FDI tăng hơn 76%, vì sao lợi nhuận doanh nghiệp khu công nghiệp vẫn 'lao dốc'?

Dòng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,4 tỷ USD trong 9 tháng đầu năm 2026, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trong nửa đầu năm lại giảm 40%, khi nhiều doanh nghiệp thiếu vắng các thương vụ bàn giao đất lớn và chịu áp lực chi phí lãi vay.

Vốn ngoại tăng mạnh, lợi nhuận ngành khu công nghiệp đi xuống

Theo số liệu SSI Research dẫn lại, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2026 đạt 50,4 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, cao nhất trong cùng kỳ 5 năm qua. Công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nhất, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới. Singapore và Hàn Quốc là hai nhà đầu tư dẫn đầu, với tỷ trọng lần lượt 31,7% và 19,5%.

Dù dòng vốn ngoại gia tăng, kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp chưa có diễn biến tương ứng. Theo thống kê của SSI Research, trong 6 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần toàn nhóm giảm 20,2% so với cùng kỳ, xuống khoảng 38.000 tỷ đồng. Lợi nhuận ròng giảm mạnh hơn, tới 40%, còn khoảng 4.000 tỷ đồng.

Diễn biến này cho thấy sự gia tăng của vốn FDI chưa lập tức chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận cho các chủ đầu tư khu công nghiệp. Kết quả kinh doanh còn phụ thuộc vào tiến độ cho thuê, bàn giao đất, thời điểm ghi nhận doanh thu và đặc thù từng dự án.

Nhiều doanh nghiệp lớn giảm hơn 80% lợi nhuận

Nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành ghi nhận kết quả kinh doanh kém tích cực trong nửa đầu năm 2026.

Tại Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex, mã ck: BCM), doanh thu 6 tháng đạt 1.661 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế còn 320 tỷ đồng, giảm 82,7%. Tại CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC), doanh thu doanh nghiệp đạt 234 tỷ đồng, giảm 63%, trong khi lợi nhuận sau thuế chỉ còn 36 tỷ đồng, giảm 83,7% so với cùng kỳ.

Theo SSI Research, một trong những nguyên nhân chính là một số doanh nghiệp không còn ghi nhận các giao dịch bán đất quy mô lớn như năm trước, trong khi chi phí lãi vay tăng. Bên cạnh đó, việc chuyển sang phương pháp phân bổ doanh thu theo thời gian cũng tác động đến kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp như SZC và Sonadezi (SNZ). Tuy nhiên, diễn biến toàn ngành không hoàn toàn tiêu cực. IDICO (IDC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 6 tháng đầu năm đạt 1.001 tỷ đồng, tăng 20,2%. Viglacera (VGC) đạt 1.152 tỷ đồng, tăng 37,5%, nhờ hoạt động cho thuê đất cải thiện và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi.

Diện tích hấp thụ đất công nghiệp phục hồi

Trong khi kết quả kinh doanh nửa đầu năm chịu sức ép, thị trường cho thuê đất công nghiệp đã xuất hiện tín hiệu cải thiện. Trong quý II/2026, diện tích hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt 217 ha, mức cao nhất kể từ quý I/2024. Tại miền Nam, diện tích hấp thụ ròng đạt 67 ha, so với 10 ha cùng kỳ năm trước.

Giá thuê đất công nghiệp bình quân cũng tiếp tục tăng. Tại miền Bắc, giá thuê đạt 143 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng 2,9%; trong khi miền Nam đạt 185 USD/m², tăng 3,7%. Dù vậy, chi phí phát triển các khu công nghiệp mới đang gia tăng. Giá vật liệu xây dựng tăng bình quân khoảng 20%, cùng với áp lực đền bù và giải phóng mặt bằng, khiến biên lợi nhuận của các dự án mới bị thu hẹp.

SSI ước tính biên lợi nhuận của các dự án khu công nghiệp mới chỉ còn khoảng 30 - 35%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 50% tại các khu công nghiệp hiện hữu.

SSI đánh giá tích cực VGC, IDC và nhóm cao su

Bước sang năm 2027, SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và các biên bản ghi nhớ (MOU) của doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha, tăng 18,6%. Tổng lợi nhuận ròng của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp và cao su có hoạt động chuyển đổi đất được dự báo đạt 22.300 tỷ đồng, tăng 12,4%.

Trong bối cảnh đó, SSI đánh giá tích cực đối với Viglacera (VGC) và IDICO (IDC), nhờ khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, qua đó hỗ trợ việc duy trì chi trả cổ tức bằng tiền mặt. Riêng VGC được dự báo tăng trưởng lợi nhuận 29% trong năm 2027, mức cao nhất trong nhóm doanh nghiệp được SSI phân tích. Động lực được kỳ vọng đến từ đóng góp của các khu công nghiệp mới như Sông Công II, Trấn Yên, cùng các dự án hiện hữu gồm Phú Hà, Thuận Thành và Yên Phong IIC.

Với IDC, mức tăng trưởng lợi nhuận trong nửa đầu năm 2026 cùng khả năng tạo dòng tiền là những yếu tố được SSI đánh giá tích cực. Ngoài hai cổ phiếu trên, SSI cũng có quan điểm tích cực đối với nhóm cao su gồm GVR, PHR và DPR. Nguồn thu đền bù từ chuyển đổi đất cao su được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ lợi nhuận của các doanh nghiệp này trong thời gian tới.