Giá nhà nội đô quá cao, người mua TP.HCM dồn ra vùng ven

Người mua nhà ở TP.HCM vẫn muốn mua, nhưng ngày càng khó mua. “Nhu cầu an cư chưa từng suy giảm, nhưng chi phí vốn đắt đỏ đã buộc người mua phải co mình phòng thủ”, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TP.HCM, nhận định. Theo bà, các dự án mới mở bán đều vượt xa tầm với của nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay.

Theo Savills, 80% giỏ hàng căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý III/2026 có giá trên 100 triệu đồng/m2. Giá bình quân toàn thị trường đi ngang quanh 69 triệu đồng/m2, giảm 1% so với quý trước, nhưng các dự án mới ở khu Đông (TP Thủ Đức cũ) và khu Nam vẫn giữ giá rất cao: Nexus Zone khoảng 124 triệu đồng/m2, TD Iconic khoảng 88 triệu đồng/m2, Triton Crown của Phú Mỹ Hưng khoảng 220 triệu đồng/m2.

Khi giá nhà quá cao, những người cần chỗ ở đang rời vùng lõi TP.HCM, dịch dần ra các đô thị vệ tinh.

Giá trị căn hộ quanh tuyến metro số 1 đã tăng gần 2,4 lần sau một thập kỷ thi công và hoàn thiện. Ảnh minh họa: Hoàng Anh.

Người mua rời vùng lõi, dồn về Bình Dương

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho rằng đây không phải phản ứng nhất thời trước cơn sốt giá nội đô mà là xu hướng dịch chuyển dân cư dài hạn, với sự chú ý dồn về trục kinh tế phía Bắc, nơi hạ tầng đang thay đổi cách người ta hiểu về khoảng cách.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương trong tìm kiếm bất động sản vùng phụ cận TP.HCM tăng từ 9% trong quý I/2024 lên 30% trong quý III/2026. Tại đây, căn hộ chung cư chiếm 38% lượng tìm kiếm, tăng từ 31%, còn đất nền, từng áp đảo, giảm từ 41% xuống 33%.

Giá là một lý do. Theo Savills Việt Nam, Bình Dương (cũ) là điểm đến hàng đầu của người TP.HCM tìm nhà, vượt xa Bà Rịa - Vũng Tàu (11%), Long An (9%) và Đồng Nai (9%). Các dự án như Bcons Aria, Bcons Green Diamond hay Serena Riverside có giá khoảng 43 - 63 triệu đồng/m2, và khu vực này chiếm hơn 55% nguồn cung căn hộ đủ điều kiện mở bán.

“Mức giá hợp lý có thể mở cánh cửa thu hút dòng tiền, nhưng chính hạ tầng mới là chìa khóa giữ chân người mua”, bà Ánh nhấn mạnh

Xu hướng tăng trưởng giá nổi bật của chung cư xung quanh metro số 1. Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Metro kéo giá vùng ven, nội đô gần như đứng yên

Hạ tầng đang vẽ lại bản đồ đô thị TP.HCM, với các tuyến metro số 1, 2, 6, Bến Thành - Cần Giờ, Thủ Thiêm - Long Thành và vành đai 2, 3, 4. Bằng chứng rõ nhất là metro số 1. Theo Batdongsan.com.vn, căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến có giá bình quân 30,6 triệu đồng/m2 năm 2016. Đến năm 2026, giá rao bán là 72,9 triệu đồng/m2, gấp 2,4 lần.

Tác động này không đồng đều. Theo số liệu năm 2026 của Batdongsan.com.vn, lấy năm 2018 làm mốc, chung cư cách ga metro dưới 1 km ở TP Thủ Đức (cũ) có giá gấp 2,3 lần, vượt xa mức tăng bình quân của thành phố. Các dự án cách ga từ 1 đến trên 3 km cũng tăng hơn gấp đôi. Ở nội thành cũ (quận 1, 3, 4 và Bình Thạnh), chung cư sát ga chỉ tăng 1,8 lần, thấp hơn mức trung bình của TP.HCM.

Bà Ánh lý giải giá trị lớn nhất của metro là “nén ngắn thời gian”. Ở ngoại ô, tuyến tàu chạy thẳng vào trung tâm mà không lo kẹt xe đã gỡ rào cản đi lại. Ở nội đô, hạ tầng vốn hoàn chỉnh và giá đất đã cao từ lâu, nên metro chỉ là “điểm cộng tiện ích”.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, trưởng bộ phận tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam. Ảnh: NVCC

Bà Hương cho rằng khi giá nhà nội đô quá cao, hạ tầng, trong đó có metro, mở rộng không gian lựa chọn của thị trường. “Khoảng cách tới trung tâm vẫn có ý nghĩa nhưng không còn là tiêu chí duy nhất. Những khu vực có kết nối giao thông hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển và mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn đang trở thành lựa chọn thay thế tất yếu cho người mua ở thực”, bà nói.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định metro số 1 đã làm thay đổi tư duy làm dự án. “Nếu trước đây vị trí địa lý là thước đo tối thượng, thì nay thời gian di chuyển mới là biến số định đoạt. Khoảng cách không còn đo bằng cây số, mà tính bằng số phút tiếp cận chỗ làm, trung tâm thương mại và dịch vụ công cộng”, bà Như Ngọc nói.

