Được ưu đãi lãi vay, người trẻ vẫn khó mua nhà

Ảnh minh họa

Lãi suất thấp nhưng ngắn hạn

Tại Hội nghị Thường trực Chính phủ làm việc với các ngân hàng thương mại mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại nghiên cứu, tiếp tục có gói tín dụng ưu đãi để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi.

Sau cuộc họp với Chính phủ, một số ngân hàng đã tung ra gói tín dụng ưu đãi người trẻ mua nhà. Cụ thể, từ nay tới hết năm 2025, Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) triển khai gói vay vốn 16.000 tỉ đồng phục vụ nhu cầu mua nhà với lãi suất ưu đãi từ 3,99%/năm.

Đây là mức lãi suất thấp kỷ lục trên thị trường hiện nay, nếu tính theo ưu đãi trong thời gian đầu. Khách hàng sẽ được vay tối đa 90% giá trị căn nhà dự định mua, không giới hạn số tiền vay. Khách vay cũng được miễn trả gốc đến 60 tháng đầu tiên - tương đương 5 năm và được tặng kèm thẻ tín dụng/hạn mức thấu chi hấp dẫn.

Trước đó, Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) là ngân hàng thương mại đầu tiên tung gói vay "Ngôi nhà đầu tiên" dành cho người dưới 35 tuổi với lãi suất từ 5,5% cố định trong 5 năm, sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Người vay có thể linh hoạt trả nợ với số tiền nhỏ trong những năm đầu và tăng dần theo thu nhập tương lai.

Gói vay này theo đại diện ACB, được thiết kế theo phương thức trả vốn gốc phù hợp với thu nhập của khách hàng và lãi suất ưu đãi thời gian đầu thấp hơn 3% so với lãi suất công bố chung của thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cho rằng, người dưới 35 tuổi thường chưa có nhiều tích lũy nên khi triển khai gói vay cho những đối tượng này, các ngân hàng cần dành nguồn vốn với thời hạn cho vay dài, mức lãi suất hợp lý. Với đặc thù cho người trẻ vay mua nhà thì gói vay ưu đãi mua nhà này cần có thời hạn tối thiểu từ 15-20 năm. Vậy vấn đề đặt ra là sẽ huy động nguồn vốn dài hạn từ đâu trong khi các ngân hàng thường chỉ huy động vốn ngắn hạn, chủ yếu huy động vốn kỳ hạn 12 tháng. Ông Hùng khuyến nghị, nên huy động vốn từ nhiều nguồn để thực hiện gói vay ưu đãi cho người dưới 35 tuổi mua nhà như phát hành trái phiếu, thông qua các quỹ tài chính, từ thị trường chứng khoán. Đồng thời cần cho phép doanh nghiệp được huy động trái phiếu với thời hạn dài từ 15-20 năm để xây nhà bán cho người dưới 35 tuổi hoặc có cơ chế để các ngân hàng cho vay ứng trước.

Mới đây nhất, Kienlongbank công bố gói tín dụng ưu đãi trị giá 3.000 tỉ đồng với lãi suất từ 0%, dành cho khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, nhằm hỗ trợ mua nhà, tiêu dùng và sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, các gói ưu đãi mua nhà với lãi suất thấp chủ yếu trong thời gian đầu (3-6 tháng). Sau thời gian này, lãi suất sẽ thả nổi, tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3%-4,5%/năm. Lãi suất sau ưu đãi từ 8%-10%/năm.

Cụ thể, tại Ngân hàng SHB, khách hàng có thể lựa chọn lãi suất ưu đãi 3,99%/năm cố định 3 tháng; hoặc lãi suất 5,39%/năm, cố định 6 tháng. Đối với thời hạn ưu đãi 1 năm, khách hàng được hưởng mức lãi suất 8,39%/năm. Thời gian vay vốn cho nhóm khách hàng này từ 48 tháng trở lên.

Tại Ngân hàng ACB, khách hàng có thể lựa chọn lãi suất ưu đãi 5,5%/năm cố định 3 tháng; 7,0% cố định 2 năm; 8,2%/năm cố định 3 năm và 8,7%/năm cố định 5 năm. Sau thời gian cố định, lãi suất sẽ thả nổi, tính bằng lãi suất cơ sở + 3,5%/năm.

Nhu cầu mua nhà của người trẻ đang tập trung vào các dự án có giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn. Ảnh minh họa

Như vậy, dù có mức khởi điểm hấp dẫn, lãi suất thực tế sau ưu đãi có thể cao hơn đáng kể, tùy thuộc vào biến động thị trường. Chưa kể ngoài các khoản này, một số nhà băng còn tính thêm các "phụ phí" khác như bảo hiểm, chi phí đáo hạn... tổng cộng thêm khoảng 2-3%/năm.

Vì vậy, người vay cần tìm hiểu kỹ về công thức tính lãi suất sau ưu đãi và dự đoán khả năng tài chính của mình khi lãi suất thay đổi. Việc này giúp tránh bất ngờ về chi phí vay khi lãi suất thả nổi tăng cao.

