FOMO hay hiển nhiên?

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam. (Đồ họa: Xuân Hưng).

Trong quý đầu năm 2024, một số dự án được chào bán mới trong quý có mức giá dao động 2.500 - 3.200 USD/m2 với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 65%.

Hoạt động tìm hiểu và mua bán chung cư tại Hà Nội ghi nhận tăng bất thường trong quý I, đẩy giá bán toàn thị trường tăng 3 - 6% so với cuối năm 2023 và thậm chí tăng cao hơn ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Điều này phản ánh nhu cầu mua bất động sản cao cho cả hai mục đích an cư lẫn đầu tư.

Xét theo khu vực, phía Tây Hà Nội ghi nhận mức tăng giá cao hơn các khu vực khác như các dự án ở quận Nam Từ Liêm mở bán giai đoạn tiếp theo đều có giá bán tăng so với đợt trước đó, hay có một dự án mới nhận đặt chỗ trước đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực. Cầu cao cộng với nguồn cung mới vừa lệch phân khúc vừa ít ỏi tạo nên hiện tượng “tăng trưởng nóng" như thời gian gần đây.

Thực tế giá chung cư tại Hà Nội đã liên tục tăng và càng tăng nhanh hơn trong ba năm trở lại đây. Với nhiều nhà đầu tư, thời điểm này được xem là thích hợp để mua bất động sản khi vừa bắt đầu năm mới Giáp Thìn, đang có tiền nhàn rỗi, trong khi các luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực vào năm sau có thể tác động đến nguồn cung mới.

Chưa kể, yếu tố tâm lý “sợ bị bỏ lỡ” (Fear Of Missing Out - FOMO) khiến nhà đầu tư lo lắng vụt mất cơ hội mua bất động sản lúc này cũng góp phần vào hiện tượng tăng giá chung cư đột biến tại Hà Nội. Khi nhà đầu tư giao dịch qua lại một số lượng căn hộ nhất định trên thị trường, họ tạo ra biến động và từ đó gây tăng giá.

Ngoài ra, các chi phí đầu tư xây dựng tăng cũng khiến giá sơ cấp đợt sau luôn có xu hướng cao hơn đợt trước. Tuy nhiên, nếu xét chu kỳ năm năm từ năm 2019 đến năm 2023, giá chung cư Hà Nội vẫn tăng chậm hơn so với thị trường TP HCM.

Giai đoạn 2019 - 2023, giá bán sơ cấp của dự án căn hộ cao cấp, hạng sang tại Hà Nội đã tăng lần lượt 29% và 26%. (Ảnh tư liệu: Hoàng Huy).

Với những thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển bất động sản như Hà Nội và TP HCM, tăng giá là điều dễ hiểu. Chung cư tại Hà Nội đang thiết lập mặt bằng giá mới và khi đã đạt cột mốc mới, giá bán sẽ chỉ có thể tiếp tục tăng hoặc đứng yên chứ khó giảm lại như trước. Nếu nắm bắt đúng thời điểm, đầu tư bất động sản lúc này có thể hoàn vốn nhanh và có lợi tức đầu tư hấp dẫn khi giá đang tăng và thanh khoản cao.

Tuy nhiên, rủi ro khi đầu tư bất động sản ở thời điểm này là chi phí vốn cao. Căn hộ cao cấp sẽ kén khách mua và khách thuê hơn các sản phẩm tầm trung hay phổ thông, do đó khó đem lại dòng tiền ổn định nếu giá thuê cũng cao theo.

Đồng thời, nếu đầu tư dự án hình thành trong tương lai cũng có thể có rủi ro về pháp lý và tiến độ dự án. Do đó, nhà đầu tư càng cần tìm hiểu kỹ trong giai đoạn này trước bất kỳ quyết định đầu tư nào.

Nhiều người hiện đang cân nhắc liệu đây có phải là thời điểm tốt để mua nhà không và việc vay tỷ lệ bao nhiêu để mua là hợp lý. Trên thực tế không có công thức tính thời điểm mua nhà lý tưởng cho tất cả mọi người hay tỷ lệ đòn bẩy bao nhiêu là phù hợp vì mỗi cá nhân có mục tiêu và tình trạng tài chính khác nhau.

Xét về vị trí, giá bán giữa trong và ngoài trung tâm Hà Nội không chênh lệch đáng kể nhờ hạ tầng kết nối tốt. Còn tại TP HCM, các khu vực phía Tây, Nam thành phố và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An vẫn còn mức giá khá tốt.

Ở góc độ nguồn cung, các quy định mới liên quan đến việc mở bán và phát triển dự án khiến thời gian phát triển dự án kéo dài, làm hạn chế nguồn cung sắp tới. Bên cạnh đó, phương pháp mới trong việc tính toán tiền sử dụng đất khiến cho chi phí giải phóng mặt bằng cao hơn, dẫn đến sự hạn chế trong nguồn cung tương lai và sự gia tăng trong giá bán.