Gần 200.000 tỷ “chảy” vào bất động sản trong 6 tháng, ngân hàng nào bơm mạnh nhất?

12 ngân hàng bơm hơn 1,14 triệu tỷ cho bất động sản

Dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng mạnh trong nửa đầu năm 2026. Số liệu quý II/2026 cho thấy, tín dụng cho bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn tại nhiều ngân hàng, phổ biến trong khoảng 20-30% tổng dư nợ cho vay.

Thống kê của VietTimes tại 12 ngân hàng hạch toán chi tiết dư nợ cho vay từng ngành nghề cho thấy tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính đến 30/6 đạt hơn 1,14 triệu tỷ đồng, tăng 21% so với đầu năm. Như vậy, chỉ trong nửa năm, các ngân hàng này đã bơm thêm 197.948 tỷ đồng vào bất động sản.

Trong số đó, có tới 11 ngân hàng ghi nhận dư nợ bất động sản tăng, phản ánh xu hướng mở rộng cho vay diễn ra trên diện rộng.

Đáng chú ý, có tới 7/12 ngân hàng có tốc độ cho vay tăng trên 10%. Đứng đầu là Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) với mức tăng 57,9%. Theo sau là Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) với mức tăng 54,6%, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) tăng 42,59%, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) tăng 38,1%, Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) tăng 12,78%, Ngân hàng TMCP Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh (HDBank) tăng 12,17%...

Xét về con số tuyệt đối, VPBank có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất nhóm ngân hàng tư nhân với 295.771 tỷ đồng, chiếm 25,47% tổng dư nợ. Kế đến là Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) với 221.908 tỷ đồng, tăng 8% so với đầu năm, chiếm 33,6% tổng dư nợ. Vị trí thứ ba thuộc về Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) với 212.311 tỷ đồng, tăng 2,55% so với đầu năm, chiếm 25% tổng dư nợ.

Một trường hợp đáng chú ý khác là MB với 167.468 tỷ đồng cho vay bất động sản. Dù không đứng đầu về tỷ lệ cũng như giá trị dư nợ cho vay, nhưng số liệu cho thấy "khẩu vị" của ngân hàng này đang dần thay đổi. Trong nhiều năm trước, MB duy trì tỷ trọng cho vay bát động sản dưới 10%. Tuy nhiên, kết thúc năm 2025, tỷ lệ này đã nâng lên 11,18% và đến thời điểm 30/6/2026 là 13,64%.

Nguồn: BCTC các ngân hàng

Ở mức độ thấp hơn, HDBank đang cho vay lĩnh vực bất động 78.710 tỷ đồng, tăng 12,17% so với đầu năm, chiếm 11,94% tổng dư nợ.

Các ngân hàng có dư nợ cho vay bất động trên 10.000 tỷ đồng gồm có: TPBank (49.822 tỷ đồng), VIB (33.299 tỷ đồng), MSB (32.167 tỷ đồng), Ngân hàng TMCP Bản Việt (BVBank) (25.048 tỷ đồng), Ngân hàng TMCP Lộc Phát (LPBank) (15.373 tỷ đồng).

Các ngân hàng có số dư nợ cho vay bất động sản nhỏ hơn 5.000 tỷ đồng có thể kể đến: Ngân hàng TMCP Thịnh vượng và Phát triển (PGBank) với 5.343 tỷ đồng, Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank) với 4.171 tỷ đồng.

Đáng nói, KienlongBank cũng là trường hợp duy nhất trong số các ngân hàng được thống kê có dư nợ cho bất động sản giảm mạnh so với đầu năm (giảm 3.592 tỷ đồng, tương ứng giảm 46%).

Bài toán không phải "siết" hay "mở", mà là dẫn vốn đúng chỗ

Trao đổi với VietTimes, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng của Đại học Nguyễn Trãi, cho rằng sự tăng tốc của tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 không phải diễn biến bất ngờ. Đây được xem là hệ quả khách quan của việc mở rộng nguồn cung trên thị trường địa ốc.

Từ đầu năm đến nay, thị trường chứng kiến hàng loạt các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sun Group, Sunshine Group, Masterise Group, MIK Group… liên tục tung ra những dự án lớn, thậm chí rất lớn với quy mô từ hàng trăm hecta.

