Giá bất động sản mở bán sụt giảm tới 20%

Theo báo cáo DXS-FERI, tổng nguồn cung mới 9 tháng đầu năm đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ, đồng thời nguồn cung lũy kế 9 tháng đầu năm 2026 ước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025 thị trường bất động sản nhà ở. Tính riêng trong quý III/2026 ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới, giảm 40% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm 2025.

Nhiều dự án mới mở bán trong tháng 9 ghi nhận mức độ giá giảm từ 5 tới 25% so với quý trước. Ảnh: HG

Miền Bắc ghi nhận biên độ điều chỉnh lớn nhất, trong khi căn hộ tại miền Nam và miền Tây giảm nhẹ hơn. Ở phân khúc căn hộ, giá bán tại miền Bắc giảm 15-20%, xuống khoảng 45-160 triệu đồng mỗi m2. Mức giảm tại miền Trung là 10-15%, với giá dao động 30-100 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, miền Nam và miền Tây cùng giảm 5-10%, tương ứng khoảng 36-145 triệu đồng và 30-55 triệu đồng mỗi m2.

Nhà thấp tầng trong các khu đô thị và đất nền cũng chịu áp lực điều chỉnh. Tại miền Bắc, giá nhà thấp tầng giảm 15-20%, còn khoảng 70-280 triệu đồng mỗi m2; đất nền giảm cùng biên độ, xuống 45-90 triệu đồng mỗi m2. Các khu vực còn lại ghi nhận mức giảm phổ biến 10-15% ở hai loại hình này.

Theo DXS-FERI, diễn biến này cho thấy kỳ vọng về mặt bằng giá của các chủ đầu tư đang dần điều chỉnh theo điều kiện thị trường thực tế. Trước đây, giá bán dự kiến thường được xây dựng dựa trên mặt bằng của các dự án lân cận, tiềm năng phát triển hạ tầng và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Tuy nhiên, khi sức mua suy yếu và thanh khoản chưa phục hồi đồng đều, chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn đến khả năng chi trả của khách hàng và sức cạnh tranh của sản phẩm.

Còn các chuyên gia bất động sản nhìn nhận, thay vì tiếp tục thiết lập mặt bằng giá cao hơn các dự án mở bán trước đó, một số chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn khi xác lập giá bán cho dự án mới. Mức giá dự kiến được điều chỉnh xuống thấp hơn kỳ vọng ban đầu, tiệm cận hơn với khả năng hấp thụ thực tế của thị trường. Xu hướng này phản ánh áp lực ngày càng lớn lên chiến lược định giá, trong bối cảnh người mua cân nhắc kỹ hơn về chi phí vốn và hiệu quả đầu tư.

Về diễn biến thị trường trong ngắn hạn, các đơn vị nghiên cứu dự đoán diễn biến cuối năm sẽ phụ thuộc lớn vào chi phí vốn và khả năng hấp thụ nguồn cung mới. Khi sức mua còn thận trọng, chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh kỳ vọng giá, linh hoạt chính sách thanh toán và cơ cấu sản phẩm để tăng sức cạnh tranh.