Đừng đồng nhất tuổi thọ căn hộ với quyền sở hữu

Một dự án có vị trí đẹp, thuận tiện, giá khoảng 20 triệu đồng mỗi mét vuông, vừa với số tiền tôi có. Chỉ có một điều khiến tôi ngần ngại: quyền sở hữu căn hộ kéo dài 70 năm.

Dự án còn lại kém hơn về nhiều mặt, nhất là vị trí. Giá lại lên tới 30 triệu đồng mỗi mét vuông, vượt khá xa khả năng tài chính của tôi lúc bấy giờ.

Cuối cùng, tôi vẫn chọn căn hộ thứ hai và chấp nhận vay thêm. Lý do khá đơn giản: Tôi nghĩ đó sẽ là tài sản để lại cho con cháu sau này.

Quyết định ấy được bố mẹ và bạn bè tôi ủng hộ. Lúc đó, hầu như chẳng ai hỏi dự án có bể bơi hay phòng tập hay không. Câu được hỏi nhiều nhất là: "Sổ lâu dài hay 70 năm?"

Có người sẵn sàng bỏ thêm cả tỷ đồng chỉ để mua hai chữ "lâu dài".

Hơn chục năm đã trôi qua, nhưng tâm lý ấy dường như không thay đổi. Khi giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt 100 triệu đồng mỗi mét vuông, người mua càng không chỉ tìm một nơi để ở. Họ đang bỏ cả gia tài để mua một quyền sở hữu mà họ tin sẽ được gìn giữ lâu dài.

Bởi vậy, mỗi khi xuất hiện đề xuất gắn thời hạn sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình, tranh luận lại bùng lên. Người dân hiểu rằng một tòa nhà rồi sẽ xuống cấp. Điều họ băn khoăn là quyền tài sản của mình sẽ được bảo đảm như thế nào khi tòa nhà ấy không còn tồn tại.

Tôi kể lại câu chuyện đó trong bối cảnh, chỉ ba năm sau khi quy định sở hữu chung cư có thời hạn bị loại khỏi Luật Nhà ở vì không nhận được sự đồng thuận, Bộ Xây dựng lại đưa ra một đề xuất gần như tương tự dưới cách diễn đạt khác.

Mục tiêu tháo gỡ ách tắc cải tạo chung cư cũ là hoàn toàn xác đáng. Nhưng liệu thay đổi chế độ sở hữu có phải là chìa khóa, hay đang giải quyết đúng một vấn đề bằng một công cụ chưa thật phù hợp?

Một bài toán rất khó đang cần giải

Không khó để hiểu vì sao Bộ Xây dựng muốn quay lại với đề xuất này.

Hàng nghìn chung cư cũ ở Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn đang xuống cấp. Không ít công trình đã được cảnh báo mất an toàn nhưng vẫn chưa thể cải tạo vì cư dân, doanh nghiệp và chính quyền không tìm được tiếng nói chung.

Nói cách khác, Bộ Xây dựng đang cố mở một cánh cửa đã kẹt nhiều năm.

Quyền sở hữu tài sản không nên chỉ được nhìn qua tuổi thọ của một công trình. Ảnh: Thạch Thảo

Theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, quyền sở hữu căn hộ được xác lập từ khi Nhà nước công nhận và chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc thuộc diện buộc phải phá dỡ. Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn sau kiểm định, thời gian sử dụng có thể được kéo dài; nếu phải phá dỡ, cư dân được tham gia xây dựng lại hoặc nhận bồi thường theo quy định.

Lập luận của Bộ khá rõ: Căn hộ không thể được nhìn như một tài sản tồn tại vĩnh viễn khi chính tòa nhà chỉ có tuổi thọ nhất định. Gắn quyền sở hữu với tuổi thọ công trình sẽ tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc phá dỡ và tái thiết các khu chung cư cũ.