Chật vật giấc mơ an cư

Chị Huỳnh Thu Uyên (34 tuổi, ngụ tại TPHCM), đang làm việc tại một ngân hàng thương mại, cho biết, với thu nhập 25 triệu đồng/tháng, chị vẫn chưa đủ khả năng mua nhà ở TPHCM.

Chị Uyên chia sẻ, lãi suất là một vấn đề đáng quan tâm nhưng rào cản lớn nhất vẫn là giá nhà đang quá cao. Một căn hộ chung cư bình dân ở TPHCM ước tính dao động từ 3 đến 4 tỷ đồng. Hiện chị đã tích lũy được 1 tỷ và phải vay thêm 2-3 tỷ nữa để mua nhà.

"Nếu vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm, dù lãi suất ưu đãi 5,5%, mỗi tháng tôi vẫn phải trả trung bình 20-22 triệu đồng. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên trên 10% một năm, mức trả hàng tháng sẽ khoảng 26 triệu đồng" - chị Uyên than thở với mức này thì chị phải... không ăn, không uống mà chỉ "kéo cày trả nợ" tiền nhà.

Tương tự, sau khi tốt nghiệp đại học và ở lại Hà Nội lập nghiệp đến nay đã hơn chục năm, giấc mơ sở hữu căn hộ chung cư tại Thủ đô của vợ chồng chị Nguyễn Thị Minh (quê Nam Định) đến nay vẫn xa vời.

Cả hai đều là dân văn phòng với tổng thu nhập mỗi tháng của gia đình khoảng 25-30 triệu đồng. Dù sống tằn tiện, tích góp đủ đường, vợ chồng chị vẫn không thể mua nổi một căn chung cư bình dân.

Nhiều lần họ tìm hiểu các dự án chung cư nhưng giá khá cao, ngay cả chung cư cũ cũng có giá từ 2-3 tỉ đồng, còn những căn hộ mới đều có giá 3-5 tỉ đồng. Chị Minh nhẩm tính chi phí sinh hoạt, chi phí nuôi con và tiền thuê nhà đã ngốn hết 2/3 thu nhập.

Khoản dôi dư tiết kiệm bao năm qua còn chưa đủ để đối ứng 30% để mua nhà khi vay ngân hàng, nên chưa dám nói đến chuyện trả tiền gốc và tiền lãi mỗi tháng.

Chỉ ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà là chưa đủ

Theo thống kê của Sở Xây dựng TPHCM, giá nhà ở tại TPHCM đã tăng trung bình 15% - 20% mỗi năm trong giai đoạn 2015-2023. Trong khi đó thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 8% - 10% mỗi năm khiến các gia đình trẻ khó có thể mua được nhà ở thành phố này.

Còn Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình.

Trong khi đó, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc chung cư tại Hà Nội, TPHCM có cơ cấu nguồn cung chung cư mới "lệch pha" rõ rệt. Phân khúc bình dân chỉ chiếm 5%-7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 60%-65%.

Nhìn nhận vấn đề trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), cho rằng lãi suất vay không phải là yếu tố chính thúc đẩy người trẻ đi mua nhà hay không. "Lãi suất giảm nhưng không có sản phẩm phù hợp để mua, người dân cũng không có nhu cầu vay vốn", ông Châu đánh giá.

Bên cạnh việc tạo cơ chế thuận lợi cho nhóm lao động trẻ mua nhà, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, cần khuyến khích doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Điều này cũng giúp cấu trúc hoạt động của thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

Chủ tịch HoREA đề xuất, nên thúc đẩy các dự án có mức giá không quá 35 triệu đồng/m2 hoặc tổng giá trị căn hộ không quá 3 tỷ đồng. Ngân hàng Nhà nước cần xem xét triển khai cơ chế cho người trẻ (18 - 45 tuổi) vay mua căn nhà đầu tiên với lãi suất thương mại hợp lý (khoảng 6%-7%/năm) và khoản vay được bảo đảm bằng chính căn nhà đó.

Với thời hạn vay kéo dài 10 - 15 năm, chính sách kỳ vọng sẽ tạo động lực cho các doanh nghiệp tái cấu trúc dự án, chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở giá phù hợp với đa số người mua.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, phân tích, trong bối cảnh hiện nay, việc giảm giá nhà và gia tăng các dự án vừa túi tiền là một bài toán khó, đặt ra nhiều thách thức lớn cho các doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Hiện tại, thị trường chưa có bất kỳ yếu tố hay điều kiện nào để giá nhà có thể giảm trong ngắn hạn, còn yếu tố khiến giá tăng lại rất nhiều như bảng giá đất mới, chi phí đất, lao động, xây dựng, vận chuyển...

Theo bà Dung, một trong những yếu tố có thể kéo giá xuống là giãn dân, tuy nhiên điều này chỉ có thể thực hiện khi đầu tư vào cơ sở hạ tầng và đầu tư công được đẩy mạnh hơn nữa. Dù đã có những tín hiệu tích cực về hạ tầng và đầu tư công nhưng trong 3 năm tới, tác động này chưa đủ mạnh để làm thay đổi tình hình.

Hải Yến