Giá căn hộ phía Nam sẽ còn tăng

Tại TP.HCM, giá căn hộ tăng bình quân 3 lần trong khoảng 10 năm qua. Ảnh: Việt Dũng.

Giá nhà cho thu nhập “hít khói”

Cuối tuần qua, tranh thủ thời tiết Sài Gòn chớm mát, anh Long - một kỹ sư IT làm việc ở khu Nam quyết định dành cả ngày đi xem căn hộ để chuẩn bị lập gia đình. Anh từng để ý một chung cư ở Nhà Bè, cách đây 2 năm chỉ nhỉnh hơn 2 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ rộng khoảng 70 m2.

Anh nhẩm tính rằng, thu nhập của bản thân cộng thêm khoản tiết kiệm có thể “tính toán” căn hộ với giá khoảng 2,6-2,8 tỷ đồng. Tự tin là vậy, nhưng khi gặp môi giới, anh không khỏi ngỡ ngàng khi hay tin chủ nhà rao bán với giá 3,6 tỷ đồng. Mấy căn rẻ hơn thì… không còn.

“Sao tăng dữ vậy em?”, anh ngạc nhiên hỏi và nhân viên môi giới chỉ trả lời rằng: “Giờ kiếm căn dưới 3 tỷ đồng trong bán kính 5-7 km quanh khu vực Phú Mỹ Hưng còn khó hơn trúng số anh ạ”.

Rời khỏi khu vực dự án, kỹ sư IT này tiếp tục đi tham quan một vài dự án chung cư khác trong khu vực thì nhận thấy giá đều tăng vài chục phần trăm, cá biệt có dự án còn tăng gần gấp đôi so với đầu năm và nguồn hàng cũng không có nhiều.

Trở về căn nhà đang thuê, anh ngồi cả buổi tối tính toán lại bài toán tài chính. Nếu vay thêm, khoản nợ phải trả có thể chiếm nửa thu nhập hàng tháng và áp lực nợ vay sẽ càng tăng thêm khi lãi suất đang có xu hướng tăng trở lại.

Tương tự là câu chuyện của chị Hương - nhân viên marketing ở Bình Thạnh. Sau khi được tăng lương, chị quyết định tìm một căn hộ 1 phòng ngủ ở khu Đông, diện tích 40-45 m2, vừa đủ cho cuộc sống độc thân thoải mái.

Năm 2021, chị từng xem một dự án ở quận 9 (cũ), giá lúc đó khoảng 1,7 tỷ đồng. Tháng này quay lại, chị giật mình khi môi giới báo giá căn tương đương từ 2,6-2,85 tỷ đồng.

Chị ghé xem thêm 3 dự án nữa, mỗi nơi nhận một mức giá và điểm chung là đều “cao hơn tưởng tượng”. Đơn cử, dự án Bcons City hiện giá bán đã neo ở mức 50-55 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm mở bán cách đây 2 năm là 38-40 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 2 phòng ngủ có giá trên dưới 3 tỷ đồng.

“Với mức giá này, con số tiết kiệm sau nhiều năm làm việc của tôi bỗng dưng trở nên nhỏ bé”, nhân viên marketing này nói.

Chia sẻ thông tin về chuyển động giá trên thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan cho biết, trong khoảng 10 năm qua, thị trường bất động sản TP.HCM chứng kiến đà tăng giá ở mọi phân khúc. Trong đó, căn hộ ghi nhận mức tăng bình quân gấp 3 lần.

Tính đến quý III/2025, giá thứ cấp căn hộ tại trung tâm quận 1 (cũ) trung bình đạt 413 triệu đồng/m2, quận 2 (cũ) là 314 triệu đồng/m2.

Các khu vực còn lại thuộc quận 3, Bình Thạnh (cũ) phổ biến ở ngưỡng 115-185 triệu đồng/m2. Rổ hàng mới ghi nhận mức giá phổ biến từ 200-500 triệu đồng/m2 và duy trì đà tăng 10-30% mỗi năm.

“Hiện tại, giá căn hộ khu Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc phổ biến ở mức 80-120 triệu đồng/m2, tăng 32-48% so với đầu năm. Khu vực này hiện nắm giữ hơn 60% tổng nguồn cung toàn Thành phố và hầu hết là sản phẩm cao cấp”, ông Quốc Anh chia sẻ thêm.

