Giải bài toán chi phí để hạ giá nhà

Hơn 70% nguồn cung mới trong năm qua tại TP.HCM là các dự án cao cấp đến hạng sang. Ảnh: Lê Toàn.

Bài toán khó

Báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy, tại TP.HCM, trong quý IV/2024, căn hộ chung cư có giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng gần 24% theo năm.

Mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm qua tại Thành phố là các dự án cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10-40% so với giai đoạn trước đó. Có dự án tại khu vực Thủ Thiêm chào bán giai đoạn cuối với giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2 thông thủy…

Trên thị trường thứ cấp, giá bán chung cư tại TP.HCM tiếp tục đà tăng nhẹ, với mức tăng trung bình 1% theo quý và 7% theo năm.

Tuyến metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 đã kéo giá bán các dự án nằm dọc tuyến metro này tăng 2-3% theo quý và gần 15% theo năm, điển hình tại khu vực quận 2 và 9 cũ (nay là TP.Thủ Đức).

Theo các thành viên thị trường, so với các nước trong khu vực, mức giá này không quá cao, nhưng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân TP.HCM với mức thu nhập bình quân khoảng 5.000 USD/năm, tức khoảng 10,6 triệu đồng/tháng hiện tại.

Về cấu trúc giá bán bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc cho biết, có 40% chi phí xây dựng, bao gồm nguyên vật liệu, nhân công…; 20% giá đất và tiền sử dụng đất và số tiền này đặc biệt cao ở các khu vực trung tâm; 20% chi phí tài chính; 10-20% chi phí khác gồm marketing, quản lý dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư.

Còn ông Trần Thanh Hải - Trưởng Bộ phận Đầu tư, VinaLiving (thuộc VinaCapital) cho hay, phát triển bất động sản giống như làm một bài toán, vì đã có “công thức”. Sau khi cộng các yếu tố đầu vào như chi phí xây dựng, giá đất, tài chính, tỷ lệ lợi nhuận… thì sẽ ra giá bán cuối cùng. Chủ đầu tư bất động sản không thể làm gì thêm để có thể giảm giá được.

Theo ông Hải, các chủ đầu tư thường không mong muốn thị trường phát triển quá nóng, bởi giá bất động sản tăng đột biến trong một thời gian ngắn có thể mang lại lợi nhuận cao trước mắt, nhưng sẽ rất khó để tiếp tục mở rộng dư địa tăng trong tương lai.

Hơn nữa, khi giá đã bị đẩy lên quá cao, việc triển khai các dự án mới sẽ gặp nhiều thách thức do chi phí đầu vào tăng mạnh, từ đó tạo áp lực lớn lên giá bán. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các chủ đầu tư, mà còn làm giảm khả năng tiếp cận sản phẩm của người mua.

Chính vì vậy, các nhà phát triển bất động sản thường áp dụng các phương pháp phân tích chi tiết để đánh giá mọi khía cạnh của dự án, tính toán rõ ràng các chi phí như chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí thiết kế, chi phí vận hành... Tất cả được cân đối với tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng để xác định giá bán phù hợp, thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn hoặc tăng giá không kiểm soát.

“Mục tiêu của các nhà phát triển bất động sản không chỉ dừng ở việc đạt được lợi nhuận trong ngắn hạn, mà còn mong muốn xây dựng một thị trường bền vững, có khả năng phát triển ổn định trong 10, 20 năm tiếp theo. Một thị trường ổn định thì vừa phải tạo ra cơ hội kinh doanh lâu dài cho bên bán, vừa phải đảm bảo lợi ích cho bên mua, từ đó thúc đẩy sự cân bằng giữa cung và cầu”, ông Hải nói.

Đâu là lời giải?

Bà Nguyễn Thanh Hương - Giám đốc Đầu tư, Nam Long Group cho rằng, nguồn cung bất động sản mới trong các năm tiếp theo sẽ được phân bổ đều hơn giữa trung tâm và vùng ven.

Tuy nhiên, tại TP.HCM, giá mặt bằng chung có thể không tăng nhanh như các năm trước, do nhiều dự án tại Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến được triển khai, tạo nên sự cân bằng nhất định. Dù vậy, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm, nơi nguồn cung quá thấp so với nhu cầu.

Giá nhà tăng quá cao sẽ hạn chế khả năng tiếp cận của người mua. Ảnh: Dũng Minh.

Theo bà Hương, đối với các chủ đầu tư, việc chi phí đầu vào tăng cao đã đặt ra những thách thức lớn. Họ buộc phải cắt giảm chi phí, tối ưu hóa quy trình và định vị lại sản phẩm sao cho vừa đáp ứng nhu cầu thị trường, vừa đảm bảo lợi nhuận cần thiết để duy trì và phát triển doanh nghiệp.

Điều này đồng thời đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về giá bán và cơ cấu sản phẩm, đảm bảo người mua sẵn sàng xuống tiền trong khi doanh nghiệp vẫn đạt được mục tiêu tài chính.

“Trong ngắn hạn, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng do áp lực chi phí. Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững trong trung và dài hạn, các cơ quan chức năng cần có những biện pháp điều chỉnh và quản lý phù hợp. Điều này nhằm tránh các hiện tượng tăng giá không kiểm soát như ở một số thị trường bất động sản quốc tế”, bà Hương nói.

Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, giá đất và chi phí tài chính đóng vai trò lớn trong việc đẩy giá nhà lên cao. Đặc biệt, chi phí vay vốn và thời gian triển khai dự án kéo dài làm tăng đáng kể áp lực lên giá thành.

Do đó, để giảm áp lực về giá, Nhà nước cần hợp nhất và đồng bộ hóa các quy định pháp lý, đảm bảo một dự án chỉ phải qua một quy trình phê duyệt nhanh gọn. Điều này giúp giảm thời gian hoàn thành dự án, giảm chi phí cho doanh nghiệp, từ đó tác động tích cực lên giá thành sản phẩm.

Cụ thể, theo ông Nghĩa, Nhà nước có thể cấp đất miễn phí hoặc giảm tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt tại những khu vực gần trung tâm hoặc các trạm giao thông công cộng lớn.

Ví dụ, dành một phần đất từ các dự án quy hoạch lớn để phát triển nhà ở xã hội với giá ưu đãi. Ngoài ra, Chính phủ cần tạo động lực cho doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội, chẳng hạn giảm thuế, hỗ trợ vốn vay lãi suất thấp, tăng cường các chính sách ưu đãi về quản lý và vận hành...

“Việc giữ giá bán ở mức hợp lý đòi hỏi phải tối ưu hóa các yếu tố cấu thành giá, từ chi phí xây dựng đến chi phí đất đai. Chính phủ cần kiểm soát chặt chẽ giá đất và các loại phí liên quan, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp đầu tư dài hạn, thay vì tìm kiếm lợi nhuận tức thời. Nếu các cải cách trên được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản TP.HCM có thể đạt được sự cân bằng giữa các phân khúc. Người dân sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý, trong khi doanh nghiệp vẫn duy trì được lợi nhuận bền vững. Đây là chìa khóa để phát triển một thị trường bất động sản ổn định, bền vững và công bằng hơn”, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Việt Dũng