Khi quỹ đất trung tâm cạn dần và chi phí đi lại bằng xe cá nhân ngày càng cao, mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) trở thành bài toán chiến lược của các nhà phát triển. Xu hướng này nhiều khả năng lan sang các tuyến tiếp theo: trong thập niên tới, bản đồ địa ốc sẽ tiếp tục thay đổi dọc metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), số 6, Bến Thành - Cần Giờ và Thủ Thiêm - Long Thành, với các đại đô thị phức hợp tích hợp thương mại, dịch vụ quanh nhà ga.

Nhà gần metro chưa chắc là đô thị hiện đại

Theo bà Như Ngọc, hiểu lầm phổ biến nhất là cho rằng TOD đồng nghĩa với phát triển bất động sản gần ga metro. “Gần metro” chỉ là điều kiện ban đầu. TOD đúng nghĩa là mô hình đô thị tích hợp dựa trên giao thông công cộng, trong đó nhà ga là hạt nhân tổ chức không gian sống, làm việc, thương mại, dịch vụ và sinh hoạt cộng đồng. Dự án gần ga nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phù hợp thì chưa thể coi là TOD.

“Nếu dự án chỉ tập trung xây dựng và bán sản phẩm bất động sản, đó chủ yếu là sự phát triển hưởng lợi từ hạ tầng giao thông”, bà nói. Theo bà, nếu triển khai đúng, TOD có thể tạo ra các trung tâm tăng trưởng mới, giảm áp lực lên khu trung tâm, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và nâng sức cạnh tranh của đô thị. Nếu quy hoạch thiếu đồng bộ, TOD có thể chỉ đẩy giá đất quanh nhà ga lên mà chưa cải thiện tương xứng chất lượng sống và giá trị kinh tế của địa phương.

Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền, chuyên gia kinh tế, cho rằng nhiều người nghĩ TOD đơn giản là làm một tuyến metro, quy hoạch vài khu đô thị quanh nhà ga rồi chờ giá đất tăng, và cách nhìn đó mới chạm tới phần ngọn. Theo ông, bản chất của TOD là viết lại “luật chơi” của kinh tế cả thành phố: một nhà ga kéo theo trục đường mới, hành lang kinh tế mới và các ngành dịch vụ chưa từng có ở khu vực đó. “Nó là câu chuyện về sinh kế và cấu trúc kinh tế, chứ bất động sản chỉ là một mảnh ghép đi kèm”, ông nói.

Rủi ro lớn nhất của TOD, theo ông, lại đến từ chính yếu tố bất động sản. Công trình chưa thấy đâu, quy hoạch mới có trên giấy, giá đất quanh các tuyến metro đã bị thổi lên gấp đôi, gấp ba chỉ sau một đêm. Ông coi đó là quả bom nổ chậm, vì đất đai và mặt bằng kinh doanh cũng là “chi phí đầu vào” của nền kinh tế. “Giá nhà đất bị đẩy lên cao, tiền thuê mặt bằng đội lên chóng mặt, thì doanh nghiệp nào dám về đây mở văn phòng, cửa hàng nào chịu nổi chi phí để buôn bán?”, ông đặt câu hỏi. Không có doanh nghiệp, dịch vụ thì không có việc làm và dòng tiền để nuôi đô thị, và giá đầu vào quá cao sẽ bóp chết các hoạt động kinh tế vừa manh nha.

Các tuyến metro kết hợp trục xuyên tâm hiện hữu, mở ra động lực tăng trưởng mới cho thị trường TP. Hồ Chí Minh. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Ông Điền cho rằng định hướng TOD là đúng, nhưng thổi giá bất động sản là con dao hai lưỡi.

“Nếu nhà quản lý không đủ tỉnh táo và có giải pháp ghìm cương cơn sốt đất ảo từ sớm, thì chính sự tăng giá vô tội vạ của bất động sản sẽ biến mục tiêu cao đẹp của TOD thành một dự án dở dang, để lại những khối bê tông đắt đỏ nhưng thiếu vắng sức sống kinh tế thực sự”, ông nhấn mạnh.