẽ dẫn đến tình trạng phân mảnh, hoạt động thiếu hiệu quả và người dân lại tiếp tục chọn giao dịch ngoài luồng vì thủ tục hành chính quá phức tạp.

Nguyên Phó Viện trưởng CIEM, TS Trần Kim Chung

Doãn Thành

Nguồn KTĐT: https://kinhtedothi.vn/dot-pha-chinh-sach-cho-thi-truong-bat-dong-san.778334.html