Giá nhà Hà Nội, TP.HCM lọt top đắt đỏ: Chỉ số giá nhà/thu nhập chạm ngưỡng báo động

Giá nhà ở tại các thành phố lớn tăng phi mã

Những con số mới nhất về mức độ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại hai đô thị lớn nhất cả nước một lần nữa cho thấy thị trường bất động sản đang tiến gần ngưỡng mất cân đối nghiêm trọng. Việc chi phí sở hữu nhà liên tục leo thang đang tạo áp lực nặng nề lên người lao động và làm gia tăng rủi ro đối với an sinh đô thị.

NGƯỜI LAO ĐỘNG THU NHẬP TRUNG BÌNH MẤT HƠN 35 NĂM MỚI MUA ĐƯỢC NHÀ HÀ NỘI, TP.HCM

Báo cáo tổng quan thị trường chung cư sơ cấp Hà Nội quý III/2025 do One Mount công bố cho thấy khoảng cách giữa thu nhập và giá căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước đang ngày càng bị nới rộng. Diễn biến này phản ánh thực trạng giá bán căn hộ liên tục gia tăng trong giai đoạn 2024–2025, đẩy khả năng sở hữu nhà của đại đa số người dân vào tình thế ngày càng khó khăn hơn.

Theo dữ liệu thị trường, Hà Nội và TP.HCM hiện nằm trong nhóm các thành phố có chỉ số giá nhà trên thu nhập cao trong khu vực. Đây là chỉ số quan trọng đo lường mức độ phù hợp giữa thu nhập của người dân và giá nhà, từ đó cho thấy mức độ dễ hay khó tiếp cận nhà ở tại một đô thị.

Phân tích theo nhóm thu nhập cho thấy sự chênh lệch rất lớn. Với nhóm hộ gia đình có thu nhập cao khoảng trên 1,3 tỷ đồng mỗi năm việc mua được một căn hộ tại Hà Nội hoặc TP.HCM cũng không hề dễ dàng. Nhóm này vẫn phải mất trung bình từ 4 đến 5 năm tích lũy mới đủ khả năng sở hữu nhà, ngay cả khi đã thuộc nhóm thu nhập khá so với mặt bằng chung.

Trong khi đó, nhóm hộ gia đình có thu nhập khá, dao động từ 200 triệu đồng đến 1,3 tỷ đồng/năm, phải mất từ 9 đến 10 năm mới mua được nhà, một con số cho thấy gánh nặng tài chính rất lớn và vượt xa ngưỡng "có thể chi trả" theo khuyến nghị thông thường của quốc tế (khoảng 5–7 năm thu nhập).

Nghiêm trọng nhất là nhóm hộ gia đình đại chúng, tức những người có thu nhập dưới 200 triệu đồng/năm. Để sở hữu một căn hộ tại Hà Nội hoặc TP.HCM, họ phải mất hơn 35 năm tích lũy, một khoảng thời gian vượt quá khả năng tài chính thực tế của phần lớn người lao động. Điều này đồng nghĩa với việc việc mua nhà gần như trở thành điều xa vời với đại bộ phận cư dân đô thị.

Khi đặt Hà Nội và TP.HCM lên bản đồ so sánh quốc tế, mức độ đắt đỏ của thị trường Việt Nam càng bộc lộ rõ. Hai đô thị lớn của Việt Nam hiện nằm trong nhóm 5 thành phố có chỉ số giá nhà/thu nhập cao nhất khu vực.

Hạ Môn (Trung Quốc) dẫn đầu với mức 40 năm tích lũy thu nhập để mua nhà. Theo sau là Bắc Kinh và Thượng Hải với 37 năm. Xếp ngay sau ba thành phố này chính là Hà Nội và TP.HCM với con số hơn 35 năm, vượt mức của nhiều đô thị vốn nổi tiếng đắt đỏ khác.

Cụ thể, Đài Bắc (Đài Loan) có mức 33 năm; Kathmandu (Nepal) 32 năm; Mumbai (Ấn Độ) 31 năm; Manila (Philippines) và Hong Kong (Trung Quốc) đều 29 năm. Một số thành phố như Thâm Quyến (Trung Quốc) và Tehran (Iran) có chỉ số 28 năm, trong khi Seoul (Hàn Quốc) và Quảng Châu (Trung Quốc) ở mức 27 năm. Bangkok (Thái Lan) cũng thấp hơn đáng kể khi dừng ở 26 năm.

Những số liệu này cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đang chạm ngưỡng báo động, đặt ra yêu cầu cấp thiết về các chính sách nhà ở phù hợp, mở rộng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền để cải thiện khả năng sở hữu nhà cho người dân trong những năm tới.

