Gấp rút hoàn thiện dữ liệu đất đai, nhà ở

Dữ liệu về đất đai, nhà ở hiện chưa đầy đủ, chính xác. Ảnh: Dũng Minh.

Yêu cầu cấp thiết từ thực tiễn

Chiến dịch 90 ngày (từ 1/9-30/11/2025) rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị hành chính cấp xã nhận được sự chú ý của các thành viên thị trường.

Cùng với đó, 2 đơn vị phối hợp triển khai là Bộ Công an và Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ thu thập, số hóa, tạo lập dữ liệu đối với giấy chứng nhận (đất ở, nhà ở) đã cấp nhưng chưa đưa vào hệ thống, qua đó xác thực và đồng bộ với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.

TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) nhìn nhận, một hệ thống dữ liệu về đất đai, nhà ở đầy đủ, chính xác, minh bạch và thường xuyên cập nhật sẽ giúp giảm tình trạng chồng chéo, hạn chế tranh chấp, rút ngắn thời gian giao dịch và tăng niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường.

Trước đây, trong nhiều bài viết góp ý, nhất là thời điểm xây dựng Luật Đất đai sửa đổi (thông qua đầu năm 2024), ông Lượng đã nhấn mạnh tới việc xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, nhà ở khi cho biết “dữ liệu đang khá tù mù, trong khi đây là vấn đề rất quan trọng, bởi phải có dữ liệu sạch thì cơ quan quản lý nhà nước mới có thể đề ra những chính sách đúng và trúng, hạn chế các hành vi thao túng thị trường, đảm bảo cho hoạt động quản lý, giám sát thu ngân sách tối đa, từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”.

Tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TƯ ngày 16/6/2022 về việc bỏ khung giá đất nhằm xác định giá tiệm cận với thị trường là xu thế tất yếu và quy định này đã được đưa vào dự thảo Luật Đất đai 2024, thế nhưng chế độ báo cáo, phương thức tổng hợp, thu thập dữ liệu về giá đất lại chưa được cụ thể hóa.

Thời điểm đó, ông Lượng đã cảnh báo, nếu dự luật được thông qua mà khâu này chưa được quy định cụ thể thì việc thực thi sẽ còn vướng mắc, khi rất nhiều dữ liệu về thị trường bất động sản nói chung, giá nhà đất nói riêng không đáng tin cậy.

Cho tới thời điểm hiện tại, việc dữ liệu thiếu đồng bộ đã ảnh hưởng lớn đến quá trình giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, việc cấp sổ đỏ đang gặp nhiều khó khăn, không ít dự án chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý dẫn đến người dân gặp khó trong giao dịch đất đai, nhà ở.

Ngoài ra, việc pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh còn ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng, bởi nó liên quan đến các vấn đề phức tạp như đền bù, tái định cư và sự đồng thuận của người dân.

Ghi nhận thực tế cho thấy, nhiều dự án lớn bị đình trệ vì không thể thỏa thuận được giá đền bù hợp lý với người dân, hoặc không tìm được người đền bù vì nhiều thửa đất sang tên, đổi chủ nhiều lần mà chưa cập nhật vào cơ sở dữ liệu của địa phương.

Thậm chí, các môi giới bất động sản cũng không thể khẳng định thông tin đất đai đang cung cấp cho khách hàng có chính xác hay không, bởi họ không được gặp trực tiếp bộ phận quản lý địa chính, mà phải qua một dịch vụ trung gian khác để lấy thông tin.

Minh bạch dữ liệu là yêu cầu cấp bách

Ngoài chiến dịch của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng Bộ Công an, trước đó, Bộ Xây dựng đã triển khai hoàn thiện nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, do Trung tâm Công nghệ thông tin phối hợp với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thực hiện, đánh giá trước ngày 31/10/2025, sau đó sẽ đồng bộ dữ liệu nhà ở, bất động sản lên hệ thống và hoàn thiện, vận hành trước ngày 30/11/2026.

Đáng chú ý, Bộ Xây dựng cho biết sẽ ứng dụng các công nghệ tiên tiến để hỗ trợ dự báo, phân tích xu hướng thị trường bất động sản. Như vậy, nếu đúng theo tiến độ, chỉ hơn 1 năm nữa, mỗi người dân, doanh nghiệp sẽ được tiếp cận các thông tin đất đai một cách công khai, bài bản và có hệ thống.

Số vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 8 tháng đầu các năm 2021-2025.

Bà Nguyễn Quỳnh Trang - Trưởng Bộ phận Dịch vụ định giá và Tư vấn, Savills Hà Nội nhìn nhận, khi hạ tầng dữ liệu đất đai, nhà ở trên toàn quốc được đồng bộ, chính xác và đầy đủ, hoạt động tra soát, tìm hiểu thông tin nhà đất, giao dịch bất động sản cũng như triển khai các chính sách của cơ quan quản lý sẽ trở nên thuận tiện, dễ dàng hơn, chẳng hạn việc lập bảng giá đất chi tiết đến từng thửa sẽ khả thi hơn.

Đây là cải cách rất tiến bộ, góp phần minh bạch hóa định giá và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan tới bất động sản. Theo bà Trang, chính sách định giá chỉ có thể phát huy hiệu quả khi kết hợp được vai trò điều tiết của Nhà nước với yếu tố thị trường trong khuôn khổ quản trị hiện đại.

“Xây dựng bảng giá đất đến từng thửa là một cải cách tiến bộ. Nếu được triển khai có lộ trình và hỗ trợ bằng hạ tầng số đủ mạnh, chính sách này sẽ góp phần tháo gỡ tình trạng ách tắc trong các dự án do chậm định giá, đồng thời tạo tiền đề cho một hệ thống định giá đất minh bạch và hiệu quả hơn trên toàn quốc”, bà Trang nhấn mạnh.

Trong Báo cáo minh bạch toàn cầu năm 2024 do Jones Lang Lasalle (JLL) công bố, dù có sự cải cách mạnh mẽ về môi trường đầu tư, nhưng Việt Nam vẫn đứng vị trí 49/89 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát về tính minh bạch của thị trường bất động sản, xếp sau Singapore, Thái Lan và Malaysia.

Vì vậy, những cải cách gần đây liên quan đến dữ liệu bất động sản được kỳ vọng sẽ giúp cải thiện vị trí Việt Nam trên bảng xếp hạng toàn cầu, qua đó gia tăng cơ hội thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Ông Richard Bloxam - Giám đốc điều hành Thị trường vốn JLL cho hay, các nhà đầu tư quốc tế ngày càng tập trung vào tính minh bạch của thị trường bất động sản, nhất là khi căng thẳng địa chính trị gia tăng.

Do đó, những thị trường có giá cả minh bạch và quy tắc rõ ràng sẽ dẫn đầu quá trình phục hồi thanh khoản. Bởi tính minh bạch của thị trường có vai trò quan trọng trong bối cảnh phạm vi đầu tư tiếp tục được mở rộng cả về chiều rộng lẫn chiều sâu.

Việt Dương