Giá bất động sản quá cao, giấc mơ mua nhà ngoài tầm với

Mỏi mắt tìm căn hộ tầm trung

Tiết kiệm được gần 1,5 tỷ đồng, lại nghe ngân hàng giảm lãi suất mua nhà nên nhiều tháng nay, anh Nguyễn Việt Hùng (38 tuổi, đang sinh sống tại Hoàng Mai, Hà Nội) liên tục tìm kiếm thông tin dự án căn hộ chuẩn bị mở bán. Vợ chồng anh dự định vay ngân hàng thêm khoảng 1 tỷ đồng để mua nhà và thanh toán theo tiến độ. Tuy nhiên, anh Hùng cho biết, suốt mấy tháng anh vẫn không tìm được dự án nào hợp lý. Các căn hộ có diện tích phù hợp với nhu cầu của gia đình anh (60 - 80m2 ) gần như không còn, nếu còn giá cũng rất cao, lên tới 55 - 60 triệu đồng/m2. Tính ra, giá căn hộ diện tích trung bình như vậy cũng lên tới 3 - 4 tỷ đồng. Những căn còn có giá dưới 50 triệu đồng/m2 thì diện tích lại quá lớn, tính ra cũng 5 - 6 tỷ đồng/căn. “Giá nhà quá cao, vợ chồng tôi tìm mệt mỏi quá nên quyết định tiếp tục thuê nhà chờ giá giảm. Ngay cả cố gắng tìm ra các khu xa trung tâm thì mặt bằng giá cũng rất cao. Với số tiền tiết kiệm hiện tại, nếu vay ngân hàng chúng tôi sẽ phải trả lên tới vài chục năm, rất rủi ro” - anh Hùng nói.

Hà Nội thiếu vắng những căn hộ phân khúc bình dân

Một môi giới bất động sản cho biết, hiện tại các chung cư mới mở bán ở Hà Nội gần như không có phân khúc căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2, ngay cả những huyện ngoại thành như Gia Lâm hay Hoài Đức cũng gần như không có. Trong khi đó, những căn hộ có diện tích vừa phải, dưới 80m2 thì luôn trong tình trạng “cháy hàng”, vừa mở bán đã hết. Những căn diện tích lớn, 3 phòng ngủ thì lại không nhiều người lựa chọn, do giá quá cao.

Nguồn cung cải thiện…

Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản đã có phản ứng tích cực với các biện pháp giải quyết, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nguồn cung bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi, thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động và dự án mới mở bán.

Cụ thể, đối với nhà ở thương mại, thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động và dự án mới mở bán. Theo đó, trong nửa đầu năm, có 18 dự án nhà ở thương mại hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai. Đối với dự án xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, có 32 dự án hoàn thành, 16 dự án được cấp phép mới, 519 dự án đang triển khai. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, có 8 dự án đã được hoàn thành trong 6 tháng vừa qua.

Bộ Xây dựng cũng cho biết, sức mua thị trường cũng cải thiện, ghi nhận khoảng 253.000 giao dịch thành công, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, giá chào bán các phân khúc căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền toàn thị trường có xu hướng tăng từ cuối năm 2023, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Điều này khiến người dân có nhu cầu nhà ở vẫn khó tiếp cận.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, quý II thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 14.400 giao dịch thành công, phần lớn là chung cư. Tỷ trọng bán các phân khúc bình dân, cao cấp, hạng sang đều tăng, lần lượt 2%, 13% và 7% so với quý trước. Trong đó, chung cư cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2) chiếm hơn 40% lượng giao dịch. Phân khúc thấp tầng và đất nền cũng tăng 60% so với 3 tháng đầu năm. Về khu vực, thị trường phía Bắc có xu hướng dẫn dắt giao dịch bởi nguồn cung cải thiện. Thị trường đón nhận hơn 19.700 sản phẩm chào bán mới trong quý II, gấp 3 lần theo quý, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó. Hơn 60% nguồn cung mới đến từ các dự án phía Bắc.

Những căn hộ tầm trung luôn trong tình trạng “cháy hàng”

Nhưng giá bị đẩy cao

Tuy nhiên, VARS cho biết, tình trạng mất cân đối nguồn cung tiếp tục gia tăng khi một nửa lượng căn hộ mở bán trong quý II là sản phẩm cao cấp, chủ yếu ở một đại đô thị tại Hà Nội. Trong khi phân khúc trung cấp ngày càng sụt giảm và có xu hướng dịch chuyển ra các đô thị cấp 2 và 3. Thị trường có nhiều chuyển biến tích cực, song mặt bằng giá bất động sản vẫn neo cao, thậm chí tiếp tục tăng. Từ cuối năm 2023, giá bán căn hộ tại Hà Nội leo thang và vượt qua đà tăng của TP.HCM. Trong vòng 5 năm, thị trường chung cư tại Hà Nội tăng trưởng 58%, trong khi TP.HCM là 27%. Đến quý II, giá sơ cấp tại Hà Nội đã gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho biết, chung cư mới dưới 50 triệu đồng/m2 đã trở nên khan hiếm. Nửa đầu năm nay, rổ hàng căn hộ tại các dự án mới đã tịnh tiến đến vùng giá 60 - 80 triệu đồng/m2. Tính đến quý II, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Lý do giá căn hộ mới tại Hà Nội tăng là số lượng dự án được cấp phép mới liên tục sụt giảm, thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân. Theo ông Đính, 60% nguồn cung mở bán trong quý II thuộc về phân khúc cao cấp trên 50 triệu đồng/m2 và hạng sang, tập trung ở một đại đô thị tại Hà Nội. Còn phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tỷ trọng, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Tổng nhu cầu về nhà ở của Thủ đô đến 2025 là 185.200 căn hộ, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Ông Đính cho hay từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ.

Theo dữ liệu được công bố bởi hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills thì Hà Nội không có nguồn cung căn hộ mới giá dưới 45 triệu đồng/m2 vào quý II. Kể từ năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân (hạng C) đã giảm 45% mỗi năm. Trong tương lai, phân khúc này dự kiến chỉ đóng góp 25% nguồn cung mới. Tương tự, báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường OneHousing chỉ ra, Hà Nội không có căn hộ phân khúc bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) nào được mở bán trong 8 quý liên tiếp. Phân khúc chung cư cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) chiếm tới 61% nguồn cung mới.

Việc thị trường bất động sản mất cân đối cung cầu, giá nhà cao khiến những gia đình trẻ - những người có nhu cầu mua nhà ở bình dân hoặc tầm trung - nản lòng. Ngay cả khi các ngân hàng thương mại đưa ra hàng loạt gói kích cầu mua nhà, nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực này vẫn rất èo uột. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đang tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản tăng 4,61% so với cuối năm 2023, chiếm 21,51% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, chiếm tỷ trọng lớn là tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (chiếm khoảng 60% tổng dư nợ tín dụng bất động sản), tuy nhiên tăng trưởng tín dụng đối với nhu cầu này chỉ đạt 1,15% so với cuối năm 2023. Còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng trưởng 10,29% so với cuối năm 2023, chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng dư nợ.

Hà Loan