Lập luận ấy không phải không có lý. Không thể để người dân tiếp tục sống trong những khối nhà có nguy cơ sập chỉ vì nhiều năm không đạt được sự đồng thuận. Các đô thị cũng không thể mãi mang trên mình những khu chung cư đã hết vòng đời.

Điều đáng nói là đây không phải lần đầu Bộ Xây dựng đưa ra đề xuất này. Năm 2022, quy định sở hữu chung cư có thời hạn từng được đưa vào dự thảo Luật Nhà ở nhưng cuối cùng bị loại vì không nhận được sự đồng thuận. Nay, đề xuất ấy quay trở lại.

Điều đó không có gì bất thường.

Điều đáng bàn là sau ba năm, Bộ Xây dựng đã có thêm những căn cứ mới để thuyết phục Quốc hội và xã hội hay chưa. Bởi nếu căn nguyên vẫn nằm ở cơ chế bồi thường, tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư, thì việc thay đổi chế độ sở hữu có thể vẫn chưa phải đúng công cụ.

Đúng bài toán, nhưng chưa chắc đúng công cụ

Điểm khác biệt lớn nhất giữa Bộ Xây dựng và HoREA (Hiệp hội BĐS TPHCM) không nằm ở mục tiêu, mà ở cách giải bài toán.

Bộ Xây dựng cho rằng muốn tháo gỡ ách tắc cải tạo chung cư cũ thì cần gắn quyền sở hữu căn hộ với tuổi thọ công trình. Trong khi đó, HoREA cho rằng tuổi thọ của một công trình và quyền sở hữu một tài sản là hai vấn đề khác nhau. Một tòa nhà có thể hết niên hạn sử dụng và phải phá dỡ, nhưng điều đó không đồng nghĩa quyền sở hữu của người dân cũng chấm dứt theo.

Theo HoREA, nguyên nhân khiến hàng trăm dự án cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua bế tắc không phải vì người dân được sở hữu căn hộ lâu dài, mà vì cơ chế bồi thường, tái định cư, phân chia lợi ích và lựa chọn nhà đầu tư chưa hợp lý. Nếu những điểm nghẽn ấy chưa được xử lý, việc thay đổi chế độ sở hữu cũng chưa chắc giúp quá trình cải tạo diễn ra nhanh hơn.

Vì vậy, HoREA đề xuất một hướng đi khác. Thay vì áp dụng bắt buộc một chế độ sở hữu đối với mọi căn hộ, pháp luật có thể cho phép tồn tại song song hai mô hình: chung cư trên đất ở lâu dài tiếp tục được sở hữu lâu dài; đồng thời phát triển loại hình sở hữu có thời hạn với mức giá thấp hơn để người dân và thị trường tự lựa chọn.

Đề xuất này không phủ nhận loại hình sở hữu có thời hạn. Nó chỉ cho rằng quyền lựa chọn nên thuộc về thị trường, thay vì áp dụng bắt buộc cho tất cả.

Đó có lẽ cũng là điểm mấu chốt của cuộc tranh luận.

Không ai phủ nhận một tòa nhà rồi sẽ có ngày phải phá bỏ. Nhưng quyền sở hữu tài sản không nên chỉ được nhìn qua tuổi thọ của một công trình.

Ba năm trước, Quốc hội đã lựa chọn không thay đổi chế độ sở hữu chung cư. Nếu lần này Bộ Xây dựng muốn thuyết phục Quốc hội thay đổi quyết định ấy, điều cần chứng minh không phải là các tòa nhà rồi sẽ xuống cấp - điều đó ai cũng biết - mà là vì sao thay đổi quyền sở hữu lại hiệu quả hơn việc hoàn thiện cơ chế bồi thường, tái định cư và lựa chọn nhà đầu tư.

Đó mới là câu hỏi mà dự thảo cần trả lời. Và cũng đừng để những người trẻ hôm nay, khi chắt chiu tiền mua căn nhà đầu tiên, lại phải lưỡng lự trước hai chữ “lâu dài” như thế hệ của tôi hơn chục năm trước.