Giá đất Hưng Yên tăng 'nóng', có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá?

Đất đấu giá chỉ 20 triệu/m2

Hưng Yên là một trong những địa phương gần đây thu hút quan tâm của các nhà đầu tư bất động sản. Hưng Yên được kỳ vọng trở thành chùm đô thị hiện đại, thiết kế mới như những quốc gia phát triển. Nơi đây, sẽ hình thành những khu đô thị khác biệt với các khu đô thị xanh, thông minh.

Song hiện nay, giá bất động sản Hưng Yên đang có chênh lệch khá lớn, mức gần trăm triệu/m2 giữa đất dự án trong các khu đô thị và giá đất được nhà nước bán đấu giá.

Giá đất Hưng Yên chênh lệch gần trăm triệu/m2 (phối cảnh dự án Vaquarius Văn Giang).

Theo báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quý I/2024, dự án nhà ở tiêu biểu nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng là dự án Vaquaris Văn Giang (xã Cửu Cao huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên), do Công ty Cổ phần Đầu tư Bảo Hưng làm chủ đầu tư. Dự án này có hơn 200 giao dịch với mức giá bình quân 91 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khảo sát của PV Báo Giao thông, đất nền KCN Phố Nối (Mỹ Hào) thời điểm cuối năm 2020 có giá 17-21 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 25-33 triệu đồng/m2.

Phân khúc shophouse ở khu chợ thương mại Như Quỳnh (huyện Văn Lâm, Hưng Yên) thời gian gần đây được đẩy lên cao. Anh Trần Văn Thật, môi giới ở huyện Văn Lâm, cho biết những căn 4 tầng diện tích 60m2, đã hoàn thiện việc xây thô, đã có sổ đỏ thì tài chính rơi vào khoảng 5,8 tỷ đồng (hơn 96,6 triệu đồng/m2), căn ở mặt ngoài đường 5 giá hơn 100 triệu đồng/m2. Trước đó, những căn shophouse ở đây chỉ có giá khoảng 30-50 triệu đồng/m2.

Trong khi giá đất ở các dự án đầu tư tăng "phi mã", thì đất do Nhà nước đấu giá có khởi điểm khá thấp dù đã được cho là xác định khá sát với mặt bằng chung.

Đơn cử như tại huyện Phù Cừ, 48 suất đất đấu giá cho nhân dân làm nhà ở, diện tích các lô đất là 87,4-98,5 m2, giá khởi điểm 10,2-18,5 triệu đồng/m2, tương đương giá khởi điểm từ 918 triệu đồng/suất đến trên 1,6 tỷ đồng/suất.

Tương tự tại Yên Mỹ (Hưng Yên), UBND xã Yên Hòa đấu giá quyền sử dụng 17 suất đất cho nhân dân làm nhà ở. Các suất đất có diện tích 100-158 m2, giá khởi điểm 16-29 triệu đồng/m2.

Huyện Kim Động (Hưng Yên), 18 suất đất cho nhân dân làm nhà ở tại khu dân cư mới xã Hùng An; diện tích các suất đất là 88,1-161,3 m2, giá khởi điểm là 11,1-29,2 triệu đồng/m2; tương đương từ hơn 1,2 tỷ đồng/suất đến trên 3,2 tỷ đồng/suất.

Công ty Đấu giá hợp danh Đấu giá Việt Nam và Phòng Tài chính – Kế hoạch huyện Khoái Châu tổ chức đấu giá quyền sử dụng 42 thửa đất tại các vị trí quy hoạch từ LK1 đến LK5, khu dân cư Cao Quán, xã Hồng Tiến, huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên (đợt 4). Tài sản do UBND huyện Khoái Châu ủy quyền. 42 thửa đất có tổng diện tích 4.578,16 m2. Diện tích các thửa đất là 100 m2/thửa đến 159,58 m2/thửa. Giá khởi điểm mỗi thửa đất là 3,03 tỷ đồng/thửa đến hơn 6,87 tỷ đồng/thửa.

Không nên đầu tư theo phong trào

Đánh giá về thị trường bất động sản ven Hà Nội nói chung, Hưng Yên nói riêng, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản vùng ven, tỉnh nào phát triển mạnh đều có sự đầu tư, định hướng phát triển kinh tế của tỉnh đó, như Phố Nối (Hưng Yên) có Khu công nghiệp Phố Nối, Bắc Ninh có Samsung... Định hướng kinh tế tạo ra việc làm, tăng trưởng GDP khu vực tăng cao thì chắc chắn bất động sản khu vực đó sẽ phát triển theo.

