Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Phương pháp định giá đất nên học hỏi kinh nghiệm quốc tế

Ngày 3/11, tiếp tục chương trình kỳ họp, Quốc hội thảo về Luật Đất đai (sửa đổi). Liên quan đến vấn đề định giá đất được dư luận quan tâm, theo dự thảo luật có 4 phương pháp định giá đất.

Cụ thể, phương pháp so sánh là phương pháp định giá đất trên cơ sở phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá của các thửa đất so sánh (sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Tiếp theo là phương pháp thặng dư. Đây là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.

Trong khi đó, phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá.

Cuối cùng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Đại biểu Nguyễn Minh Tâm – Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình góp ý về phương pháp định giá đất. Ảnh Quochoi.vn.

Về quy định các phương pháp định giá đất trong luật, dự thảo Luật đưa ra 2 phương án:

Phương án 1: Quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất nhưng giao Chính phủ quy định trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp

Phương án 2: Quy định tại Luật về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp

Theo báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 2.

Góp ý về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Minh Tâm – Phó trưởng đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình cho rằng, khung giá đất phải đảm bảo theo giá thị trường

Theo đại biểu Nguyễn Minh Tâm, đối với quy định bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, có thể thấy, dự thảo lần này đã hoàn thiện cơ chế xác định giá đất tại Điểu 159 Quy định cụ thể nguồn thông tin đầu vào và các phương pháp định giá đất, điều kiện áp dụng đảm bảo theo nguyên tắc thị trường; Làm rõ các trường hợp áp dụng bảng giá đất, giá đất cụ thể và thẩm quyền phê duyệt giá đất cụ thể; Quy định chi tiết thành phần Hội đồng thẩm định giá đất, quy chế làm việc bảo đảm tính độc lập, khách quan.

Các nguyên tắc định giá đất đã đạt yêu cầu phải thuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định chi tiết các nguồn thông tin đầu vào định giá đất bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất và chỉ cho phép sử dụng các thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính tới thời điểm xác định giá đất để phản ánh đúng xu hướng thị trường.

Đặc biệt, phương pháp tính đúng, tính đủ giá đất đền bù cho người dân được thực hiện thông qua việc lấy ý kiến người dân đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi phê duyệt. Trong đó, có thông tin về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư.

Định giá đất và bài học từ quốc tế

Góp ý kiến về quy định phương pháp định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), TS.Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, phương pháp định giá đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), đồng thời cũng là vấn đề được các quốc gia trên thế giới quan tâm, đầu tư nghiên cứu, hoàn thiện từ nhiều thập kỷ qua.

Chia sẻ trên Quochoi.vn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, kinh nghiệm của gần 60 quốc gia trên thế giới cho thấy, mặc dù thể chế chính trị, chính sách quản lý đất đai, hệ thống quản lý đất đai khác nhau song hệ thống phương pháp, công cụ định giá của các quốc gia có nhiều điểm tương đồng. Với nền tảng là tiêu chuẩn định giá quốc tế của Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế (IVSC), các phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới là:

Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất/bất động sản (BĐS) dựa trên cơ sở giá giao dịch thị trường của ít nhất 3 thửa đất/BĐS có đặc điểm tương đồng với thửa đất/BĐS đang cần định giá. Đây là phương pháp xác định giá đất/BĐS dựa trên mục đích sử dụng hiện tại và được sử dụng nhiều nhất trên thế giới, đặc biệt là các thị trường phát triển.

Phương pháp chi phí/giá thành: là phương pháp định giá đất/BĐS bằng cách dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản (đất/BĐS) tương tự như thửa đất/BĐS cần định giá.

Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất/BĐS dựa trên quy đổi dòng thu nhập tương lai về giá trị hiện tại thông qua việc sử dụng tỷ suất vốn hóa hay tỷ suất chiết khấu phù hợp (có thể là tỷ suất lợi nhuận của tài sản đầu tư tương tự trên thị trường hoặc lãi suất cho vay trung hạn bình quân). Có hai cách tính chính là: (i) Phương pháp giá vốn (nếu dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm; (ii) Phương pháp dòng tiền chiết khấu (nếu thu nhập biến đổi qua các năm).

Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất/BĐS dựa trên mục đích sử dụng tương lai của đất/BĐS phát triển do thay đổi quy hoạch hay mục đích sử dụng, được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của đất/BĐS trừ đi tổng chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm cả lợi nhuận nhà đầu tư).

Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất/BĐS bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS để ước tính, xác định giá trị của thửa đất cần định giá. Phương pháp này thường được kết hợp với phương pháp so sánh.

Việc kết hợp giữa các phương pháp định giá đất nêu trên có thể áp dụng trong một số trường hợp hay thời điểm nhất định tùy theo mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thu thập được; đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của thửa đất/BĐS; và mức chênh lệch chấp nhận được giữa các phương pháp định giá đất thường không quá 15%.

TS.Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia. Ảnh Quochoi.vn.

