Được thuê đất xây trường, miễn tiền 30 năm: Ngôi Nhà Mới đang sở hữu những gì?

7.400 m² đất và bài toán ưu đãi 30 năm

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định 4393/QĐ-UBND, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng các trường học thuộc Khu chức năng đô thị Tây Nam đường 70, phường Đại Mỗ.

Theo quyết định, Công ty CP Thương mại Ngôi Nhà Mới được thuê 7.400 m² đất, gồm 7.258,4 m² đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã hoàn tất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 141,6 m² đất do UBND phường Đại Mỗ quản lý. Đây là đợt 2 của dự án trường học.

Điểm đáng chú ý nằm ở chính sách đất đai áp dụng cho dự án giáo dục. Theo nội dung quyết định được các nguồn tin dẫn lại, dự án thuộc nhóm được xem xét miễn tiền thuê đất trong thời gian tối đa 30 năm.

Đây không phải lần đầu Ngôi Nhà Mới được giao đất tại khu vực này. Trước đó, doanh nghiệp đã được Hà Nội cho thuê khoảng 8.899,4 m² đất để thực hiện đợt 1 của dự án. Như vậy, nếu đặt hai quyết định cạnh nhau, quỹ đất dành cho hệ thống trường học mà Ngôi Nhà Mới được giao quyền phát triển đã lên tới hơn 16.000 m².

Điều đáng nói là khu đất trường học mới nằm ngay trong khu vực mà Ngôi Nhà Mới từng phát triển dự án bất động sản quy mô lớn Louis City Đại Mỗ.

Theo các nguồn dữ liệu về dự án, Louis City Đại Mỗ có quy mô khoảng 30,5 ha, chủ đầu tư là Ngôi Nhà Mới, với các sản phẩm nhà liền kề, biệt thự và chung cư.

Như vậy, câu chuyện 7.400 m² đất xây trường học không chỉ đơn thuần là một dự án giáo dục. Nó còn cho thấy cách một pháp nhân bất động sản tiếp tục phát triển các hạng mục tiện ích trong chính khu vực đô thị mà doanh nghiệp đã có dấu ấn từ trước.

Ngôi Nhà Mới và dấu ấn của tập đoàn Lã Vọng

Ngôi Nhà Mới được thành lập từ năm 2003. Doanh nghiệp từng có thời điểm do ông Lê Văn Vọng giữ vai trò Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc. Đến tháng 3/2018, ông Vọng cùng các cổ đông sáng lập cũ thoái vốn khỏi doanh nghiệp. Sau đó, Ngôi Nhà Mới tăng vốn điều lệ lên 1.500 tỷ đồng vào tháng 9/2019.

Việc ông Vọng không còn trực tiếp đứng tên tại Ngôi Nhà Mới không đồng nghĩa pháp nhân này biến mất khỏi bức tranh doanh nghiệp liên quan đến nhóm Lã Vọng.

Ngược lại, lịch sử hợp tác của Ngôi Nhà Mới với các pháp nhân như VFI Group và Lã Vọng Group cho thấy doanh nghiệp này từng giữ vai trò quan trọng trong nhiều dự án bất động sản lớn.

Một ví dụ rõ nhất là Khu đô thị mới Trung Minh A tại Hòa Bình, nay thuộc tỉnh Phú Thọ sau sắp xếp đơn vị hành chính. Năm 2018, liên danh VFI Group – Ngôi Nhà Mới được lựa chọn để thực hiện dự án. Hai bên sau đó thành lập Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh với vốn điều lệ ban đầu 186 tỷ đồng, trong đó Ngôi Nhà Mới góp 60% và VFI Group góp 40%. Dự án Trung Minh A có tổng mức đầu tư khoảng 1.126 tỷ đồng, quy mô hơn 83 ha và mang tên thương mại Casa Del Rio.

Đáng chú ý, cơ cấu tại pháp nhân dự án này về sau có sự thay đổi rất lớn. Theo dữ liệu được công bố, đến tháng 6/2025, vốn điều lệ Công ty TNHH Khu đô thị mới Trung Minh đã tăng lên khoảng 1.536 tỷ đồng, trong đó VFI Group nắm 92,734%, còn Ngôi Nhà Mới còn 7,266%.

Điều này cho thấy vai trò của Ngôi Nhà Mới trong từng pháp nhân dự án không cố định, mà có thể thay đổi đáng kể theo từng giai đoạn.

