Giá bất động sản hạ nhiệt, có nơi giảm đến 20%

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam 9 tháng đầu năm và dự báo 3 tháng cuối năm 2026 với chủ đề “Điều chỉnh để thích ứng” của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường nhà ở quý 3 tiếp tục chịu áp lực từ lãi suất và khả năng hấp thụ của người mua. 

Đáng chú ý, giá bán sơ cấp ghi nhận xu hướng điều chỉnh tại hầu hết vùng thị trường và loại hình sản phẩm, phổ biến 5-20% so với quý 2.  

Giá bất động sản hạ nhiệt, có nơi giảm đến 20%.

Miền Bắc ghi nhận biên độ điều chỉnh lớn nhất, trong khi căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn. Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 45-160 triệu đồng mỗi m2. Mức giảm tại miền Trung là 10-15%, với giá dao động 30-100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, miền Nam và miền Tây cùng giảm 5-10%, tương ứng khoảng 36-145 triệu đồng và 30-55 triệu đồng mỗi m2. 

Nhà thấp tầng trong các khu đô thị và đất nền cũng chịu áp lực điều chỉnh. Tại miền Bắc, giá nhà thấp tầng giảm 15-20%, còn khoảng 70-280 triệu đồng mỗi m2; đất nền giảm cùng biên độ, xuống 45-90 triệu đồng mỗi m2. Các khu vực còn lại ghi nhận mức giảm phổ biến 10-15% ở hai loại hình này. 

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3 của Batdongsan cũng cho thấy diễn biến tương tự. Theo đơn vị này, giá rao bán nhà đất trên toàn quốc đang có xu hướng giảm mạnh so với cùng kỳ. Cụ thể, từ mặt bằng trung bình 101 triệu đồng mỗi m2 cuối năm 2025, giá bán nhà đất toàn quốc trung bình duy trì 96 triệu đồng quý 1, xuống 91 triệu đồng quý 2 và hiện chỉ còn 86 triệu đồng mỗi m2 trong quý 3, giảm trung bình 15% trong 9 tháng qua. 

Diễn biến này phát sinh với toàn bộ thị trường, Hà Nội có mặt bằng giá nhà đất trung bình giảm 14-15%, còn tại Tp.HCM, mức điều chỉnh giá nhẹ hơn vào khoảng 5-7% so với cuối năm ngoái.

Tính đến hết tháng 9, tổng nguồn cung sơ cấp đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt 49.657 sản phẩm, tăng 33%. Riêng quý 4, thị trường dự kiến bổ sung hơn 30.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm vượt 140.000 sản phẩm.

Trong khi đó, 9 tháng đầu năm, lượng sản phẩm sơ cấp tiêu thụ đạt 32.469 căn, giảm 16% so với cùng kỳ, dù nguồn cung tăng mạnh. Thị trường thứ cấp cũng có thêm lượng hàng từ các dự án bước vào giai đoạn bàn giao. Theo DXS-FERI, dòng tiền hiện chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và nhóm nhà đầu tư trung, dài hạn, trong khi hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như rút khỏi thị trường. Tỷ lệ hấp thụ tại miền Nam đạt 35-40%, miền Bắc 30-35%, miền Trung 13-18% và miền Tây chỉ 5-10%.

Nguồn cung lớn giúp người mua có thêm lựa chọn nhưng cũng khiến cạnh tranh giữa các dự án gia tăng. Khả năng hấp thụ ngày càng phụ thuộc vào pháp lý, uy tín chủ đầu tư, giá bán, hạ tầng giao thông và chính sách hỗ trợ tài chính.

Dự báo, trong quý 4, miền Nam sẽ chiếm tỷ trọng lớn nhất về nguồn cung mới, với khoảng 16.900 sản phẩm từ hơn 15 dự án, tương đương 56% tổng lượng hàng đưa ra thị trường. Miền Bắc đứng thứ hai với khoảng 8.000 sản phẩm từ 7 dự án, chiếm 26%. Miền Trung và miền Tây mỗi khu vực khoảng 2.700 sản phẩm.

DXS-FERI xây dựng ba kịch bản cho thị trường quý IV dựa trên tỷ lệ hấp thụ 20-25% trong quý 3. Ở kịch bản lý tưởng, khi chi phí vốn giảm và điều kiện kinh tế cải thiện, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng nhẹ 5-10%, lãi suất thả nổi 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%.

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-30%, giá đi ngang, lãi suất thả nổi 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Thanh khoản chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Trong kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi tăng lên 14-16%, nguồn cung chỉ tăng 15-20%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%. Thị trường thứ cấp có thể xuất hiện thêm các trường hợp cơ cấu lại danh mục đầu tư, tạo áp lực giảm giá tại một số tài sản.

Batdongsan cho rằng trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị tài sản và nghĩa vụ trả nợ. Với nhà đầu tư, kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn cũng khó trở thành cơ sở duy nhất cho quyết định xuống tiền khi thanh khoản chưa phục hồi rõ rệt. Những bất động sản có giá bán cao, khả năng khai thác dòng tiền hạn chế có thể gặp khó hơn trong việc tìm người mua.