Dự án Bella Vista tại Tây Ninh: Cả ngàn khách hàng cùng chủ đầu tư mòn mỏi chờ sổ đỏ

Ông Mạnh Hùng, khách hàng mua đất tại Dự án Bella Vista vẫn mòn mỏi chờ được cấp sổ đỏ (Ảnh: Gia Huy)

Không sổ, không tạm trú

Có mặt tại Dự án khu dân cư, nhà ở công nhân và chuyên gia Hồng Đạt (Dự án Bella Vista, xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh), ông Nguyễn Mạnh Hùng - một cư dân tại đây cho biết đã mua đất nền từ năm 2020 và đã xây nhà ở. Tuy nhiên, đến nay, ông và hơn 2.500 hộ dân khác vẫn chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Do chưa có sổ đỏ, gia đình ông cũng như nhiều hộ khác không thể đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú. “Chúng tôi đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư, họ nói Sở Tài nguyên và Môi trường vẫn chưa hoàn tất thẩm định tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp, nên chưa thể cấp sổ cho người dân”, ông Hùng chia sẻ.

Ông Lê Văn Thanh, một người dân khác sinh sống tại Dự án cho biết, ông làm việc tại Khu công nghiệp Đức Hòa 3, nơi Dự án tọa lạc. Ông mua đất năm 2019, xây nhà vào năm 2020 và đưa vợ con từ Cà Mau lên sinh sống. “Tới nay đã 5 năm rồi, chúng tôi vẫn chưa có sổ đỏ. Nhiều lần, chúng tôi tìm đến chủ đầu tư làm việc, họ cho biết cũng gặp khó vì phụ thuộc vào cơ quan chức năng. Chủ đầu tư từng cho chúng tôi xem nhiều văn bản gửi tới Chủ tịch UBND tỉnh và Sở Tài nguyên và Môi trường, xin được đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá đất hoặc tạm ứng tiền sử dụng đất để có thể ‘ra sổ’ cho dân, nhưng đều không được chấp thuận”, ông Thanh nói.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Dự án Khu dân cư, nhà ở công nhân và chuyên gia Hồng Đạt nằm trong Khu công nghiệp Đức Hòa 3, thuộc Khu công nghiệp Hồng Đạt, với tổng diện tích 100 ha, được thành lập năm 2008. Năm 2016, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công văn số 1779/TTg-KTN, ngày 11/10/2016, chấp thuận giảm diện tích Khu công nghiệp xuống còn 30 ha, đồng thời chuyển 70 ha còn lại sang xây dựng khu dân cư.

Ngày 25/11/2016, Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An được UBND tỉnh Long An chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư theo Quyết định số 4936/QĐ-UBND, với diện tích khoảng 70 ha tại xã Đức Lập Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (nay là xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh).

Đến ngày 16/10/2018, UBND tỉnh Long An tiếp tục ban hành Quyết định số 3735/QĐ-UBND, cho phép doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng hơn 580.000 m2 đất từ đất khu công nghiệp sang đất ở, thương mại và dịch vụ để đầu tư khu dân cư.

Ngày 29/5/2019, UBND tỉnh có Quyết định số 1843/QĐ-UBND, điều chỉnh tên, mục tiêu và quy mô dự án - chuyển sang xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư, nhà ở công nhân và chuyên gia.

Sau khi hoàn tất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ đầu tư tiến hành làm hạ tầng, phân lô và mở bán 2.870 nền đất cho người dân, với giá từ 600 đến 800 triệu đồng/nền.

Chủ đầu tư nói gì?

Ông Trần Đức Vinh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An cho biết, doanh nghiệp đang gặp vô vàn khó khăn và sức ép liên quan đến Dự án Bella Vista.