Đánh giá riêng thị trường Hưng Yên, ông Đính nhìn nhận Hưng Yên đang có thanh khoản tốt và mở ra nhiều cơ hội cho nhà đầu tư, bởi còn tiềm năng tăng giá tốt và chưa có sự cạnh tranh gay gắt. Với hàng loạt thế mạnh đang có, Hưng Yên được xếp trong danh sách các thị trường nổi bật của bất động sản miền Bắc trong năm 2024.

Song ông Đính cũng cho rằng trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, mới có dấu hiệu phục hồi, thu nhập, việc làm của người dân chưa ổn định mà giá tăng mạnh là bất thường, dấu hiệu của bong bóng.

"Mức giá tăng nóng trong thời gian ngắn, không có cơ sở được nhận định có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ các nhóm đầu cơ đẩy giá, thổi giá nhằm trục lợi. Do đó, người mua và các nhà đầu tư bất động sản cần tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo các cơn "sốt", phong trào đám đông để không ảnh hưởng đến tiến trình phục hồi của thị trường", ông Đính khuyến cáo.

Trước đó, ông Trần Quốc Văn, Chủ tịch UBND tỉnh Hưng Yên đã có văn bản yêu cầu các sở, ngành, địa phương triển khai hàng loạt giải pháp nhằm ổn định thị trường, nghiêm cấm hành vi rao bán thông tin, nhận đặt cọc tiền dự án đất đai chưa đủ điều kiện chuyển nhượng trên mạng xã hội. Việc giá đất sốt nóng được nhận định là ảnh hưởng không tốt đến thị trường BĐS của Hưng Yên, ảnh hưởng đến việc thu hồi đất giải phóng mặt bằng, mức độ hấp dẫn của môi trường đầu tư, năng lực cạnh tranh của tỉnh.

Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên cũng có văn bản yêu cầu các địa phương tăng cường quản lý về lĩnh vực nhà và thị trường bất động sản... Có các biện pháp quản lý, kiểm soát hữu hiệu hoạt động môi giới của các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản tại địa phương, quản lý, ngăn chặn chủ đầu tư dự án xảy ra tình trạng quảng cáo sai sự thật, huy động vốn, kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện, liên kết với các đối tượng cò đất thuộc các sàn, văn phòng giao dịch bất động sản làm các chiêu trò mua đi bán lại, thổi giá, tạo tình trạng khan hiếm giả, gây sốt ảo nhằm mục đích đẩy giá bất động sản của dự án lên cao, xác minh xử lý các trường hợp, chống thất thu thuế trong lĩnh vực kinh doanh và chuyển nhượng bất động sản.

Bên cạnh tình trạng giá đất tăng "phi mã", Hưng Yên cũng xảy ra khá nhiều vi phạm tại các dự án đầu tư.

Theo kết luận mới đây của Thanh tra Chính phủ, trong giai đoạn 2011-6/2022, tỉnh Hưng Yên có 4 dự án được chấp thuận chủ đầu tư không qua đấu thầu gồm: Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật phân khu A - Khu đô thị phía Bắc Quốc lộ 5 thuộc Khu đô thị phố Nối; Khu nhà ở Hoàng Anh; Dự án Công ty Cổ phần đầu tư phát triển Hùng Vương Hưng Yên và Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở thương mại, nhà ở đô thị.

Cũng theo kết luận thanh tra, có 11/19 dự án chậm tiến độ, chưa ưu tiên xây dựng nhà ở công nhân, nhà ở xã hội trước nhà ở thương mại hoặc chưa nghiệm thu, bàn giao công trình hạ tầng kỹ thuật. 16/19 dự án có thiếu sót trong việc xác định tiền sử dụng đất. Một số chủ đầu tư không xây dựng nhà ở mà phân lô, bán nền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thanh tra Chính phủ yêu cầu tăng cường giám sát việc xây dựng các dự án khu đô thị, nhà ở và xử lý các dự án chậm tiến độ. UBND tỉnh Hưng Yên phải tổ chức kiểm điểm và làm rõ trách nhiệm của từng tổ chức, cá nhân liên quan đến những hạn chế nêu trong kết luận thanh tra.