Giải bài toán cân bằng lợi ích của Thông tư 06

Thông tư 06 ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh

Thông tư 06 tiếp tục cho thấy Ngân hàng Nhà nước quyết tâm triển khai các biện pháp để bảo đảm an toàn hệ thống tổ chức tín dụng, tránh tình trạng sở hữu chéo, cho vay đối với doanh nghiệp nội bộ, doanh nghiệp sân sau.

Xét trên góc độ đảm bảo an toàn hệ thống tài chính, động thái này của Ngân hàng Nhà nước là hoàn toàn hợp lý.

Đại diện cho ý kiến của các doanh nghiệp hội viên, tại cuộc họp rà soát Thông tư 06 và Thông tư số 03 do Phó thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái chủ trì ngày 17/8, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu và Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cũng khẳng định Thông tư 06 "không siết điều kiện vay vốn".

Tuy nhiên, các ý kiến này cho rằng, Thông tư 06 cần quy định cụ thể, rõ ràng hơn, để tránh gây ảnh hưởng tới các hoạt động bình thường của doanh nghiệp bất động sản trong đầu tư, mua bán, sáp nhập, góp vốn, tái cơ cấu.

Các ý kiến cũng trao đổi về các cụm từ: "dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh" (khoản 9); "bù đắp tài chính" (khoản 10); đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét kéo dài thời gian "dưới 12 tháng" (quy định tại khoản 10) lên thành 24 hoặc 36 tháng cho phù hợp với hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn trong giai đoạn hiện tại.

Theo đó, với quy định tại khoản 2 Điều 1, Thông tư 06, sửa đổi, bổ sung khoản 8, khoản 9, khoản 10, Điều 8, Thông tư 39/2016/TT-NHNN, các tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu như để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UpCom.

Tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Tổ chức tín dụng không được cho vay để bù đắp tài chính, trừ trường hợp khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện như khách hàng đã ứng vốn của chính khách hàng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh, mà các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 12 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Bên cạnh đó, các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh là các chi phí có sử dụng nguồn vốn vay của tổ chức tín dụng theo phương án sử dụng vốn đã gửi tổ chức tín dụng để được xem xét cho vay trung, dài hạn nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh đó.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Thông tư 06 có một số quy định chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật và chưa phù hợp với thực tiễn hoạt động đầu tư, xây dựng, sản xuất kinh doanh. Nếu không kịp thời sửa đổi, chỉ hai tuần nữa khi thông tư có hiệu lực sẽ ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của các doanh nghiệp.

Lấy ví dụ tại quy định tổ chức tín dụng không được cho vay đối với nhu cầu vốn để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, ông Châu kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần xem xét bỏ quy định này.

Nguyên nhân là do tài sản góp vốn để hình thành vốn điều lệ của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, trong đó có nguồn tiền vốn vay từ tổ chức tín dụng vẫn phản ánh chính xác năng lực tài chính của công ty. Đây là nguồn "vốn thật”, không xảy ra tình trạng không phản ánh chính xác năng lực tài chính của công ty và che giấu hình thức sở hữu lẫn nhau như quan ngại của Ngân hàng Nhà nước.

Bên cạnh đó, quy định về việc tổ chức tín dụng không được cho vay để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh cũng chưa phù hợp thực tế. Trong giai đoạn thực hiện dự án, chủ đầu tư đã có đầy đủ pháp lý để triển khai và phát sinh nhu cầu vay vốn tín dụng rất lớn, nhưng dự án chưa xây dựng xong, không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dẫn đến không đủ điều kiện vay vốn.

Trong khi đó, giai đoạn đưa dự án vào khai thác kinh doanh, chủ đầu tư lại không có nhu cầu vay vốn tín dụng nữa vì đã huy động được vốn của khách hàng. Chính vì vậy, ông Châu kiến nghị, Thông tư 06 cần sửa đổi theo hương cho vay đối với dự án đã có đầy đủ pháp lý hoặc dự án có sử dụng đất đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, được cấp giấy phép xây dựng.