Giá tăng từ gốc

Hiện nay, những câu chuyện như của anh Long, chị Hương là phổ biến trên thị trường, cho thấy một thực tế là thu nhập của đa số người dân không theo kịp tốc độ tăng giá nhà và phía sau mức giá cao chót vót đó là một loạt nguyên nhân mang tính cấu trúc.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property cho hay, để đưa một dự án nhà ở ra thị trường thì doanh nghiệp phải hoàn thành cả chuỗi công đoạn, từ quy hoạch, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng cho đến nộp tiền sử dụng đất, các thủ tục để đủ điều kiện kinh doanh và mỗi khâu đều tốn kém nhiều thời gian, chi phí.

Điều đáng nói là thời gian thực hiện thủ tục pháp lý kéo dài và tiền sử dụng đất tăng cao khi địa phương áp dụng bảng giá đất mới. Khi chi phí đầu vào phình to buộc chủ đầu tư phải bán sản phẩm với mức giá cao để đảm bảo hiệu quả dự án.

Theo ông Toản, muốn kéo giá nhà xuống thì không thể yêu cầu doanh nghiệp “tự giảm giá” bởi họ không thể bù lỗ. Giải pháp căn cơ nằm ở việc gia tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà cho công nhân, những phân khúc đang thiếu trầm trọng. Khi thị trường có nhiều lựa chọn với chất lượng và mức giá đa dạng, giá nhà tự nhiên sẽ giảm.

Cùng góc nhìn, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang phân tích rằng, nguồn cung mới khan hiếm là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá căn hộ lên cao.

Thị trường đang “lệch pha” nghiêm trọng do phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Khi người có nhu cầu ở thực không có sản phẩm phù hợp để mua, họ buộc phải nâng ngân sách hoặc chuyển sang phân khúc cao hơn, khiến giá trung bình tiếp tục tăng lên.

Ông Quang cũng nhắc đến một yếu tố là tiền sử dụng đất và quy định tách thửa khiến cho phân khúc nhà liền kề giá rẻ ngày càng khan hiếm. Một khi “cửa” tham gia thị trường bị thu hẹp, nguồn cung nhỏ lẻ vốn từng góp phần giữ giá chung ở mức hợp lý cũng không còn.

Để thấy rõ hơn bức tranh nguồn cung, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra số liệu, trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường TP.HCM và vùng lân cận đón nhận khoảng 22.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 65%, tương đương hơn 14.700 giao dịch.

Nhìn con số tưởng như dồi dào, nhưng phần lớn nguồn cung lại nằm ở Bình Dương (cũ), chiếm đến 63% tổng nguồn cung mới, trong khi khu trung tâm TP.HCM tiếp tục khan hiếm do quỹ đất hạn chế và ít dự án mới đủ điều kiện mở bán.

Quan trọng hơn, trong tổng nguồn cung mới, căn hộ chung cư chiếm tới 66% về số lượng và 70% giao dịch, nghĩa là thị trường đang dựa hoàn toàn vào căn hộ để đáp ứng nhu cầu ở và đầu tư. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp khiến mặt bằng giá liên tục đẩy lên cao.

Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều đơn vị phát triển dự án cho biết, không muốn giá bán bị đẩy lên quá cao.

Bởi khi mặt bằng giá tăng mạnh, việc triển khai dự án mới trở nên thách thức hơn nhiều: Chi phí đất, chi phí pháp lý, chi phí xây dựng đều leo thang, buộc giá bán tương lai phải cao hơn nữa để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Đây là vòng xoáy mà không doanh nghiệp nào muốn rơi vào, bởi nó thu hẹp nhóm khách hàng có khả năng mua.

Các doanh nghiệp hiện nay thường dùng hệ thống phân tích chi tiết để kiểm soát mọi biến số của dự án, từ chi phí đền bù, thiết kế, xây dựng... đến vận hành.

Mọi yếu tố đều được cân đối với biên lợi nhuận kỳ vọng để xác định giá bán hợp lý. Nhưng khi thị trường nóng lên quá nhanh, toàn bộ kế hoạch tài chính và tính toán rủi ro bị phá vỡ, khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua đều chịu tác động.

Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị, Dat Xanh Services, giá bất động sản tăng là điều khó tránh và ảnh hưởng trực tiếp tới người mua. Không ai muốn trả nhiều hơn cho một căn hộ vốn từng có mức giá thấp hơn vài năm trước.

Tuy vậy, bà Liên cho rằng, ở phân khúc cao cấp, sự lựa chọn của khách hàng trong tương lai sẽ bớt phụ thuộc vào mức giá tuyệt đối. Người mua ngày càng chú trọng đến giá trị thực của sản phẩm: Chất lượng không gian sống, tiện ích, quy hoạch, hạ tầng và khả năng tăng giá lâu dài. Ở những phân khúc này, giá cao không còn là rào cản duy nhất, mà chất lượng mới là yếu tố quyết định.

Việt Dũng