Giá căn hộ thứ cấp giảm, giới đầu cơ bắt đầu 'xả hàng'?

Tuy nhiên, ngay cả khi giá đã giảm giá rao bán từ 5-10%, thanh khoản thực tế trên thị trường căn hộ thứ cấp vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện khi bên mua tiếp tục giữ tâm lý “phòng thủ”, đồng thời kỳ vọng mức giá hấp dẫn hơn.

Cuộc đua thoát hàng

Cuối năm 2024, khi thị trường căn hộ TP.HCM vẫn được xem là "điểm nóng" của cả nước, anh Nguyễn Minh Tuấn (43 tuổi, Cầu Giấy, Hà Nội) quyết định gia nhập làn sóng nhà đầu tư phía Bắc "Nam tiến".

Sau nhiều chuyến bay vào khảo sát, anh Tuấn xuống tiền mua một căn hộ rộng gần 78 m² tại Thủ Đức với giá xấp xỉ 6,9 tỷ đồng, trong đó sử dụng khoảng 70% vốn tự có, phần còn lại vay ngân hàng, kỳ vọng sau 18-24 tháng sẽ bán chênh ít nhất 800 triệu đến 1 tỷ đồng.

Những tháng đầu khi mua vào, mọi thứ diễn ra đúng như kỳ vọng. Môi giới liên tục cập nhật bảng hàng với mức giá tăng từng quý, nhiều căn cùng dự án được rao hơn 7,5 tỷ đồng. Anh Tuấn tin rằng chỉ cần chờ thêm vài tháng là có thể chốt lời.

Nhưng thị trường bất ngờ chững lại. Giữa quý I năm 2026, khi nhận thấy lượng giao dịch giảm mạnh, anh Tuấn bắt đầu rao bán ở mức 7,45 tỷ đồng. Đến nay đã hơn hai tháng, hàng chục lượt khách đến xem nhưng đều lắc đầu hoặc mặc cả sâu.

Sau nhiều lần không thành, anh Tuấn quyết định giảm giá rao bán xuống còn 7,2 tỷ đồng, chấp nhận từ bỏ toàn bộ khoản lợi nhuận kỳ vọng. Thế nhưng điện thoại của môi giới vẫn chỉ dừng ở những cuộc gọi hỏi giá.

Giá căn hộ thứ cấp đang giảm cục bộ, khiến không ít nhà đầu tư lâm vào thế khó.

Đến đầu tháng 7, sau hơn 4 tháng không thể “ra hàng”, anh Tuấn quyết định hạ tiếp xuống đúng bằng tổng số tiền đã bỏ ra sau khi cộng thuế, phí, chi phí lãi vay và các khoản phát sinh. Nếu bán được ở mức này, khoản lãi gần hai năm đầu tư coi như bằng 0.

"Tôi không còn nghĩ đến chuyện kiếm lời nữa, chỉ muốn thu hồi vốn để chuyển sang cơ hội khác. Nhưng người mua bây giờ rất đề phòng. Họ biết nhiều chủ nhà đang cần bán nên cứ chờ thêm", anh Tuấn chia sẻ.

Điều khiến anh Tuấn bất ngờ là ngay cả khi đã đưa giá về sát mặt bằng thấp nhất dự án, khách vẫn chưa muốn xuống tiền. Trong khi đó, chủ đầu tư các dự án mới liên tục tung chính sách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu lớn khiến căn hộ thứ cấp càng khó cạnh tranh.

Câu chuyện của anh Tuấn phản ánh bức tranh chung của không ít nhà đầu tư từng kỳ vọng "lướt sóng" căn hộ TP.HCM. Thay vì cắt lỗ sâu, nhiều người đang chấp nhận xóa sạch phần lợi nhuận tích lũy để thoát hàng, nhưng thanh khoản vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Thực tế trên thị trường cho thấy xu hướng điều chỉnh giá đang diễn ra ở nhiều phân khúc căn hộ thứ cấp.

Theo ghi nhận, nhiều chủ nhà đã giảm giá từ 5-10% so với đầu năm. Những căn hộ cần bán gấp hoặc sử dụng tỷ lệ vay ngân hàng cao là nhóm điều chỉnh mạnh nhất. Một số trường hợp giảm trên 10% để thu hồi vốn nhưng vẫn phải chờ nhiều tháng mới tìm được khách.

Người mua nắm lợi thế

Ngay cả phân khúc cao cấp tại khu vực trung tâm và ven trung tâm cũng không nằm ngoài xu hướng giảm giá, khi giá chào bán giảm khoảng 8-10%. Tuy nhiên, mức giảm chủ yếu tập trung ở các chủ sở hữu chịu áp lực tài chính, trong khi những căn hộ có vị trí đẹp, pháp lý hoàn chỉnh vẫn giữ giá tương đối ổn định.

Báo cáo của DKRA Consulting cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Dữ liệu từ Batdongsan cũng ghi nhận nhiều dự án điều chỉnh giá rao bán từ 3-7% so với đầu năm.

Tuy nhiên, điều nghịch lý là giá giảm nhưng giao dịch chưa tăng. Theo Knight Frank Việt Nam, khu vực TP.HCM chỉ ghi nhận 1.781 căn hộ được tiêu thụ trong quý II, giảm 24% so với cùng kỳ năm trước. Trên phạm vi TP.HCM mở rộng, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 39%, phản ánh sức mua vẫn khá khiêm tốn.

Nhìn nhận từ thực tế đang diễn ra, các chuyên gia của VARS IRE đánh giá hiện tượng giảm giá trên thị trường thứ cấp chủ yếu xuất hiện ở nhóm nhà đầu tư mua trong giai đoạn giá tăng nóng và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Nhiều khoản vay hiện bước sang thời kỳ phải trả cả gốc lẫn lãi, trong khi tốc độ tăng giá đã chững lại. Điều này buộc không ít nhà đầu tư phải giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí bán dưới giá mua để cơ cấu dòng tiền.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới liên tục được bổ sung cùng hàng loạt chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư cũng tạo áp lực cạnh tranh đáng kể lên thị trường thứ cấp. Người mua có thêm nhiều lựa chọn nên càng kéo dài thời gian ra quyết định.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, nhận định đợt điều chỉnh hiện nay chủ yếu phản ánh áp lực thanh khoản của một bộ phận nhà đầu tư, chứ chưa phải sự suy giảm của toàn bộ thị trường. Những chủ sở hữu có năng lực tài chính tốt vẫn chưa chịu áp lực phải bán bằng mọi giá.

Các chuyên gia dự báo trong những tháng cuối năm 2026, thị trường căn hộ thứ cấp TP.HCM sẽ tiếp tục phân hóa. Nếu lãi suất chưa giảm đáng kể và nguồn cung mới vẫn dồi dào, bên mua sẽ tiếp tục nắm lợi thế đàm phán. Những căn hộ định giá cao, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc cần bán gấp có thể còn phải điều chỉnh thêm để tìm khách.

Tuy nhiên, khả năng xảy ra một đợt giảm giá trên diện rộng là không lớn. Nguồn cung căn hộ tại khu vực nội thành TP.HCM vẫn còn hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực luôn hiện hữu. Những dự án sở hữu vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, chất lượng xây dựng bảo đảm và mức giá hợp lý vẫn có khả năng duy trì thanh khoản.