Dùng AI để định giá đất: Tại sao không?

Tuy nhiên, theo các chuyên gia và doanh nghiệp, AI mang lại lợi ích vượt trội nhưng cũng ẩn chứa nhiều hệ lụy tiềm tàng. Liệu công nghệ tiên tiến này sẽ cách mạng hóa hay làm xáo trộn thị trường bất động sản?

KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ SỬ DỤNG AI TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Trong những năm gần đây, AI đã trở thành một công cụ mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản. Việc định giá đất chính xác là một yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, quy hoạch đô thị, và quản lý tài nguyên đất đai. Các quốc gia trên thế giới đang ứng dụng AI để cải thiện độ chính xác và hiệu quả trong việc định giá đất, đồng thời giảm thiểu sai sót và gian lận.

Tại Hoa Kỳ, các công ty công nghệ bất động sản như Zillow và Redfin đã sử dụng AI để phát triển các mô hình định giá tự động (automated valuation models - AVMs). Zillow, chẳng hạn, sử dụng một công cụ gọi là “Zestimate” để định giá bất động sản trên khắp Hoa Kỳ.

Tại Anh Quốc, AI cũng đang được áp dụng mạnh mẽ trong việc định giá đất và bất động sản. Chính phủ Anh đã đầu tư vào các dự án nghiên cứu để phát triển và ứng dụng AI trong quản lý đất đai và bất động sản.

Trung Quốc cũng đang áp dụng AI rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản, các nền tảng bất động sản trực tuyến như Beike và Lianjia sử dụng AI để phân tích dữ liệu thị trường và cung cấp dịch vụ định giá cho khách hàng. Các mô hình AI tại Trung Quốc không chỉ dựa vào dữ liệu giao dịch mà còn sử dụng dữ liệu từ các nguồn khác như mạng xã hội và cảm biến thông minh trong các khu đô thị.

Hay như Nhật Bản cũng đang tận dụng AI để cải thiện quy trình định giá đất. Các công ty bất động sản như Mitsubishi Estate và Sumitomo Realty & Development sử dụng AI để dự đoán giá trị tài sản và phân tích xu hướng thị trường. Chính phủ Nhật Bản cũng khuyến khích việc áp dụng AI trong quản lý đất đai và phát triển đô thị thông minh.

LỢI ÍCH CỦA AI TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Chia sẻ về vấn đề này, ông Hoàng Cao Long, Giám đốc Công ty Hoàng Sơn, đơn vị chuyên về bất động sản cho rằng AI có khả năng xử lý một lượng dữ liệu khổng lồ trong thời gian ngắn, giúp tăng tốc quá trình định giá. Thay vì mất hàng tuần để phân tích dữ liệu và ra quyết định, AI có thể hoàn thành công việc này chỉ trong vài giờ hoặc thậm chí vài phút.

AI có khả năng tích hợp và phân tích nhiều nguồn dữ liệu khác nhau như dữ liệu thị trường, thông tin quy hoạch, và các yếu tố kinh tế - xã hội. Điều này mang lại một cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về giá trị thực của mảnh đất. AI có thể liên tục cập nhật dữ liệu mới và điều chỉnh mô hình dự báo theo thời gian thực, giúp phản ánh chính xác sự biến động của thị trường bất động sản.

“Điểm đặc biệt mà AI mang lại, theo tôi là nó có thể phát hiện các bất thường và gian lận trong giao dịch bất động sản, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người mua bán. Điều này cực kỳ quan trọng đối với những DN làm ăn một cách công bằng như chúng tôi”, anh Long chia sẻ.

Các dữ liệu được AI sử dụng để có thể cung cấp ra mức giá đất chính xác cho một sản phẩm bất động sản

Còn theo TS.Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng khoa học của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, mặc dù thể chế chính trị, chính sách quản lý đất đai, hệ thống quản lý đất đai khác nhau song hệ thống phương pháp, công cụ định giá của các quốc gia có nhiều điểm tương đồng.

Kinh nghiệm của gần 60 quốc gia trên thế giới cho thấy, các phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chi phí, giá thành; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư,...

Tuy nhiên, để các phương pháp này được thực hiện một cách hiệu quả thì cần chú trọng phát triển cơ sở dữ liệu, thông tin về giá đất như đẩy mạnh ứng dụng công nghệ hiện đại (Big Data, Blockchain, AI...) trong phát triển cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất từ Trung ương đến địa phương; tổ chức điều tra, khảo sát thu thập thông tin, dữ liệu giá đất.

Ngoài ra, phát triển chính phủ điện tử, hiện đại thủ tục hành chính về đất đai, góp phần thu thập chính xác, đầy đủ, minh bạch thông tin, dữ liệu về giá đất trên thị trường; đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt trong các giao dịch đất đai, bất động sản.

