Giá BĐS cao ngất - công chức Việt Nam phải mất 26 năm mới có nhà!

Phát biểu tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho hay “tín dụng bất động sản (BĐS) đang tăng quá cao”.

Tính đến nay, tín dụng kinh doanh BĐS đã tăng 20 - 21%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống. Cho vay mua nhà, sửa nhà phục hồi chậm hơn, chỉ tăng 12%.

Theo ông Lực, nguyên nhân là do sự phụ thuộc vào vốn ngân hàng của nền kinh tế đang ngày một gia tăng. Tính đến giữa năm 2025, tín dụng ngân hàng đang chiếm tỉ trọng 58,91% trong tổng nguồn vốn cung ứng cho nền kinh tế trong khi tỉ trọng vốn FDI và đầu tư công lần lượt là 13,96% và 13,23%. Thời điểm cuối năm ngoái, con số này lần lượt là 50,6%, 15,01% và 16,31%.

TS Cấn Văn Lực cho hay bất cập lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là mất cân đối cung cầu, bất hợp lý về phân khúc, giá nhà quá cao. Đây cũng là lý do khiến thanh khoản phân khúc nhà chung cư hiện nay rất yếu.

TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV

Theo khảo sát của một đơn vị quốc tế, hiện một công chức ở Việt Nam phải mất 26 năm để mua một căn hộ có giá trung bình, trong khi con số này trung bình trên thế giới là 15 năm.

“Nếu như không có giải pháp đồng bộ quyết liệt hơn nữa trong thời gian tới, số năm này sẽ tiếp tục tăng lên và giấc mơ về ngôi nhà của những người trẻ sẽ ngày càng xa vời”, ông Lực nói.

Ông Lực cho hay có nhiều nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản tăng cao. Cụ thể, thời gian do vướng mắc pháp lý, tâm lý sợ sai vẫn còn nặng nề đã ảnh hưởng đến nguồn cung. Vì ít nguồn cung, ít dự án được cấp phép nên các chủ đầu tư lại tập trung vào các phân khúc cao cấp, bởi khả năng sinh lời của phân khúc này cao hơn nhiều so với phân khúc cấp thấp.

Một nguyên nhân khác là đầu cơ, thổi giá, làm giá. “Bản thân một số chủ đầu tư chủ ý làm giá. Vấn đề này chúng tôi biết và mặt khác, một số nhà môi giới cũng hùa vào làm giá nên giá cũng bị đẩy lên”, ông Lực nói.

Ngoài ra, một vấn đề nữa là đầu cơ. Một khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn cho thấy 86% người được hỏi trả lời sẽ bán trong vòng 1 năm, tức là thiên về lướt sóng. Mặt khác, Việt Nam cũng chưa đánh thuế BĐS như nhà ở thứ hai, nhà bỏ hoang, thừa kế…

Cũng theo ông Lực, thời gian vừa qua, chi phí đầu vào tăng lên. Có 6 chi phí hình thành nên giá BĐS, như chi phí xây dựng, định giá đất, giải phóng mặt bằng… Riêng chi phí tiền sử dụng đất đã chiếm 25 - 30%.

Thêm nữa, do sáp nhập tỉnh thành, các tỉnh như Bình Dương chỉ 40 - 50 triệu đồng/m2, nhưng khi có thông tin sáp nhập vào TP.HCM thì giá đất đã tăng lên.

Chuyên gia đề nghị sớm đánh thuế BĐS

Theo ông Lực, giải pháp căn cơ cho tình hình này là tăng cung BĐS. Theo đó, cần tháo gỡ về pháp lý. Chính phủ đang dự kiến thành lập Quỹ phát triển nhà ở quốc gia, chủ yếu cung cấp nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền và chủ yếu để cho thuê. Song song đó, cần giải quyết gần 3.000 dự án bị ách tắc.

Ngoài ra, cần làm nghiêm hơn vấn đề về thổi giá, làm giá, đấu giá, cần xử lý nghiêm. Chính quyền địa phương chắc chắn sẽ biết điều đó.

Vấn đề tiếp theo là cần phải đánh thuế BĐS. “Chúng ta không lo việc đánh thuế thị trường sẽ đóng băng. Việc đánh thuế sẽ theo lộ trình, để chuẩn bị dữ liệu. Quốc tế họ làm rồi, thuế giao dịch, thuế nhà đất thứ hai trở đi, thuế với BĐS thừa kế”, ông Lực nói.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cũng cho rằng: trước sau gì Việt Nam cũng phải đánh thuế BĐS.

“Việc đánh thuế là cần, nhưng quan trọng hơn là đánh thuế như thế nào? Mức thuế ra sao? Thời gian tính thuế thế nào? Đánh thuế giống như khi chúng ta bị bệnh mà phải uống thuốc. Nhưng uống thuốc liều lượng thế nào, uống trong bao lâu cũng rất quan trọng”, bà Dung nêu.

Cũng theo đại diện CBRE, trong bức tranh của người mua, số lượng người mua để đầu tư đang rất nhiều so với lượng người để ở. Trên tất cả các phân khúc, từ đất nền, căn hộ, nhà phố, biệt thự… thì đầu tư, đầu cơ đang chiếm tỷ lệ lớn. Để tăng số lượng mua nhà ở thực thì việc đánh thuế rất quan trọng.

Lam Thanh