Dự án 'đứng hình', doanh nghiệp 'đứng tim' - Bài 3: Cơ quan chức năng chưa thực sự quyết liệt

Trên địa bàn TP.HCM, sự lúng túng hoặc tâm lý e ngại trách nhiệm của một số sở, ngành đang là nguyên nhân khiến không ít dự án rơi vào tình trạng “đứng hình”. Hệ quả là cư dân bức xúc, khiếu nại kéo dài; chủ đầu tư mất uy tín, thương hiệu, nhưng chỉ biết “kêu trời”. Thực tế cho thấy, để khơi thông điểm nghẽn, khôi phục niềm tin và thu hút nguồn vốn ngoài ngân sách, chính quyền Thành phố cần có những giải pháp mạnh mẽ, quyết liệt hơn.

Tham mưu chưa đảm bảo chất lượng

Vấn đề này thể hiện rõ qua một số dự án bất động sản vừa được Thanh tra TP.HCM nêu tại kết luận thanh tra các dự án gặp khó khăn, vướng mắc trên địa bàn. Điển hình là Dự án khu nhà ở Long Hương (giai đoạn I), với tổng mức đầu tư 122,6 tỷ đồng, do Công ty TNHH Bất động sản Phước Sơn làm chủ đầu tư.

Phối cảnh Dự án Khu dân cư Tân Phước (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ) bị chậm tiến độ vì dính phần diện tích xen kẹt do Nhà nước quản lý

Dự án được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 2954/QĐ-UBND ngày 31/10/2019, trên cơ sở tham mưu của Sở Xây dựng tại Tờ trình số 1219/SXD-TTr ngày 18/10/2019. Dự án có tổng diện tích 53.210,9 m2, tại phường Long Hương, bao gồm 200 căn nhà, trong đó có 156 căn nhà liên kế với tổng diện tích xây dựng hơn 16.000 m2 và 44 căn biệt thự với diện tích hơn 12.000 m2; phần còn lại là đất giao thông với diện tích gần 25.000 m2. Tiến độ thực hiện dự kiến trong 36 tháng kể từ ngày được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Kết quả thanh tra cho thấy, chủ đầu tư đã hoàn thành một số thủ tục pháp lý quan trọng như chấp thuận chủ trương đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng và đã triển khai thi công một số hạng mục rồi “đứng hình”, chậm tiến độ bởi hàng loạt vướng mắc như chưa được thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Nguyên nhân, theo Thanh tra TP.HCM, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) đã cho Dự án được phép chuyển mục đích sử dụng 37.831,8 m2 đất nông nghiệp sang mục đích đất ở tại đô thị và đất giao thông (23.851,2 m2) từ ngày 8/6/2021 tại Quyết định số 1522/QĐ-UBND, nhưng đến nay vẫn chưa ban hành quyết định phê duyệt giá đất làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

“Như vậy, việc ban hành giá đất làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về chuyển mục đích sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) tham mưu còn chậm và chưa đảm bảo chất lượng”, Thanh tra TP.HCM nhận định.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, từ tháng 8/2021 đến tháng 6/2025, Sở đã có 7 lần trình phương án giá đất, nhưng Hội đồng Thẩm định giá đất trả lại hồ sơ, yêu cầu kiểm tra, rà soát lại một số nội dung liên quan đến việc xác định giá đất.

Tới tham mưu chưa kịp thời

Chưa hết, Dự án khu nhà ở Long Hương (giai đoạn I) còn gặp tiếp vấn nạn điển hình là dính đất xen kẹt do Nhà nước quản lý.

Cụ thể, Dự án được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phê duyệt chủ trương đầu tư từ ngày 31/10/2019 và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất một phần (37.831,8 m2 đất) từ ngày 8/6/2021, nhưng đến nay vẫn chưa được xử lý các thủ tục đối với phần đất xen kẹt do Nhà nước quản lý.

Theo Thanh tra TP.HCM, phần đất xen kẹt do Nhà nước quản lý đã được Sở Nông nghiệp và Môi trường tham mưu, nhưng việc tham mưu của Sở này chưa được kịp thời.

Nguyên nhân, bên cạnh lỗi của chủ đầu tư (chậm đề nghị cơ quan có thẩm quyền giao đất), còn bởi “Sở Xây dựng khi tham mưu phê duyệt chủ trương đầu tư, Sở Nông nghiệp và Môi trường khi tham mưu chuyển mục đích sử dụng đất chưa xem xét toàn diện dự án để đề xuất xử lý kịp thời”, Thanh tra TP.HCM nhận định.

Tương tự, Dự án Khu dân cư Tân Phước được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) chấp thuận chủ trương đầu tư cho Công ty TNHH Đầu tư, Xây dựng, Phát triển hạ tầng Phú Mỹ thực hiện từ năm 2020.

Dự án có tổng diện tích 43.382 m2, trong đó đất ở chiếm 26.538 m2, đất giao thông hơn 15.000 m2, còn lại là đất công viên cây xanh và đất công cộng. Dự án được quy hoạch với 226 căn nhà ở cao 4 tầng, tổng vốn đầu tư gần 103 tỷ đồng, thời gian thực hiện từ năm 2020 đến năm 2022.

Tuy nhiên, theo Thanh tra TP.HCM, đến nay, chủ đầu tư dự án đã triển khai thi công xong hạ tầng kỹ thuật và xây dựng 62/226 căn nhà liên kế, chỉ đạt khoảng 27,4% tiến độ.

