Giá đất nông nghiệp vài trăm nghìn đồng/m², quá thấp so với đất ở: Có nên tăng?

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh phân tích: Việc tính giá đất nông nghiệp thường có nhiều phương pháp. Nếu là đất trồng lúa thì sẽ tính theo phương pháp thu nhập, có nghĩa là tính theo hai vụ lúa, trong đó quy đổi 1 năm 1 sào ruộng (360 m² sào Bắc Bộ) sản xuất được bao nhiêu kg gạo, từ đó sẽ quy đổi ra để tính giá đất. Do đó, đất nông nghiệp thường được tính giá thấp.

Tuy nhiên, khi được quy hoạch chuyển sang đất ở đô thị hay đất ở nông thôn thì sẽ được tính mức giá khác và nguyên tắc là tính theo giá trị mà đất tạo ra.

Nói về đề xuất nâng giá đất nông nghiệp lên bằng khoảng 40% giá đất ở cùng thửa đất của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường (thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật TP.HCM), ông Đỉnh đánh giá là phù hợp nhằm đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, nhất là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư. Từ đó thúc đẩy một khung giá đất tiệm cận với bản chất thị trường, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.

“Hiện nay, ở hầu hết các địa phương, việc định giá đất nông nghiệp là quá thấp, chỉ vài trăm nghìn đồng/m². Việc ấn định này sẽ không bảo đảm được lợi ích hài hòa, gây thiệt hại cho người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở”, ông Đỉnh nhấn mạnh.

Giá đất nông nghiệp tại nhiều địa phương chỉ vài trăm nghìn đồng/m², thấp hơn rất nhiều so với đất ở. (Ảnh minh họa: Báo Nông nghiệp)

Theo chuyên gia, việc định giá đất nông nghiệp thấp không chỉ làm gia tăng nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tiếp cận đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân. Chi phí chuyển mục đích tăng cao cũng có thể bị tính vào giá nhà ở và giá thuê mặt bằng kinh doanh, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, đặc biệt đối với hộ kinh doanh và doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Ngoài ra, trong bối cảnh giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, việc giá đất nông nghiệp bị xác định ở mức thấp có thể khiến người sử dụng đất nông nghiệp chịu thiệt thòi về quyền lợi, do mức bồi thường không tương xứng với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất trên thị trường.

Cũng chung quan điểm này nên Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường tiếp tục lần thứ ba có văn bản kiến nghị UBND TP.HCM tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên bằng 40% giá đất ở, nhằm giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân.

Cụ thể, theo bảng giá hiện hành, giá đất nông nghiệp tại TP.HCM dao động 400.000 đồng đến 810.000 đồng/m², trong khi đất ở thấp nhất là 2,3 triệu/m² và cao nhất lên đến 687 triệu đồng/m². Với mức chênh lệch lớn (khoảng 5 - 25 lần), tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể cao gấp 5 - 10 lần so với trước đây, tạo áp lực tài chính đáng kể, đặc biệt với người thu nhập thấp.

Việc chênh lệch quá lớn giữa hai loại đất khiến nhiều người ngần ngại chuyển đổi mục đích sử dụng, làm chững lại hoạt động bất động sản, kéo theo giảm thu ngân sách, ảnh hưởng đến ngành vật liệu xây dựng và xây dựng dân dụng.

Theo tính toán của Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường, nếu áp dụng mức giá mới như kiến nghị, khi chuyển mục đích sử dụng, người dân chỉ phải nộp tiền sử dụng đất gấp khoảng 3,5 - 4 lần so với thời điểm trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực. Cách tính này được đánh giá sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước và người dân, đồng thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Trên thực tế, giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường thường đạt khoảng 70% giá đất ở trong giao dịch chuyển nhượng. Việc đề xuất giá đất nông nghiệp bằng 40% giá đất ở là tương đối phù hợp với giá thị trường, có thể chấp nhận được theo nguyên tắc thị trường và các Nghị định sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2024.

Có cái nhìn thận trọng hơn, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng mức giá quá thấp của đất nông nghiệp sẽ tạo áp lực tài chính cho người dân, doanh nghiệp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. "Ở góc độ doanh nghiệp, khi làm một dự án nhà ở, họ phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Chi phí chuyển đổi cao thì buộc doanh nghiệp phải có tích lũy nhiều tiền hơn mới có thể đá ứng được. Trong khi thời gian này, việc xoay xở tài chính của các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn”, ông Đính dẫn chứng.

Tuy nhiên, ông Đính cũng nhấn mạnh cần phải cân nhắc kỹ và có thêm khảo sát chi tiết, trước khi quyết định nâng giá đất nông nghiệp. Vì nếu tăng giá đất nông nghiệp lên thì cũng có thể sẽ kéo theo giá nhà tăng, ảnh hưởng đến khả năng phát triển sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản. Chưa kể, có thể xảy ra tình trạng gom đất nông nghiệp chờ chuyển đổi hay quy hoạch khiến nguồn đất sản xuất chậm phát triển, làm lệch hướng phát triển nông nghiệp đô thị.

“Đất nông nghiệp không thể được xem tiệm cận với giá trị của đất thổ cư, dễ dẫn đến tâm lý đầu cơ đất nông nghiệp chờ lên giá, khiến thị trường bất động sản sẽ có những biến động bất lợi cho các dự án đã có đất ở. Vì thế việc tăng lên mức bao nhiêu cần được tính toán chi tiết, kỹ càng”, ông Đính nói.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp tăng lên là cần thiết nhưng phải tuân thủ đúng quy trình định giá đất theo Luật Đất đai 2024, có tham vấn các sở, ngành chuyên môn và tổ chức tư vấn định giá độc lập. Trong đó, cần quán triệt phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường mà Luật Đất đai đã quy định. Việc xác định giá đất phải dựa vào thu thập thông tin từ thị trường chuyển nhượng, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá đất lân cận…thay vì chỉ lấy một tỷ lệ cố định từ giá đất ở.

PHẠM DUY