Giá nhà sẽ giảm khi phục vụ người ở, không phải nhà đầu tư

ThS - luật sư ĐÀO VĂN HƯNG, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC)

Luật Đất đai năm 2024 với quy định lịch sử bỏ khung giá đất vốn được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm những bất cập trong chính sách bồi thường, từ đó giảm thiểu khiếu kiện.

Chủ trương áp giá đất theo thị trường là một bước tiến quan trọng. Tuy nhiên, một nghịch lý đang hiện hữu. Áp giá đất theo thị trường lại đẩy chi phí đầu vào của các dự án lên cao, khiến nhiều chủ đầu tư phải e ngại vì gánh nặng tài chính.

Trước bài toán nan giải này, Bộ NN&MT đã đề xuất sửa Luật Đất đai để quay lại khung giá đất ổn định năm năm. Thế nhưng, quay lại cơ chế cũ không phải là lời giải. Vấn đề không nằm ở nguyên tắc thị trường, mà ở các nút thắt khác đang kìm hãm thị trường. Để giá nhà thực sự giảm và phục vụ nhu cầu ở thực của người dân, chúng ta cần một cuộc cải cách đồng bộ và quyết liệt hơn.

Trước hết, cần tái cấu trúc không gian đô thị. Cơn sốt giá bất động sản chủ yếu co cụm ở nội đô các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM... Giải pháp căn cơ là quyết liệt giãn dân bằng cách di dời các trường ĐH, bệnh viện, cơ quan hành chính và khu công nghiệp ra vùng ven.

Cần có sự đồng bộ trong chính sách, cơ chế để kéo giảm giá nhà. Ảnh minh họa: Q.HUY

Thứ hai, phải phá băng thủ tục hành chính. Nhiều dự án đang bị luẩn quẩn trong mê cung thủ tục kéo dài nhiều năm khiến chi phí tài chính tăng vọt, cuối cùng người mua phải gánh chịu tất cả. Đã đến lúc phải cắt bỏ những thủ tục hình thức, chồng chéo, ví dụ như miễn giấy phép xây dựng cho các dự án nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt. Một khung pháp lý tinh gọn, minh bạch sẽ giải phóng nguồn lực và giảm trực tiếp giá thành sản phẩm.

Cuối cùng, cần mở rộng cơ chế sử dụng đất. Chi phí đất đai hiện chiếm tỉ trọng lớn nhất trong cơ cấu giá nhà. Do đó, cần cho phép xây dựng nhà ở xã hội và thương mại trên các loại đất khác, miễn là phù hợp quy hoạch và đảm bảo hạ tầng. Giải pháp này giúp khai thác hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn cung và trực tiếp làm giảm giá thành.

Phát triển phân khúc nhà ở xã hội cũng là một giải pháp giúp kéo giảm giá nhà. Ảnh minh họa: Q.HUY

Nếu thực hiện đồng bộ, giá nhà ở xã hội có thể về mức 15-25 triệu đồng/m² và nhà ở thương mại dao động quanh ngưỡng 40-60 triệu đồng/m², phù hợp hơn với túi tiền của người dân.

Xác định giá đất theo thị trường là bước tiến quan trọng nhưng chỉ thực sự hiệu quả khi đi kèm cải cách thủ tục, cơ chế sử dụng đất linh hoạt và quy hoạch đô thị hợp lý. Đây chính là chìa khóa để minh bạch hóa thị trường, kéo giảm giá nhà, bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy kinh tế bền vững.

ThS - luật sư ĐÀO VĂN HƯNG, Viện trưởng Viện Khoa học pháp lý và phát triển doanh nghiệp (ILC)