Giải bài toán định giá đất để 'tháo gông' cho dự án

Do chưa xác định được giá đất, nên nhiều dự án bất động sản phải nằm “bất động”. Trong ảnh: Dự án Lotus Residence tại quận 7 (TP.HCM)

Hàng trăm dự án “nằm chờ”

Dự án Khu đô thị thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng sinh thái Đại Ninh (gọi tắt là Khu đô thị Đại Ninh) có diện tích gần 3.600 ha, trải dài trên địa bàn 4 xã: Phú Hội, Ninh Gia, Tà Hine và Ninh Loan thuộc huyện Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng. Theo kế hoạch, Dự án được triển khai từ năm 2010 đến năm 2018 với 6 phân khu chức năng, khi hoàn thành có quy mô dân số lưu trú thường xuyên gần 20.000 người. Tuy nhiên, sau 13 năm được cấp phép xây dựng, đến nay, Dự án vẫn chưa thể triển khai vì chưa được tính tiền sử dụng đất.

Ông Hoàng Thanh Bách, Giám đốc điều hành Công ty cổ phần Đầu tư du lịch Sài Gòn Đại Ninh (gọi tắt là Công ty Sài Gòn Đại Ninh) - chủ đầu tư Dự án Khu đô thị Đại Ninh - đã gửi văn bản tới các cơ quan chức năng của tỉnh Lâm Đồng “xin” sớm hoàn thành thủ tục thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất tại Dự án, từ đó có cơ sở để triển khai phương án đầu tư, thực hiện Dự án.

Sở dĩ chủ đầu tư này phải “tha thiết xin” là bởi, thời gian qua, đã có nhiều buổi làm việc, nhiều văn bản gửi tới các sở, ban, ngành của tỉnh Lâm Đồng về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định cho Dự án Khu đô thị Đại Ninh.

Thậm chí, vào ngày 20/2/2023, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản gửi Hội đồng Thẩm định giá đất tỉnh Lâm Đồng, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, UBND huyện Đức Trọng nhằm đôn đốc thực hiện thủ tục thẩm định, trình UBND tỉnh xem xét, phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất tại dự án này, yêu cầu hoàn thành trước ngày 30/4/2023. Thế nhưng, đến thời điểm này, Công ty Sài Gòn Đại Ninh vẫn chưa nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Theo ông Bách, trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay, Công ty Sài Gòn Đại Ninh sẽ tập trung nguồn vốn chủ sở hữu theo quy định để nộp tiền sử dụng đất, từ đó đảm bảo quyền sử dụng đất của Công ty đối với diện tích đất ở thuộc Dự án, đảm bảo hiệu quả đầu tư Dự án theo quy hoạch đã được phê duyệt, tránh đầu tư dàn trải, gây lãng phí.

“Chúng tôi đề nghị UBND tỉnh và các sở, ngành liên quan đẩy nhanh việc hoàn tất thủ tục thẩm định giá đất để doanh nghiệp sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước, từ đó triển khai dự án theo kế hoạch. Trong thời gian chờ thông báo nộp tiền sử dụng đất, Công ty Sài Gòn Đại Ninh sẽ tiếp tục triển khai các hạng mục còn lại của Dự án”, đại diện chủ đầu tư chia sẻ.

Trường hợp Công ty Sài Gòn Đại Ninh không hiếm gặp trên thị trường. Tại TP.HCM, trong số hàng trăm dự án nhà ở đang vướng thủ tục pháp lý, phần lớn đều do ách tắc tại khâu xác định tiền sử dụng đất.

Đơn cử, Dự án Khu phức hợp Sóng Việt tại lô đất 1-17, thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP. Thủ Đức), tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm, của Công ty cổ phần Quốc Lộc Phát. Dự án có quy mô khoảng 7,6 ha, được UBND TP. HCM giao từ năm 2017.

Năm 2019, Thanh tra Chính phủ kết luận, UBND TP.HCM chỉ định nhà đầu tư dự án này, nhưng không đấu giá quyền sử dụng đất, không tính và thu tiền sử dụng đất. Một số lô đất có tiền sử dụng đất chỉ ở mức 26 triệu đồng/m2 là không đúng quy định. Do đó, cần xác định lại giá đất để truy thu, tránh thất thoát. Tuy nhiên, tới nay, các cơ quan chức năng của TP.HCM vẫn rất lúng túng trong việc định giá đất để thu đúng, thu đủ đối với Dự án The Metropole Thủ Thiêm.

Hay như chung cư Moonlight Residences (TP. Thủ Đức) của Công ty Ngôi Sao Gia Định, dù đã xây dựng xong và bàn giao nhà từ năm 2019, song đến nay, người mua nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng. Lý do là, cơ quan có thẩm quyền đang xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với phần đất hạ tầng kỹ thuật của Dự án.

Tương tự, Dự án chung cư Richmond City (quận Bình Thạnh) của Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu, được đưa vào sử dụng từ năm 2021, nhưng hiện vẫn chưa được cấp sổ hồng do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai.

Thậm chí, Công ty Cơ khí và Xây dựng Bình Triệu đã tạm ứng trước 168 tỷ đồng và mong muốn cơ quan có thẩm quyền ưu tiên cấp sổ hồng cho cư dân trước, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư sẽ cấp sổ sau khi hoàn thành nốt nghĩa vụ tài chính… Tuy nhiên, đến thời điểm này, mọi việc vẫn chưa được giải quyết.

Kỳ vọng được “cởi trói”

Theo phản ánh của các doanh nghiệp, nguyên nhân sâu xa của sự ách tắc trong việc thu tiền sử dụng đất là bởi chính quyền địa phương chưa có con số tiền sử dụng đất cụ thể. Thế nên, dù doanh nghiệp có sẵn nguồn tài chính và rất muốn đóng tiền, nhưng cũng không thể thực hiện được.

Để giải “bài toán” này, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bản mới nhất đã quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất, ngoài ra, còn cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất mới chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Về các phương pháp định giá đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; bổ sung trở lại phương pháp thặng dư. Theo đó, Dự thảo Luật dành một mục riêng về giá đất; quy định nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất (Điều 159).

Đồng thời, để kịp thời giải quyết các vướng mắc dẫn đến việc định giá đất chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ khi thực hiện các dự án đầu tư, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ- CP, ngày 3/4/2023 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Theo Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội gặp khó khăn, bất cập. Những hạn chế này do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân nảy sinh từ quá trình định giá đất. Trong thời gian tới, Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.

Trước mắt, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp. Việc định giá đất phải bảo đảm trung thực, khách quan và sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường. Phó thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu đơn vị soạn thảo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp thu, đưa vào Dự thảo. Mục tiêu của việc sửa đổi, bổ sung là để tạo hành lang pháp lý để cho các đơn vị, địa phương thực hiện.

Việt Dũng