Dự án siêu đô thị 100 tỉ đô la của Country Garden ở Malaysia hoang vắng như 'thành phố ma'

Các tòa nhà chung cư ở dự án Forest City tại bang Johor, Malaysia. Ảnh: WSJ

Trở thành mục tiêu của các chủ nợ quốc tế

Nằm ở mũi phía nam của bán đảo Malaysia là một cụm nhà cao tầng của dự án Forest City. Chúng xây dựng để làm chỗ ở cho hàng chục nghìn người trong các chung cư cao cấp nhìn ra biển. Gần một thập niên sau khi Country Garden bắt đầu khởi công xây dựng chúng, khu vực này gần như bị bỏ trống hoàn toàn.

Dự án Forest City, với tổng vốn đầu tư 100 tỉ đô la, được coi là biểu tượng hào nhoáng ở nước ngoài của Country Garden. Nhưng hiện nay, nó trở thành mục tiêu “siết nợ” của các chủ nợ quốc tế khi nhà phát triển bất động sản Trung Quốc có dấu hiệu khó khăn về tài chính.

Forest City là tài sản quý giá nhất của Country Garden bên ngoài Trung Quốc. Theo John Han, đối tác tại hãng luật Kobre & Kim, trụ sở tại New York, nếu công ty vỡ nợ, siêu dự án chưa hoàn thành này có thể giúp các chủ nợ thu hồi khoảng 1,5 tỉ đô la.

Tình trạng gần như bị bỏ trống ở các tòa nhà của Forest City là lời nhắc nhở về một số vấn đề cốt lõi đã phá hủy lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc: vay nợ cao và xây dựng quá mức.

Forest City là hiện thân của chiến lược Country Garden trong việc tung ra các siêu dự án ở những nơi có tiềm năng cao và giá đất thấp, một mô hình giúp thúc đẩy tăng trưởng khi thị trường bất động sản Trung Quốc bùng nổ.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực châu Á Thái Bình Dương của hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết Country Garden lập luận rằng nếu mua được đất giá rẻ thì về cơ bản rủi ro sẽ thấp. “Nhìn chúng, Country Garden đã cố gắng tái tạo thành công tại Trung Quốc ở nước ngoài”, Christine Li nói.

Tuy nhiên, doanh số bán hàng chậm lại và nợ nần chồng chất đã gây áp lực lên Country Garden. Hồi đầu tháng 8, công ty đã bỏ lỡ thời hạn thanh toán lãi cho hai trái phiếu bằng đồng đô la Mỹ. Công ty đã tránh tình trạng vỡ nợ bằng cách thực hiện các khoản thanh toán trước khi thời gian ân hạn 30 ngày kết thúc vào tuần này. Tuy nhiên, động thái thanh toán vào phút chót làm dấy lên mối lo ngại người khổng lồ bất động sản cuối cùng còn trụ vững của Trung Quốc có thể chịu chung số phận như hàng chục nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ trong hai năm qua. Cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông của công ty đã mất hơn một nửa giá trị kể từ đầu năm.

Han cho biết, nếu Country Garden không trả được các khoản nợ quốc tế, các chủ nợ của công ty có thể yêu cầu nắm quyền kiểm soát các tài sản nằm ngoài Trung Quốc. Ông nói, các chủ nợ quốc tế thường khó có thể tiếp quản tài sản và các công ty con của Country Garden được thành lập ở Trung Quốc đại lục do một số đặc điểm của hệ thống pháp luật Trung Quốc.

Dự kiến thu hút 700.000 người đến sinh sống

Từng là động lực tăng trưởng chính cho nền kinh tế Trung Quốc, các công ty bất động sản rơi vào cuộc khủng hoảng thanh khoản trong những năm gây đây do Bắc Kinh thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực này để hạn chế hành vi đầu cơ. Cuối năm 2021, Evergrande China Group, trước đây là một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước, đã vỡ nợ quốc tế. Năm ngoái, Sunac China, một công xây dựng hàng đầu khác, cũng vỡ nợ.

Các khó khăn kinh tế trong đại dịch Covid-19 khiến cơn suy thoái của thị trường bất động sản của Trung Quốc trở nên trầm trọng hơn.

Năm nay bắt đầu với sự lạc quan khi doanh số bán nhà tăng lên, nhưng sau đó, lĩnh vực này lại rơi vào vòng xoáy khó khăn.

