Được giảm trừ 500 triệu đồng khi tính thuế TNCN từ cho thuê tài sản, doanh thu tính thuế xác định thế nào?

Hỏi:

Doanh nghiệp thuê mặt bằng của cá nhân (cá nhân này có nhiều tài sản cho thuê và ước tính doanh thu từ cho thuê các tài sản là trên 1 tỷ/năm) với đơn giá thuê (chưa bao gồm thuế GTGT, thuế TNCN) là 75 triệu đồng/tháng; thời hạn thuê là 72 tháng, kể từ ngày 01/01/2026, kỳ thanh toán vào tháng đầu tiên đầu mỗi quý doanh nghiệp đi thuê sẽ thanh toán 3 tháng tiền thuê một lần.

Các bên có thỏa thuận rằng, doanh nghiệp đi thuê sẽ kê khai và nộp thuế thay từ hoạt động cho thuê phát sinh từ hợp đồng, đồng thời, áp dụng phương pháp tính thuế TNCN bằng thuế suất nhân (x) với doanh thu tính thuế, doanh nghiệp thuê được giảm trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN với hợp đồng thuê tài sản này. Vậy cách quy đổi sang doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản nêu trên như thế nào?

Trả lời:

1. Về Thuế thu nhập doanh nghiệp:

Căn cứ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 116/2025/QH15, Luật số 127/2025/QH15, Luật số 133/2025/QH15, Luật số 141/2025/QH15 và Luật số 143/2025/QH15;

Căn cứ Nghị định số 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp;

Tại điểm d khoản 13 Điều 3 Thông tư số 20/2026/TT-BTC ngày 12/3/2026 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Nghị định số 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp:

“Điều 3. Hồ sơ của khoản chi được tính vào chi phí được trừ quy định tạiđiểm b và điểm c khoản 1 Điều 9 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

Các khoản chi được tính vào chi phí được trừ quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 9 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp phải có đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định và các thành phần hồ sơ. Thành phần hồ sơ cụ thể như sau:

13. Hồ sơ của một số khoản chi theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 9 của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp được quy định như sau:

d) Đối với trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân thì hồ sơ để xác định chi phí được trừ là hợp đồng thuê tài sản, chứng từ trả tiền thuê tài sản.

Trường hợp doanh nghiệp thuê tài sản của cá nhân mà tại hợp đồng thuê tài sản có thỏa thuận tiền thuê tài sản chưa bao gồm thuế (thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân) và doanh nghiệp phải nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định của pháp luật về quản lý thuế thì doanh nghiệp được tính vào chi phí được trừ cả phần thuế nộp thay cho cá nhân đó nếu có chứng từ nộp thuế.”

2. Về doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản:

Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15;

Căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 90/2025/QH15 và Luật số 149/2025/QH15;

Căn cứ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 116/2025/QH15, Luật số 127/2025/QH15, Luật số 133/2025/QH15, Luật số 141/2025/QH15 và Luật số 143/2025/QH15;

Căn cứ Luật Quản lý thuế số 108/2025/QH15;

Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế giá trị gia tăng, Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt số 09/2026/QH16;

Căn cứ Điều 2 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh quy định:

“Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Người nộp thuế là hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.

2. Cơ quan thuế các cấp và công chức thuế.

3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ thuế của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh.”

Căn cứ khoản 1 Điều 1 Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh và Nghị định số 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05 tháng 3 năm 2026 của Chính phủ quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh

1. Sửa đổi cụm từ “500 triệu đồng” thành “01 tỷ đồng” tại Điều 3, Điều 4, khoản 1 Điều 8, Điều 9, Điều 10, khoản 3 Điều 11, khoản 1 và khoản 2 Điều 12, khoản 4 Điều 17, khoản 3 Điều 18 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP.”

Căn cứ Điều 3, Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 Chính phủ được sửa đổi bổ sung Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ quy định khi cho thuê tài sản mà doanh thu cho thuê tài sản đến ngưỡng chịu thuế sẽ phải nộp Thuế giá trị gia tăng và Thuế thu nhập cá nhân.

Về Thuế giá trị gia tăng:

Căn cứ khoản 2 Điều 3 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 Chính phủ được sửa đổi bổ sung Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ quy định:

“Điều 3. Thuế giá trị gia tăng

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành”.

Căn cứ khoản 1 Điều Nghị định số 181/2025/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 359/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025).

“Điều 7. Giá tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản, gia công hàng hóa và hoạt động xây dựng, lắp đặt

1. Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền cho thuê chưa có thuế giá trị gia tăng. Trong đó:

a) Số tiền cho thuê tài sản là giá thuê được quy định trong hợp đồng cho thuê tài sản.

b) Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho thời hạn thuê thì giá tính thuế là số tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế giá trị gia tăng.”

Về Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 05/3/2026 Chính phủ được sửa đổi bổ sung Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/4/2026 của Chính phủ quy định:

“Điều 4. Thuế thu nhập cá nhân

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng;

b) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê bất động sản để áp dụng mức được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cho thuê bất động sản và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê bất động sản nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.”

Căn cứ khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 ngày 10/12/2025 quy định

“Điều 7. Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ kinh doanh

4. Cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng phần doanh thu vượt trên mức quy định tại khoản 1 Điều này nhân (x) với thuế suất 5%.”

Người nộp thuế căn cứ tình hình thực tế và đối chiếu với các văn bản quy định pháp luật hiện hành để kê khai và nộp thuế theo đúng quy định.