Giá bất động sản 'nhảy múa', phân khúc 40-50 triệu/m2 tuyệt chủng

Không còn nhà ở giá 4-50 triệu đồng/m2

Chiều ngày 10-1, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã tổ chức hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho hay vấn đề giá đất là “điểm nghẽn của điểm nghẽn” lâu nay. Để giải quyết điểm nghẽn này, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2024 với kỳ vọng tạo chuyển biến mới trong sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả hơn.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trường Đại học Luật Hà Nội.

“Tinh thần của luật là giao cho địa phương tự quyết định về giá đất trên địa bàn chứ không phải là Trung ương làm như trước đây” - ông Tuyến nói và nhấn mạnh hành lang pháp lý đã hoàn thiện hơn, tuy nhiên việc tổ chức tại địa phương còn không ít lúng túng.

Cụ thể, một trong những nguyên tắc xây dựng bảng giá đất là nguyên tắc thị trường nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì, tiêu chí như thế nào? Hay như nguyên tắc phải đảm bảo hài hòa lợi ích cũng chưa được cụ thể hóa, dẫn đến các địa phương bỡ ngỡ trong triển khai.

Theo ông, sự lúng túng này là một trong những nguyên nhân gây ra tình trạng giá đất nhảy múa thời gian qua. Nhất là có phiên đấu giá bỏ giá trên trời như đấu giá đất ở Sóc Sơn (Hà Nội) bỏ giá tới 30 tỷ đồng/m2.

Quang cảnh hội thảo: "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".

“Tôi rất hoang mang vì hiện nay phân khúc nhà ở 40-50 triệu đồng/m2 tuyệt chủng rồi, người thu nhập thấp làm sao mua được nhà?” - ông Tuyến nói và đề nghị cần làm rõ nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên để có giải pháp.

Cũng tại hội thảo, một số chuyên gia, đại diện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đề nghị việc điều chỉnh giá đất, cần xem xét toàn diện các yếu tố chi phí khác và vai trò của các doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí để đảm bảo giá bất động sản không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Bên cạnh đó, nhiều ý kiến đề nghị trung ương cần hướng dẫn các địa phương quy định cụ thể, chi tiết hơn giá của từng loại đất trong nhóm đất “sản xuất kinh doanh không phải là đất thương mại dịch vụ” đúng theo nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư” phù hợp với khả năng sinh lời của đất đai thay vì gộp chung các loại đất trong nhóm này để áp một mức giá chung.

Đồng thời, Nhà nước cũng cần gia tăng và sử dụng tối đa các chính sách tài chính đất đai để điều chỉnh mức phí, lệ phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng loại đất cụ thể…

Đánh giá tác động của điều chỉnh bảng giá đất

Dưới góc nhìn của cơ quan quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) thừa nhận có thể thấy một số vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản.

Theo ông Dũng, với các quy định pháp luật đã được ban hành thì không có vướng mắc nào về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất. Việc chậm trễ trong quá trình tính toán giá đất chủ yếu do khâu tổ chức thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp.

Tiếp đó là việc giá đất tăng cao đã và đang ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án bất động sản và giá thành bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, cần phân tích rõ hơn mức độ tác động của việc tăng giá đất lên giá bất động sản.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng).

Ông Dũng cho hay chi phí sử dụng đất chỉ là một phần trong tổng chi phí của các dự án bất động sản. Giá bất động sản tăng có thể bị ảnh hưởng từ việc tăng giá đất, nhưng cũng có thể do các yếu tố khác, chẳng hạn như chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bán hàng,...

Do đó, bên cạnh việc điều chỉnh giá đất, cần xem xét toàn diện các yếu tố chi phí khác và vai trò của các doanh nghiệp trong việc kiểm soát chi phí để đảm bảo giá bất động sản không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

"Chúng tôi cũng đã tiến hành nhiều nghiên cứu và báo cáo lên Chính phủ về tác động của việc tăng giá đất đến giá bất động sản. Chúng tôi nhận thấy rằng việc tăng giá đất chắc chắn có tác động đến giá bất động sản, cần xác định rõ tỷ lệ và mức độ ảnh hưởng cụ thể.

Chính vì vậy, cần có một cái nhìn thật khách quan và khoa học để đánh giá đúng mức độ tác động này, từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả" – ông Dũng nói.

TRỌNG PHÚ