Forest City từng là dự án tạo ra sự tự tin cho Country Garden. Cho đến gần đây, công ty được coi là một trong những nhà phát triển ổn định và đầu tư thận trọng ở Trung Quốc. Khu vực nơi Forest City được xây dựng nằm ở ở bang Johor, miền nam Malaysia, trước đây là một khu rừng, chỉ cách Singapore vài dặm. Country Garden lên kế hoạch triển khai dự án trên bốn hòn đảo bồi đắp ra biển và dự kiến thu hút 700.000 người đến sinh sống và làm việc vào năm 2035. Đây được xem là giải pháp thay thế rẻ hơn cho các khu đất ở trung tâm thương mại chỉ cách đó 20 phút lái xe.

Country Garden sở hữu 60% cổ phần của Forest City thông qua liên doanh Country Garden Pacificview. Số cổ phần còn lại được nắm giữ bởi Esplanade Danga 88, một công ty ở Malaysia thuộc sở hữu một cơ quan chính quyền của tiểu bang bang Johor và Tiểu vương Ibrahim Iskandar của bang này. Được động thổ vào năm 2015, đến nay, dự án Forest City đã có hàng chục tòa tháp và một khu nghỉ dưỡng chơi golf. Trong báo cáo thường niên năm 2016, Country Garden gọi đây là “dự án chiến lược dài hạn”.

“Đó là một dự án rất hứa hẹn vào thời điểm đó. Mọi thứ lúc đó đều màu hồng”, Christine Li nói.

Vắng vẻ vì khách hàng mua căn hộ chủ yếu để đầu tư

Forest City kể từ đó được gọi là “thành phố ma”, giống như những siêu dự án bất động sản phát triển trên khắp Trung Quốc được xây dựng dựa trên những giấc mơ lớn nhưng chưa bao giờ hoàn thành.

Country Garden Pacificview bác bỏ biệt danh này, cho biết hơn 80% số căn hộ ở dự án đã được bán. Tuy nhiên, hầu hết trong số chúng dường như được mua để đầu tư. Vì vậy, không có nhiều người dọn đến sống ở đó. Hàng trăm căn hộ của dự án được rao bán lại và cho thuê trên các trang web bất động sản địa phương.

Lịch sử giao dịch trên các trang web này cho thấy giá trị của chúng giảm mạnh trong những năm gần đây. Căn hộ một phòng ngủ ở Forest City được bán với giá 280 đô la/foot vuông, tương đương khoảng 3.000 đô la/mét vuông, nhưng hiện nay, có giá khoảng 116 đô la/foot vuông.

Dự án Forest City hiện đã hoàn thành 15% và chỉ mới xây dựng một hòn đảo nhân tạo.

Trọng tâm của dự án là tòa tháp cao 45 tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm. Công việc kinh doanh vẫn chưa khởi sắc ở con đường đi dạo gần đó có tên là “Phố thương mại”, nơi hầu như vẫn bỏ trống ngoại trừ một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke.

Doanh số bán hàng của dự án ban đầu rất cao nhờ các khách hàng mục tiêu của Forest City, những người Trung Quốc giàu có muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư. Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh chậm lại sau khi Bắc Kinh áp đặt các biện pháp kiểm soát vốn vào năm 2016 nhằm hạn chế các khoản thanh toán ra nước ngoài.

Năm 2018, chính phủ Malaysia chỉ trích việc dự án tập trung vào người mua Trung Quốc. Điều này khiến dự án đối mặt với thách thức lớn hơn khi các nhà đầu tư Trung Quốc lo ngại những hạn chế về quyền sở hữu và thị thực dài hạn.

Trong số 26.000 căn hộ của dự án, chỉ có khoảng 9.000 căn hộ có người sinh sống. Những bức tường trắng của hàng nghìn căn hộ trống có thể nhìn thấy từ những con đường gần như vắng vẻ của Forest City. Ngoại trừ một số nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, không gian bán lẻ ở tầng trệt của mỗi tòa tháp ở Forest City đều trống rỗng.

Mitran Vee, 35 tuổi, quốc tịch Malaysia, cho biết anh là người duy nhất sống trên toàn bộ tầng của một tòa tháp khi chuyển đến đây cách đây 2 năm rưỡi.

Chủ đầu tư và chính phủ Malaysia vẫn đặt nhiều hy vọng vào Forest City. Tháng trước, Thủ tướng Anwar Ibrahim cho biết khu phát triển này sẽ được phân loại là khu tài chính đặc biệt, nơi áp thuế thấp và dễ dàng xin thị thực nhập cảnh nhiều lần.

Theo WSJ

Khánh Lan