Trung Minh B: thêm một dự án gần 59 ha

Nếu Trung Minh A là một mảnh ghép, thì Trung Minh B cho thấy rõ hơn mạng lưới liên kết giữa các pháp nhân. Năm 2020, liên danh Lã Vọng Group – Ngôi Nhà Mới được lựa chọn làm nhà đầu tư Khu đô thị mới Trung Minh B. Dự án có quy mô gần 59 ha, tổng vốn đầu tư gần 780 tỷ đồng.

Hai doanh nghiệp sau đó thành lập Công ty TNHH Aqua City Hòa Bình để triển khai dự án, với tỷ lệ góp vốn ban đầu 50%-50%.

Đáng chú ý hơn là câu chuyện nguồn vốn. Aqua City Hòa Bình từng phát hành các lô trái phiếu với tổng giá trị lớn để phục vụ dự án. Theo dữ liệu được công bố, riêng cuối năm 2023 và đầu năm 2024, doanh nghiệp đã phát hành lô trái phiếu trị giá 600 tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, lãi suất 12%/năm; sau đó tiếp tục có đợt phát hành 400 tỷ đồng. Một số tài sản liên quan đến dự án Trung Minh B cũng từng được sử dụng làm tài sản bảo đảm tại HDBank.

Bức tranh tài chính mới nhất càng cho thấy quy mô vốn đã đi xa so với tổng vốn đầu tư ban đầu được công bố. Theo báo cáo tình hình tài chính 6 tháng đầu năm 2026 được công bố, Aqua City Hòa Bình có tổng tài sản khoảng 2.818 tỷ đồng và nợ phải trả khoảng 2.159 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay ngân hàng khoảng 822 tỷ đồng và dư nợ trái phiếu khoảng 999,5 tỷ đồng. Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu ở mức 3,28 lần.

Đây là một chi tiết đáng chú ý khi nhìn vào “hệ sinh thái” theo góc độ tài chính: quy mô vốn vận hành thực tế tại các pháp nhân dự án có thể lớn hơn đáng kể so với tổng vốn đầu tư ban đầu của dự án được phê duyệt, bởi trong quá trình triển khai, doanh nghiệp có thể tăng vốn, vay ngân hàng và huy động trái phiếu.

Từ đất đô thị đến trường học: một hệ sinh thái đang mở rộng

Nhìn tổng thể, Ngôi Nhà Mới không phải một pháp nhân chỉ xuất hiện trong câu chuyện 7.400 m² đất trường học.

Doanh nghiệp này từng đứng sau hoặc tham gia vào nhiều dự án bất động sản lớn. Riêng tại khu vực Đại Mỗ, Ngôi Nhà Mới gắn với Louis City Đại Mỗ – dự án có tổng mức đầu tư được công bố hơn 1.303 tỷ đồng và diện tích khoảng 30,5 ha.

Tại Hòa Bình, Ngôi Nhà Mới lại xuất hiện trong cả hai “mảnh ghép” của Khu đô thị Trung Minh: Trung Minh A thông qua liên danh với VFI Group và Trung Minh B thông qua liên danh với Lã Vọng Group. Tổng vốn đầu tư công bố ban đầu của hai dự án này đã xấp xỉ 1.900 tỷ đồng.

Nếu cộng thêm Louis City Đại Mỗ, quy mô vốn đầu tư công bố của riêng ba dự án đã vượt 3.200 tỷ đồng, chưa tính các dự án khác, chi phí tài chính, phần vốn phát sinh trong quá trình triển khai và giá trị thương mại của quỹ đất.

Đó cũng là lý do quyết định mới của Hà Nội về quỹ đất trường học tại Đại Mỗ đáng được nhìn rộng hơn một quyết định giao đất đơn lẻ.

Một doanh nghiệp từng phát triển bất động sản tại khu vực Đại Mỗ nay tiếp tục được giao đất để phát triển hạ tầng giáo dục ngay trong khu vực này. Phía sau pháp nhân Ngôi Nhà Mới là mạng lưới hợp tác với VFI Group, Lã Vọng Group và nhiều công ty dự án khác.

Nếu coi mỗi doanh nghiệp là một “mảnh ghép”, thì Ngôi Nhà Mới chính là một trong những mắt xích đáng chú ý nhất để lần theo dòng vốn và quỹ đất của nhóm doanh nghiệp gắn với Lã Vọng.

Đặc biệt, trong bối cảnh doanh nghiệp được hưởng chính sách miễn tiền thuê đất tối đa 30 năm cho dự án giáo dục, câu chuyện không chỉ nằm ở 7.400 m² đất được giao, mà còn ở giá trị kinh tế của quỹ đất, ưu đãi tiền thuê và vị trí của dự án trong một khu đô thị đã hình thành.