Giá nhà đất 'tái định hình' theo Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm?

Sau nhiều năm tăng trưởng theo mô hình tập trung vào lõi đô thị, Hà Nội được dự báo chuẩn bị bước sang một chu kỳ phát triển mới, nơi dòng vốn, dòng dân cư và giá trị bất động sản sẽ được phân bổ lại theo hướng đa cực, bền vững hơn.

“Nhịp nghỉ” trước chu kỳ mới

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng trước mỗi đợt quy hoạch lớn, thị trường thường xuất hiện một khoảng lặng khi cả người mua lẫn nhà đầu tư đều chờ đợi các định hướng phát triển rõ ràng hơn.

Diễn biến hiện nay phản ánh khá rõ tâm lý đó. Phân khúc nhà liền thổ và nhà ở thổ cư ghi nhận thanh khoản giảm so với giai đoạn trước. Không ít giao dịch được trì hoãn khi người mua cân nhắc thêm về quy hoạch, mặt bằng giá đã tăng mạnh trong hai năm qua.

Tuy nhiên, sự chững lại của giao dịch không đồng nghĩa với việc nhu cầu suy giảm. Khảo sát của OneHousing đối với nhóm khách hàng lớn tại thị trường phía Bắc cho thấy 17% người được hỏi dự kiến mua bất động sản trong vòng dưới 6 tháng.

Trong khi đó, có 41% nhóm khách hàng được khảo sát lên kế hoạch mua trong thời gian từ 6 tháng đến một năm; 28% dự định mua trong vòng 2 đến 3 năm. Chỉ khoảng 7% cho biết chưa có nhu cầu mua nhà.

Dự báo Quy hoạch tầm nhìn 100 năm sẽ "tái định hình" giá nhà đất Hà Nội trong tương lai.

Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng dự kiến mua trong vòng sáu tháng đến một năm đã tăng từ 32% lên 41% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy dòng tiền không rời bỏ thị trường mà đang trong trạng thái chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ quy hoạch và hạ tầng.

Điểm khác biệt lớn nhất của Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm nằm ở việc Hà Nội chính thức chuyển từ mô hình phát triển "đơn cực" sang cấu trúc gồm 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm chức năng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, định hướng này sẽ góp phần giải quyết tình trạng quá tải kéo dài tại khu vực lõi đô thị, đồng thời tạo động lực phát triển mới cho các khu vực phía Bắc, phía Đông, phía Tây, phía Nam và dọc không gian sông Hồng.

Khi hạ tầng giao thông, trung tâm hành chính, khu công nghệ, đại học, bệnh viện và các trung tâm dịch vụ được đầu tư đồng bộ tại các cực phát triển mới, dòng dân cư và dòng vốn đầu tư cũng sẽ dịch chuyển theo.

Các khu vực như Đông Anh - Mê Linh - Sóc Sơn, Gia Lâm - Long Biên, Hòa Lạc, Sơn Tây - Ba Vì, Xuân Mai - Chương Mỹ, Thường Tín - Phú Xuyên... được kỳ vọng sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới, thay vì chỉ đóng vai trò vùng ven như trước đây.

Động lực lớn nhất vẫn là nhu cầu ở thực

Theo giới phân tích, quy hoạch mới sẽ là thay đổi mang tính nền tảng đối với thị trường bất động sản Hà Nội. Nếu trước đây khoảng cách giữa trung tâm và vùng ven chủ yếu được đo bằng vị trí địa lý thì trong giai đoạn tới, yếu tố quyết định giá trị sẽ là khả năng kết nối hạ tầng, hệ sinh thái tiện ích và sức hút về việc làm, giáo dục, y tế.

Đặc biệt, một trong những cơ sở quan trọng để dự báo triển vọng dài hạn của thị trường là quy mô dân số. Theo tính toán, Hà Nội dự kiến đạt khoảng 14-15 triệu dân vào năm 2035, khoảng 15-16 triệu dân vào năm 2045 và hướng tới khoảng 20 triệu dân trong tương lai.

Điều đó đồng nghĩa chỉ trong khoảng một thập kỷ tới, Thủ đô có thể tăng thêm khoảng 4-5 triệu người. Với quy mô bình quân khoảng 3 người mỗi hộ gia đình, Hà Nội sẽ cần thêm khoảng 2 triệu căn nhà để đáp ứng nhu cầu.

Đây là con số rất đáng chú ý vì cho thấy dư địa phát triển của thị trường không chỉ đến từ hoạt động đầu tư mà còn xuất phát từ nhu cầu ở thực ngày càng lớn.

Không chỉ tăng trưởng dân số tự nhiên, nhu cầu nhà ở còn đến từ quá trình giãn dân khỏi khu vực nội đô, sự dịch chuyển của lực lượng lao động chất lượng cao, cùng nhu cầu nâng cấp chỗ ở của tầng lớp trung lưu đang tăng nhanh.

Những yếu tố này sẽ tạo nền tảng để thị trường phát triển ổn định trong trung và dài hạn, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào các đợt tăng giá mang tính đầu cơ.

Khảo sát cho thấy, sau khi quy hoạch được công bố, một số khu vực nội đô đã ghi nhận những biến động về giá. Nhiều căn nhà trong ngõ từng rao bán nhiều tháng bất ngờ có lượng khách hỏi mua tăng lên. Một số khu tập thể cũ cũng được chào bán với mức giá rất cao nhờ kỳ vọng cải tạo đô thị.

Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định phần lớn diễn biến này vẫn mang tính "đón đầu thông tin". Nếu tiến độ triển khai quy hoạch kéo dài hoặc quy hoạch chi tiết có điều chỉnh, giá bán hoàn toàn có thể chịu áp lực điều chỉnh.

Đặc biệt, những bất động sản nằm trong hành lang mở đường, công viên hoặc công trình công cộng cần được xem xét kỹ về quy hoạch trước khi quyết định đầu tư.

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven được đánh giá là nơi hấp thụ phần lớn nhu cầu nhà ở mới trong tương lai. Theo VARS, nguồn cung sẽ tăng mạnh cùng sự xuất hiện của nhiều khu đô thị quy mô lớn, phát triển đồng bộ hạ tầng và tiện ích.

Đáng chú ý, thị trường vùng ven không chỉ còn là sân chơi của phân khúc trung cấp mà sẽ xuất hiện ngày càng nhiều dự án cao cấp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân cũng như lực lượng chuyên gia làm việc tại các khu công nghệ, đại học, trung tâm nghiên cứu và khu công nghiệp.

Lịch sử thị trường bất động sản cũng cho thấy, mỗi lần xuất hiện thông tin quy hoạch đều kéo theo những đợt tăng giá cục bộ. Tuy nhiên, không phải mọi khu vực nằm trên bản đồ quy hoạch đều sẽ trở thành điểm nóng đầu tư.

Theo các chuyên gia, trong chu kỳ mới, lợi nhuận sẽ thuộc về những nhà đầu tư đủ kiên nhẫn lựa chọn tài sản có pháp lý rõ ràng, bám sát tiến độ đầu tư công và gắn với nhu cầu ở thực.

Ngược lại, việc chạy theo những cơn sốt ngắn hạn hoặc mua bán chỉ dựa trên tin đồn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro khi quy hoạch chưa được triển khai đồng bộ.