“Từ tháng 3/2021, chúng tôi đã nhiều lần có đơn kiến nghị khẩn cấp gửi tỉnh Long An và các sở, ngành đề nghị giải quyết vướng mắc về tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa được tháo gỡ. Trong khi đó, người dân liên tục khiếu nại, treo băng rôn đòi sổ, thậm chí khởi kiện, yêu cầu công ty trả lãi do chậm bàn giao. Hình ảnh doanh nghiệp bị ảnh hưởng nặng nề, phải gồng mình chịu sức ép suốt nhiều năm qua”, ông Vinh nói.

Theo ông Vinh, nguồn cơn của vấn đề xuất phát từ việc thẩm định giá đất sai của đơn vị được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Long An (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Tây Ninh) thuê thực hiện trước đây. Cụ thể, năm 2020, Sở thuê Công ty TNHH DV TV Đầu tư và Thẩm định giá LAHA làm đơn vị thẩm định giá đất cho dự án. Ngày 10/12/2020, UBND tỉnh Long An (cũ) ban hành Quyết định số 4532/QĐ-UBND, xác định số tiền sử dụng đất mà Hồng Đạt phải nộp bằng số tiền doanh thu mà doanh nghiệp bán cả dự án cho người dân thu về.

Tuy nhiên, sau khi rà soát, doanh nghiệp nhận thấy cách tính này không đúng quy định. “Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) quy định khi định giá phải khảo sát tối thiểu 3 thửa đất tương tự, hay còn gọi là thửa đất so sánh đã chuyển nhượng, trúng đấu giá trong không qua 2 năm, nhưng đơn vị tư vấn đã không thực hiện. Đây là sai sót đầu tiên. Ngoài ra, còn nhiều sai sót khác khiến việc tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp cao hơn thực tế”, ông Vinh cho biết.

Việc thẩm định giá đất này sau đó, vào ngày 18/12/2024, đã bị Thanh tra Chính phủ kết luận là sai và yêu cầu phải thẩm định lại.

Trong suốt 5 năm qua, ông Vinh kể, doanh nghiệp đã nhiều lần kiến nghị UBND tỉnh và Sở Nông nghiệp và Môi trường sớm đẩy nhanh việc thẩm định giá đất để doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ tài chính, “ra sổ” cho người dân.

Đáng nói là, việc này có thêm vướng mắc mới. Ông Vinh chia sẻ, trước đây, nhiều tuyến đường trong dự án chỉ là đường đất hoặc đá xanh, sau khi doanh nghiệp đầu tư nâng cấp, đường xá tốt hơn. “Nhưng cơ quan chức năng lại tính tiền sử dụng đất dựa trên hạ tầng mới, khiến giá bị đội lên cao”, ông Vinh lo ngại.

Cụ thể, nhiều khu vực lẽ ra chỉ phải nộp khoảng 800.000 đồng/m2, nhưng giờ lại bị tính là đất ven đường, với mức giá từ 3,3 đến 3,8 triệu đồng/m2. “Thời điểm năm 2018, chúng tôi bán đất cho người dân chỉ từ 2-3 triệu đồng/m2. Nếu tính như vậy, chúng tôi phải đóng tiền sử dụng đất cao hơn cả giá bán”, ông Vinh nói.

Đặc biệt, ông Vinh cho biết thêm, năm 2018, doanh nghiệp đã thuê đơn vị thẩm định độc lập để đề xuất mức giá phù hợp, gửi tới cơ quan chức năng, nhưng không được xem xét.

“Năm 2020, khi nhận thông báo tính tiền sử dụng đất, số tiền bị đội thêm hàng trăm tỷ đồng so với chứng thư trước đó, khiến chúng tôi rất khó xoay xở. Hiện, doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn kinh phí để nộp, nhưng vẫn chưa biết khi nào mới được hoàn tất nghĩa vụ tài chính và ra sổ cho người dân”.

Trước phản ánh của người dân và doanh nghiệp, phóng viên Báo Tài chính - Đầu tư đã nhiều lần gửi giấy giới thiệu và đặt lịch làm việc với Sở Nông nghiệp và Môi trường Tây Ninh. Tuy nhiên, sau nhiều tháng cùng nhiều lần liên hệ, lãnh đạo Sở vẫn chưa có phản hồi.

Gia Huy