GIÁ NHÀ KHÔNG NGỪNG TĂNG

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tính đến quý 3/2025 đã đạt 87 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 6,3% so với quý trước và tăng 31% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, áp lực tăng giá từ thị trường sơ cấp đã lan sang thị trường thứ cấp, đẩy giá trung bình lên 60 triệu đồng/m2, tăng 13% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, giá căn hộ ở Hà Nội còn ở mức cao hơn. Cụ thể, giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình của thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý này. Giá sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý 3/2025 cao hơn quý trước 14% và cao hơn 40% so với cùng kỳ năm trước.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 58 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 19% theo năm. Mức tăng theo năm nói trên tuy có chậm hơn so với mức tăng của năm 2024, nhưng tăng tốc hơn so với hai quý đầu năm.

Tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, các dự án mở bán mới có giá trên 120 triệu đồng/m2 ngày càng chiếm tỷ trọng cao, kéo thị trường nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung trung cấp thu hẹp nhanh, hạn chế lựa chọn cho người mua thực.

Lý giải về việc giá nhà tăng cao, Bộ Xây dựng cho biết, trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước, đặc biệt là tại các đô thị lớn và khu vực đang đô thị hóa nhanh, đã xuất hiện nhiều diễn biến phức tạp, có yếu tố bất ổn, gây ảnh hưởng khó khăn đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Tại các khu vực đô thị lớn giá nhà ở tăng mạnh, nhiều nơi vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, trung bình, nhóm hưởng lương như người lao động trong các doanh nghiệp, cán bộ, công chức, viên chức.

Thực tế cho thấy, trong nhiều trường hợp giá nhà đất không phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế mà bị chi phối bởi hoạt động đầu cơ, tác động bởi thông tin quy hoạch chưa minh bạch, sắp xếp điều chỉnh địa giới hành chính, tâm lý đám đông...

Trước bối cảnh đó, đặt ra yêu cầu cần thiết có giải pháp phù hợp, kịp thời để kiểm soát thị trường bất động sản, nhất là giải pháp điều tiết về cơ cấu sản phẩm nhà ở, giá giao dịch đất đai, nhà ở nhằm tạo điều kiện để đáp ứng đúng nhu cầu ở thiết thực, ổn định đời sống cho người dân, người lao động, cán bộ, công chức, viên chức; khắc phục các bất cập, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh; góp phần thực hiện mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy đạt được mục tiêu tăng trưởng mạnh, bền vững.

Đây là mục tiêu cấp bách, nhưng việc thực hiện giải quyết lâu dài và cần có giải pháp chiến lược để xử lý. Xuất phát từ yêu cầu, nhiệm vụ đó, hiện nay Bộ Xây dựng đang chủ trì và phối hợp với các cơ quan liên quan thực hiện, đề xuất Chính phủ để thực hiện các nhiệm vụ, giải pháp trong thời gian tới.

Cần tìm giải pháp để hạ nhiệt giá nhà ở

Thứ nhất, tiếp tục nghiên cứu, rà soát, hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, quy hoạch đô thị và nông thôn, xây dựng... để tháo gỡ các vấn đề khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn.

Thứ hai, kiểm tra, đôn đốc các địa phương, doanh nghiệp đẩy mạnh triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đảm bảo mục tiêu đến năm 2030 hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Thứ ba, xây dựng, trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi Nghị định số 94/2024/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản để làm cơ sở xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản.

Thứ tư, nghiên cứu, đề xuất cơ chế, chính sách thí điểm mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất" do Nhà nước quản lý nhằm tăng cường tính công khai, minh bạch của giao dịch bất động sản.

Thứ sáu, chủ trì, phối hợp Bộ Tài chính sớm hoàn thiện khung pháp lý, thủ tục để thành lập Quỹ nhà ở quốc gia.

Thứ bảy, xây dựng, trình Chính phủ ban hành Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Việc xây dựng Nghị quyết nhằm mục đích thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù để kiểm soát, điều tiết và từng bước kéo giảm giá bất động sản nhà ở về mức phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập phù hợp và trung bình; điều tiết thị trường bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, kiểm soát chặt đầu cơ và thao túng giá.

Đồng thời, hình thành hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, đầu tư, quy hoạch, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư để phát triển mạnh mẽ nhà ở giá phù hợp; kiểm soát biên độ lợi nhuận doanh nghiệp trong phân khúc này là một giải pháp then chốt để hạ giá thành sản phẩm.

Từ đó, góp phần tạo nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, điều chỉnh cơ cấu thị trường đang mất cân đối, từ đó kéo mặt bằng giá chung giảm xuống, tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có nhu cầu thực; tạo công cụ pháp lý quan trọng giúp ổn định thị trường, bảo đảm an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.

Giang Hồng