Theo ông Huy, điều này không mâu thuẫn với chủ trương kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước, bởi bản chất của chính sách là kiểm soát rủi ro và định hướng dòng vốn, chứ không phải ngăn tín dụng đối với toàn bộ lĩnh vực bất động sản.

"Điều đáng quan tâm không đơn thuần là dư nợ cho vay bất động sản của 12 ngân hàng tăng thêm 21%, mà là phần tín dụng tăng thêm đang được sử dụng vào đâu. Nếu vốn đi vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng triển khai, tạo nguồn cung thực, phục vụ nhu cầu ở, nhà ở xã hội, khu công nghiệp và các dự án có dòng tiền rõ ràng, thì tín dụng bất động sản không chỉ là tín dụng cho một ngành mà còn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa sang xây dựng, vật liệu, lao động, dịch vụ và tiêu dùng", ông Huy nhấn mạnh.

Hàng loạt dự án lớn được tung ra trong nửa đầu năm nay

TS Châu Đình Linh, giảng viên Đại học Ngân hàng TP.HCM, cũng cho rằng từ trước tới nay, tín dụng vẫn có xu hướng chảy vào bất động sản. Thậm chí trong 5-10 năm tới, tình hình vẫn như vậy.

"Vấn đề cần quan tâm là tín dụng có chảy trúng đích không, như chảy vào nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ nhu cầu thực, chảy vào bất động sản công nghiệp… Hiện nay, tín dụng vẫn đang chảy vào các "đích" này. Bằng chứng là có nhiều dự án nhà ở xã hội triển khai, nhiều khu công nghiệp xuất hiện, các dự án bất động sản tại Hà Nội, TP.HCM hiện nay đều có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư làm ăn đàng hoàng", ông Linh nói với VietTimes.

Tuy nhiên, khi nhìn nhận về việc tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu cho vay của ngân hàng, ông Nguyễn Quang Huy cho rằng đây là vấn đề cần cảnh giác. Bởi bất động sản có tính chu kỳ, giá trị khoản vay lớn và thường sử dụng đòn bẩy tài chính đáng kể. Nếu thị trường đảo chiều mạnh, rủi ro có thể truyền từ thanh khoản của doanh nghiệp, khả năng trả nợ của khách hàng sang giá trị tài sản bảo đảm và chất lượng tài sản của ngân hàng. Đặc biệt, nếu nhiều ngân hàng cùng tập trung vào một phân khúc hoặc một nhóm khách hàng, rủi ro có thể mang tính hệ thống.

Nhưng tỷ trọng không phải cơ sở duy nhất để kết luận ngân hàng nào rủi ro hơn, bởi bất động sản không phải là một nguồn rủi ro đồng nhất. Điều cần nhìn sâu hơn là chất lượng khoản vay, dòng tiền trả nợ, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, khả năng hấp thụ của thị trường và mức độ tập trung danh mục.

Theo ông Huy, các ngân hàng cần chuyển mạnh từ tư duy "tài sản thế chấp lớn thì khoản vay an toàn" sang đánh giá khả năng tạo dòng tiền và trả nợ của dự án, doanh nghiệp và khách hàng.

Trên bình diện toàn nền kinh tế, nhà nước cần phát triển thêm các kênh vốn dài hạn ngoài ngân hàng như thị trường trái phiếu, vốn cổ phần, quỹ đầu tư và các mô hình huy động vốn phù hợp. Khi ngân hàng không phải gánh phần lớn nhu cầu vốn trung và dài hạn của thị trường, áp lực tập trung tín dụng cũng sẽ giảm.

"Suy cho cùng, mục tiêu của chính sách không nên làm cho tín dụng bất động sản tăng thật thấp, mà là mỗi đồng vốn đưa vào bất động sản phải tạo ra giá trị thực, nguồn cung thực và dòng tiền thực. Đó mới là cách đồng thời bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, hỗ trợ thị trường bất động sản và tạo nền tảng cho tăng trưởng kinh tế bền vững trong dài hạn", ông Huy kết luận.