Mặc dù chủ đầu tư đã thực hiện các thủ tục cơ bản như phê duyệt chủ trương đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng, nhưng lại “đứng hình” bởi dính phần diện tích 1.911,7 m2 đất xen kẹt do Nhà nước quản lý.

Năm 2022, Sở Tài nguyên và Môi trường đã xác định diện tích 1.911,7 m2 là mương nước do Nhà nước quản lý, nhưng do UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chưa ban hành quy định về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ tách thành dự án độc lập theo quy định tại Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ, nên chưa đủ cơ sở để giao đất cho doanh nghiệp.

Tháng 11/2023, sau khi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành quy định về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách phần diện tích Nhà nước quản lý thành dự án độc lập thì “Sở Tài nguyên và Môi trường chưa kịp thời tham mưu”, Thanh tra TP.HCM nêu rõ.

Từ đó dẫn tới đến nay phần diện tích 1.911,7 m2 đất xen kẹt vẫn chưa được xử lý.

Và cả… “thiếu tích cực”

Chuyện xảy ra tại Dự án Khu dân cư Đất Đỏ 1 tại xã Phước Long Thọ, huyện Đất Đỏ (cũ), nay là xã Đất Đỏ, do Công ty cổ phần Khu công nghiệp Tín Nghĩa - Phương Đông làm chủ đầu tư.

Theo Thanh tra TP.HCM, Dự án được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 tại Quyết định số 1620/QĐ-UBND ngày 26/5/2009, với tổng diện tích 100,02 ha. Đến ngày 21/9/2017, UBND huyện Đất Đỏ (cũ) phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 1858/QĐ-UBND với tổng diện tích 99,26 ha.

Dự án có tổng vốn đầu tư hơn 212 tỷ đồng, với tiến độ thi công hoàn thành trong 5 năm, từ năm 2010 đến năm 2015 (sau đó được giãn tiến độ tới quý IV/2020), với mục tiêu là đầu tư xây dựng khu dân cư tập trung, đáp ứng nhu cầu ở trong khu vực và Khu công nghiệp Đất Đỏ 1.

Tuy nhiên, đến thời điểm Thanh tra TP.HCM vào cuộc, tiến độ Dự án chậm so với chủ trương được phê duyệt. Cụ thể, Dự án mới thi công hoàn thành ghi nhận hạ tầng kỹ thuật của khu tái định cư đã được thi công hoàn thành 7 tuyến đường nội bộ và hoàn thành việc san nền, phân đường và vỉa hè, hệ thống thoát nước chính, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp nước, hệ thống cấp điện trung thế, hạ thế và trạm biến áp, cây xanh. Các hạng mục công trình khác còn lại chưa được thi công, xây dựng.

Theo Báo cáo số 187/BC-UBND ngày 21/3/2025 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì khó khăn, vướng mắc của Dự án Khu dân cư Đất Đỏ 1 là sự chậm trễ trong việc triển khai các thủ tục pháp lý liên quan đến quy hoạch xây dựng và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án.

Còn Thanh tra TP.HCM cho rằng, sự chậm trễ nêu trên xuất phát từ sự không thống nhất, phù hợp giữa 2 đồ án quy hoạch chi tiết của dự án đang có hiệu lực (đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 theo Quyết định số 1620/QĐ-UBND ngày 26/5/2009 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định số 1858/QĐ-UBND ngày 21/9/2017 của UBND huyện Đất Đỏ).

Sự không đồng nhất này đã được Sở Xây dựng phát hiện từ năm 2023 (tại Công văn số 586/SXD-QHKT ngày 2/11/2023 của Sở) và được UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thống nhất. Đồng thời, Sở Xây dựng cũng kiến nghị UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạo UBND huyện Đất Đỏ tổ chức kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm đối với tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc ban hành Quyết định số 1858/QĐ-UBND không đúng quy định.

Tuy nhiên, góp ý tại Văn bản số 2148/SXD-QHKT ngày 24/7/2017 của Sở Xây dựng lại “không được UBND huyện Đất Đỏ tiếp thu, dẫn đến sự không thống nhất, phù hợp giữa 2 đồ án quy hoạch chi tiết như nêu trên”, Thanh tra TP.HCM nêu rõ nguyên nhân dẫn tới việc đến nay ách tắc của Dự án vẫn chưa được giải quyết.

Đáng nói hơn, theo Thanh tra TP.HCM, dù phát hiện sai sót, nhưng Sở Xây dựng cũng chưa kịp thời kiểm tra, chấn chỉnh việc chấp hành các quy định pháp luật về quy hoạch xây dựng của UBND huyện Đất Đỏ.

“Khi phát hiện, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có nhiều văn bản chỉ đạo các đơn vị rà soát để giải quyết vướng mắc liên quan đến việc không thống nhất, phù hợp giữa 2 đồ án quy hoạch của dự án để tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư, ảnh hưởng đến việc điều chỉnh dự án đầu tư, thủ tục về đất đai. Tuy nhiên, các đơn vị vẫn chưa tích cực, kịp thời phối hợp, thực hiện hết chức trách nhiệm vụ được giao; đến nay vướng mắc về quy hoạch xây dựng vẫn chưa được giải quyết dứt điểm”, Thanh tra TP.HCM kết luận.n

(Còn tiếp)

Ngô Nguyên