TS. Cấn Văn Lực cũng nêu 10 bài học kinh nghiệm quốc tế về định giá đất gồm: Đối tượng định giá là đất và/hoặc BĐS (bao gồm đất và tài sản, công trình trên đất); Một số quốc gia phát triển có thể không quy định phương pháp định giá đất trong Luật đất đai hoặc nhóm Luật đất đai/BĐS; Giá trị đất được quyết định bởi mục đích sử dụng đất; Các nguyên tắc, cách tiếp cận tính giá đất/BĐS tuân theo tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVS); Hầu hết các quốc gia áp dụng 2 mô hình định giá đất là định giá hàng loạt và định giá đất đơn lẻ khi có đủ độ lớn về thông tin, dữ liệu; Tổ chức định giá đất Nhà nước cấp Trung ương là cơ quan thực hiện định giá đất và công bố Bảng giá đất chuẩn toàn quốc; Các tổ chức cung cấp dịch vụ tư vấn, thẩm định, định giá đất chuyên nghiệp, độc lập rất phát triển; Hệ thống cơ quan định giá đất được tổ chức theo ngành dọc chặt chẽ, hiệu quả từ TW đến địa phương; Giá đất/BĐS được cập nhật, tổng hợp thường xuyên, liên tục, từ nhiều nguồn; theo WB, 5 trụ cột cần thiết cho công tác quản lý đất đai chủ yếu...

Kiến nghị, TS. Cấn Văn Lực cũng đưa ra 5 kiến nghị về phương pháp xác định giá đất:

Thứ nhất, cần chuẩn hóa các nội dung chính liên quan đến định giá đất trong Luật đất đai:

Quy định về nguyên tắc, các cách tiếp cận định giá đất, trong đó nên bổ sung 3 nguyên tắc quan trọng: Tính đúng, tính đủ và hợp lý nhất trên cơ sở các cách tiếp cận khoa học là tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí, từ thu nhập và tiếp cận hỗn hợp; Hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan (Nhà nước, người dân và doanh nghiệp); Áp dụng phương pháp phù hợp theo các điều kiện áp dụng đồng thời chấp nhận chênh lệch (không quá 15%) giữa các phương pháp định giá đất trong trường hợp cần áp dụng từ 2 phương pháp trở lên;

Hoàn thiện khái niệm, nội hàm của các phương pháp định giá đất theo đúng bản chất khoa học, phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam;

Qui định rõ quyền lợi, trách nhiệm của các bên liên quan đến định giá đất (tư vấn, thẩm định, quyết định giá đất, cung cấp thông tin – dữ liệu đất đai và BĐS...).

Thứ hai, hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến thẩm định giá đất: Sớm ban hành Chiến lược định giá đất Việt Nam góp phần xây dựng mô hình định giá đất hiện đại và hệ thống thông tin, dữ liệu giá đất minh bạch; Ban hành Nghị định hướng dẫn Luật giá về thẩm định giá trong đó có khái niệm, vai trò, phạm vi ứng dụng của “thẩm định giá đất hàng loạt”; Bổ sung thêm Tiêu chuẩn về thẩm định giá đất hàng loạt trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (VVS).

Thứ ba, kiện toàn, phát triển bộ máy/hệ thống cơ quan định giá đất từ Trung ương đến địa phương: Hoàn thiện hệ thống các cơ quan, tổ chức liên quan định giá đất quốc gia như Trung tâm kiểm định giá đất và kiểm định địa chính (Tổng Cục quản lý đất đai - Bộ Tài Nguyên môi trường); Cục quản lý giá (Bộ Tài chính); Tổng cục thuế; Sở Tài nguyên môi trường các tỉnh, thành phố; Cục thuế các địa phương…; (Chuẩn hóa các tiêu chuẩn, tăng cường đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề định giá, thẩm định giá đất/BĐS cho các cán bộ công chức quản lý đất đai và tư vấn viên, thẩm định giá viên độc lập, chuyên nghiệp; Phát triển các tổ chức định giá đất độc lập, uy tín trong nước (hiện có gần 500 DN thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá, trong đó chuyên về đất đai/BĐS có khoảng 200-250 DN); Tăng cường phối hợp, trao đổi kinh nghiệm, nghiên cứu, đào tạo giữa cơ quan quản lý đất đai, các tổ chức tư vấn – thẩm định giá đất/BĐS với các trường đại học, viện/trung tâm nghiên cứu…

Thứ tư, chú trọng phát triển cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất/BĐS: Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ hiện đại (Big Data, Blockchain, AI...) trong phát triển cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất từ TW đến địa phương; Nhân rộng phần mềm thông tin giá đất VietLIS (phối hợp với Hàn Quốc) (hiện đã triển khai tại Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Cần Thơ); Tổ chức điều tra, khảo sát thu thập thông tin, dữ liệu giá đất (nên do Trung tâm dữ liệu thông tin đất đai - Tổng cục quản lý đất đai chủ trì, phối kết hợp với các bộ ngành, địa phương, các tổ chức nghiên cứu, tư vấn định giá đất uy tín…); Phát triển chính phủ điện tử, hiện đại thủ tục hành chính về đất đai, góp phần thu thập chính xác, đầy đủ, minh bạch thông tin, dữ liệu về giá đất trên thị trường; đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch đất đai, BĐS.

Cuối cùng, chú trọng tăng cường hiệu lực, hiệu quả thực thi của cơ chế, phương pháp định giá đất: Truyền thông mạnh mẽ hơn nữa, nâng cao nhận thức về ý nghĩa, mục tiêu, mô hình, phương pháp định giá đất, điều kiện áp dụng mỗi phương pháp, đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, khơi thông các nguồn lực về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững; Chú trọng kết hợp 3 yếu tố quan trọng để tăng hiệu quả thực thi các quy định về định giá đất, đó là“áp dụng phù hợp, chuẩn các phương pháp định giá đất - chế tài nghiêm minh - trách nhiệm giải trình của các cấp, người đứng đầu”.