Ứng dụng AI trong việc định giá đất là một xu hướng tất yếu và mang lại nhiều lợi ích to lớn cho ngành bất động sản. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa tiềm năng của AI, các doanh nghiệp cần phải vượt qua những thách thức về dữ liệu, triển khai công nghệ, và đảm bảo tính minh bạch trong quy trình làm việc. Chỉ khi đó, AI mới thực sự trở thành một công cụ mạnh mẽ giúp nâng cao hiệu quả và độ chính xác trong việc định giá đất, thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

RỦI RO KHÓ LƯỜNG KHI DÙNG AI

Việc áp dụng trí tuệ nhân tạo trong định giá đất đã mang lại nhiều lợi ích như tăng độ chính xác, tiết kiệm thời gian và chi phí. Tuy nhiên, như bất kỳ công nghệ mới nào, việc sử dụng AI trong lĩnh vực này cũng đi kèm với những hạn chế và hậu quả tiềm ẩn. Hiểu rõ những thách thức này là cần thiết để các quốc gia và doanh nghiệp có thể áp dụng AI một cách hiệu quả và bền vững.

Theo ông ông Hoàng Cao Long, Giám đốc Công ty Hoàng Sơn, AI hoạt động dựa trên dữ liệu, do đó, nếu dữ liệu không đầy đủ, không chính xác hoặc lỗi thời, mô hình AI sẽ đưa ra những kết quả sai lệch. Việc thu thập và duy trì dữ liệu chất lượng cao là một thách thức lớn, đặc biệt trong các thị trường bất động sản phức tạp và biến động như ở nước ta.

Chưa kể, thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị phức tạp. AI có thể không đủ khả năng để nắm bắt và phân tích hết tất cả các yếu tố này, dẫn đến những dự đoán không chính xác. Các yếu tố như biến động kinh tế, thay đổi chính sách, và xu hướng tiêu dùng có thể thay đổi nhanh chóng và khó dự đoán.

“Việc sử dụng AI để thu thập và phân tích dữ liệu cá nhân đặt ra các vấn đề về đạo đức và quyền riêng tư. Dữ liệu về bất động sản thường bao gồm thông tin nhạy cảm về chủ sở hữu và giao dịch, và việc lạm dụng dữ liệu này có thể dẫn đến vi phạm quyền riêng tư và đạo đức. Các công ty và cơ quan quản lý cần đảm bảo rằng việc sử dụng dữ liệu tuân thủ các quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của người dùng”, ông Long nhận định.

Chính những hạn chế này sẽ khiến cho việc sử dụng AI vào việc định giá đất gây ra những hậu quả khó lường.

Việc sử dụng AI để định giá đất có thể mang lại lợi ích về mặt hiệu quả và khả năng dự đoán, nhưng cần được thực hiện cẩn thận và cân nhắc kỹ lưỡng để giảm các rủi ro và hệ lụy tiềm tàng

Chia sẻ về vấn đề này, một giảng viên của Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cho rằng: Các mô hình AI chỉ có thể dựa vào dữ liệu mà chúng được huấn luyện, do đó, tính chính xác của đánh giá phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng và độ phong phú của dữ liệu này. Ngoài ra, các thuật toán AI cũng có thể không hiểu hoàn toàn được các yếu tố địa phương và nhân văn, điều này có thể dẫn đến những sai lệch trong việc đánh giá giá trị thực của một khu vực.

Một trong những hậu quả rõ ràng nhất của việc sử dụng AI không chính xác là định giá sai lệch. Điều này có thể dẫn đến những quyết định đầu tư sai lầm, gây thiệt hại tài chính cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp. Đối với người mua và người bán, định giá không chính xác có thể làm mất cân bằng thị trường và tạo ra những bất ổn không đáng có.

Ngoài ra, AI có thể làm gia tăng sự bất bình đẳng nếu không được sử dụng một cách cẩn trọng. Các mô hình AI có thể ưu tiên những khu vực có nhiều dữ liệu và bỏ qua những khu vực ít dữ liệu hoặc dữ liệu không đầy đủ, dẫn đến sự phân biệt và bất công trong định giá đất. Điều này có thể làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng trong xã hội.

Sử dụng AI đòi hỏi việc lưu trữ và xử lý một lượng lớn dữ liệu kỹ thuật số, làm tăng nguy cơ về an ninh mạng. Các cuộc tấn công mạng có thể nhắm vào hệ thống AI để lấy cắp dữ liệu hoặc làm sai lệch kết quả định giá. Điều này đòi hỏi các DN và cơ quan quản lý phải đầu tư mạnh mẽ vào bảo mật và quản lý rủi ro.

Việc sử dụng AI trong định giá đất mang lại nhiều cơ hội nhưng cũng đặt ra không ít thách thức và hậu quả tiềm ẩn. Để tận dụng tối đa lợi ích của AI, các quốc gia và DN cần phải chú trọng đến chất lượng dữ liệu, quản lý rủi ro, và tuân thủ các quy định về đạo đức và quyền riêng tư. Chỉ khi đó, AI mới thực sự trở thành công cụ hữu ích và bền vững trong lĩnh vực bất động sản.

Thiên Ân