Tìm điểm cân bằng về lợi ích

Trước ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp, Phó thủ tướng Lê Minh Khái nhấn mạnh, thời gian qua, dưới sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng như các bộ, ngành đã triển khai nhiều biện pháp cả về hành chính lẫn xây dựng chính sách, pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, trong đó có việc ban hành Thông tư 06 và Thông tư 03.

Sau khi ban hành 2 thông tư trên, có nhiều nội dung được đánh giá cao, tuy nhiên cũng nhận được nhiều ý kiến phản hồi từ cộng đồng doanh nghiệp.

Phó Thủ tướng Lê Minh Khái. Ảnh: VGP

Theo Phó thủ tướng, Ngân hàng Nhà nước có 2 chức năng rất quan trọng. Một là điều hành chính sách tiền tệ, đảm bảo kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy phát triển kinh tế. Hai là, đảm bảo an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng. Đây là việc rất khó, đòi hỏi phải có sự kết hợp các giải pháp hài hòa, linh hoạt, hiệu quả.

Phó thủ tướng đề nghị, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế,… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp, làm rõ bản chất vấn đề để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện nay.

Ngân hàng Nhà nước cũng như các bộ ngành cần lắng nghe ý kiến từ thị trường, từ doanh nghiệp, đánh giá kỹ các tác động để "tìm ra những điểm cân bằng" và có những biện pháp phù hợp vừa hỗ trợ doanh nghiệp vừa bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng.

Cần có lộ trình áp dụng?

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI, cho vay là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều rủi ro về pháp lý như hiện nay, việc các ngân hàng buộc phải siết chặt điều kiện cho vay, góp vốn là "hoàn toàn dễ hiểu".

Với các quy định mới của Thông tư 06, chỉ các dự án đáp ứng đủ các điều kiện về pháp lý theo quy định, đủ điều kiện huy động vốn mới được ngân hàng cho vay. Doanh nghiệp muốn vay vốn phải đáp ứng đủ theo điều kiện, "luật chơi" của các ngân hàng.

Không thể phủ nhận rằng, đây là quy định sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Song, theo ông Đức, đây cũng là biện pháp cần thiết để đảm bảo an toàn của hệ thống tín dụng. Nếu ngân hàng cho vay "tự do", sẽ rất nguy hiểm, nhất là trong bối cảnh hiện tại.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, trước những tác động quá lớn tới thị trường bất động sản, Thông tư 06 cần có lộ trình áp dụng, chuyển tiếp sao cho phù hợp. Trong thời điểm kinh tế đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay, cần có những đánh giá tác động từ những quy định cấm này để phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Về vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nếu Thông tư 06 được áp dụng, sẽ gây ra những khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp. Các dự án đang bị vướng mắc pháp lý hoặc đang thiếu vốn chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp sẽ tiếp tục “đứng hình”, không có cơ hội xoay chuyển.

Bên cạnh đó, hiện nay M&A đang được coi là một kênh góp phần hỗ trợ tích cực, mở ra lối thoát cho doanh nghiệp và cho cả thị trường khi các chủ đầu tư gặp khó khăn, đứng trên nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản” có thể bán bớt một phần tài sản để cứu các phần tài sản còn lại. Song, thay vì tạo điều kiện, nới lỏng và hỗ trợ cho hoạt động M&A, Thông tư 06 lại có nguy cơ sẽ khiến hoạt động này trở lên khó khăn hơn.

Mặt khác, trong bối cảnh thị trường bất động sản chìm trong khó khăn, các quy định, thủ tục thể hiện trong Thông tư 06 còn nhiều điểm chưa rõ, mơ hồ, rất dễ khiến thị trường thêm rối. Từ đó, kéo dài thời gian chững, gây ảnh hưởng đến quá trình “hồi sức” của thị trường bất động sản.

Chính vì vậy, theo ông Đính, ở thời điểm hiện tại, Ngân hàng Nhà nước nên thu hồi lại thông tư này. Đồng thời, Chính phủ cần nghiên cứu, ban hành nghị định có nội dung bám sát và đúng theo tinh thần của Nghị quyết số 33 nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

An Chi