Giá nhà cao, giao dịch thấp kéo tín dụng bất động sản giảm

Tại buổi công bố thông tin về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2024, Bộ Xây dựng cho biết mặc dù giá nhà đang ở mức cao nhưng giao dịch thực tế không nhiều. Nguyên nhân là giá nhà đang chênh lệch lớn so với thu nhập của người dân. Xu hướng này vẫn duy trì do kinh tế khó khăn và thu nhập chưa có dấu hiệu tăng trở lại.

Khó kích cầu tiêu dùng bất động sản

Các chuyên gia cũng chỉ rõ, một trong những mảng cho vay được đánh giá là “trụ cột” của tăng trưởng tín dụng là bất động sản thời gian qua rơi vào tình trạng trầm lắng, nhu cầu vay vốn của doanh nghiệp và người dân đều chậm lại.

Đối với tín dụng bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, tính đến 31/5, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,2 triệu tỷ đồng.

Còn theo thống kê từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến hết tháng 6, tín dụng bất động sản tăng 4,6%, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 10,29%, chiếm tỷ trọng 39-40% tổng tín dụng bất động sản; tín dụng bất động sản tiêu dùng tăng 1,15%, chiếm tỷ trọng 59-60%.

Tinh đến hết tháng 6, tín dụng bất động sản tăng 4,6%, trong đó tín dụng bất động sản tiêu dùng tăng 1,15%, chiếm tỷ trọng 59-60%.

Nhiều ngân hàng thừa nhận cho vay kinh doanh bất động sản là một trong những lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao nhất trong dư nợ tín dụng. Không chỉ lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhiều ngân hàng cũng mạnh tay trong cho vay bất động sản tiêu dùng.

NHNN đã có nhiều chỉ đạo các tổ chức tín dụng thực hiện các giải pháp thúc đẩy tín dụng, hỗ trợ tín dụng bất động sản, cho vay tiêu dùng (trong đó có cho vay bất động sản với khách hàng cá nhân), tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng khi có nhu cầu.

Thời gian qua, để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là tín dụng bất động sản tiêu dùng, các ngân hàng hạ lãi suất cho vay. Chẳng hạn, tại nhóm ngân hàng Big 4 (Agribank, Vietcombank, Vietinbank và BIDV), mức lãi suất cho vay mua nhà, đất dao động từ 5-7%/năm. Như Agribank áp dụng lãi suất cho vay mua nhà là 6%/năm với thời gian vay tối đa 6 tháng; đối với khoản giải ngân có thời hạn trên 6 tháng đến 12 tháng, mức lãi suất cho vay tối thiểu là 6,5%/năm...

BIDV áp dụng lãi suất 5%/năm trong 6 tháng đầu, thời gian vay tối thiểu 36 tháng, hoặc tối thiểu 5,5%/năm trong 12 tháng đầu, thời gian vay tối thiểu 60 tháng; VietinBank cũng áp dụng lãi suất cho vay mua nhà với mức ưu đãi 5%/năm trong thời gian ngắn hạn và vay trung, dài hạn từ 5,6%/năm…

Với nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, lãi suất vay mua nhà cũng dao động từ hơn 4%/năm-8%/năm.

Tuy nhiên, nửa đầu năm nay, lãnh đạo nhiều ngân hàng cho biết tăng trưởng tín dụng bất động sản chậm. Theo ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB, cầu cho vay bất động sản đang rất yếu. Dù giá nhà neo ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm nhưng giao dịch thực tế lại không nhiều, nên nhu cầu về nhà ở của người dân đang ở mức thấp. Xu hướng này vẫn duy trì do kinh tế khó khăn và thu nhập chưa có dấu hiệu tăng trở lại.

Tổng Giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng thông tin, tính đến hết ngày 17/6, tăng trưởng tín dụng của ngân hàng mới tăng 2,1%. Nguyên nhân là tín dụng cá nhân, chủ yếu là vay mua bất động sản tăng chậm, thậm chí còn tăng trưởng âm tại quý I/2024.

Một nguyên nhân nữa khiến tín dụng bất động sản tăng chậm là ngân hàng trở nên thận trọng hơn trong cho vay cá nhân. Theo giải thích của lãnh đạo một ngân hàng TMCP, nếu trước đây, ngân hàng này cho vay đến 70% giá trị tài sản đảm bảo, thì hiện chỉ khoảng 50%. Định giá tài sản đảm bảo cũng khắt khe hơn, điều này khiến người mua nhà chịu áp lực lớn về vốn tự có. Đây là một trong những nguyên nhân khiến cầu vay mua nhà giảm.

Kỳ vọng với những động lực mới

Theo các chuyên gia kinh tế, từ ngày 1/8/2024, một loạt luật mới có hiệu lực (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) sẽ tạo động lực cho thị trường bất động sản phục hồi, tháo gỡ nguồn cung, thúc đẩy tín dụng bất động sản tăng trở lại.

Chẳng hạn, Nghị định 96 quy định một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8, đưa ra 6 biện pháp điều tiết thị trường. Trong đó, cơ quan quản lý có thể điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển nhà ở; cơ cấu sản phẩm của các dự án nhằm điều chỉnh nguồn cung; gia hạn nộp thuế; hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi hoặc điều hành chính sách tài chính, tín dụng.

Như vậy, so với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96 đã bổ sung cơ chế điều tiết thị trường địa ốc, nêu rõ vai trò của từng cơ quan liên quan. Theo đó, biện pháp điều tiết thị trường bất động sản được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Một thông tin đáng chú ý khác là NHNN cũng đang đề xuất sửa đổi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng theo hướng ưu đãi hơn. Hiện, gói tín dụng mới giải ngân dưới 1%. Nếu sửa đổi đủ sức hấp dẫn, gói tín dụng này sẽ kích thích sức cầu, giúp tín dụng tín dụng bất động sản bật tăng trở lại.

Theo đó, NHNN cho biết đang nghiên cứu gói vay ưu đãi mới cho người mua nhà ở xã hội với lãi vay thấp hơn 3 - 5% lãi suất vay thương mại, kỳ hạn vay 10 - 15 năm. Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính xây dựng phương án phát hành trái phiếu chính phủ để hỗ trợ lãi suất cho phân khúc này.

TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản vẫn là kênh đẩy vốn quan trọng nhất hiện nay của các ngân hàng, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá rẻ. Nhà ở xã hội hiện nay có quá nhiều vướng mắc về đối tượng, thủ tục…, khiến người có khả năng mua nhà không mua được nhà, còn người nằm trong đối tượng mua nhà ở xã hội lại không có khả năng thanh toán. Do đó, theo ông Nghĩa, cần thiết kế lại chính sách, bên cạnh phát triển nhà ở xã hội, thì đẩy mạnh nhà ở giá rẻ, phù hợp với túi tiền đa số người dân.

Huyền Anh