Giai đoạn mới của tín dụng bất động sản

9 tháng 2025, dư nợ kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng mạnh

Số liệu mới nhất mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố cập nhật đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 17% so với cuối năm 2024 và chiếm gần 23,7% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh bất động sản đạt 1,79 triệu tỷ đồng, tăng 23,87% so với cuối năm 2024 và dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản đạt 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%. Tỷ lệ nợ xấu ở mức 2,43%, vẫn trong mức kiểm soát.

Thống kê trong số khoảng hơn chục ngân hàng thương mại trong hệ thống có diễn giải chi tiết về dư nợ tín dụng theo ngành kinh tế tính đến hết quý III/2025 cũng cho thấy tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động tăng khoảng 26% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân.

Ảnh: T.D tổng hợp từ BCTC

Nếu xét về số tuyệt đối, SHB là ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng mạnh nhất, tăng gần 56.500 tỷ đồng lên vượt 184.000 tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng do đó tăng vượt 30% từ mức 24,5% hồi đầu năm.

Còn nếu xét về tỷ lệ, VIB là ngân hàng có tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản nhanh nhất trong 9 tháng đầu năm, tăng 190% lên gần 16.500 tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng theo đó cũng tăng từ 1,76% hồi đầu năm lên 4,43%.

Trong một báo cáo ngành gần đây, Agriseco Research đánh giá rằng tăng trưởng tín dụng 9 tháng đầu năm 2025 chủ yếu được thúc đẩy bởi lĩnh vực bất động sản, tăng 27% kể từ đầu năm, chiếm 49% tổng tài sản toàn ngành và 36% dư nợ tín dụng. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực thương mại và sản xuất kinh doanh ở mức ổn định, lần lượt đạt 12% và 10%.

Từ góc độ ngân hàng thương mại, Tổng Giám đốc ACB Từ Tiến Phát nhận định việc cơ cấu tăng trưởng tín dụng bộc lộ mức tăng nhanh tín dụng vào lĩnh vực bất động sản trong khi các hoạt động khác chỉ tăng trưởng trung bình có nguy cơ tạo ra sự chênh lệch giữa đầu tư và sản xuất kinh doanh, tiềm ẩn rủi ro.

Tương tự, Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng xu hướng tăng trưởng tín dụng bất động sản mạnh mẽ một mặt đang giúp củng cố triển vọng NIM của các ngân hàng, nhưng mặt khác cũng cần chú ý đến rủi ro tập trung tiềm ẩn khi độ phơi nhiễm với lĩnh vực bất động sản đang tăng trở lại.

Liên quan đến vấn đề này, tại Hội nghị cập nhật KQKD quý III/2025, bà Phạm Thị Thanh Hoài - thành viên HĐQT ngân hàng VietinBank dự báo trong thời gian tới, các ngân hàng bên cạnh việc thúc đẩy tăng trưởng tín dụng cũng sẽ hướng tới quản lý rủi ro đối với cho vay bất động sản, cả về cho vay kinh doanh bất động sản và tiêu dùng bất động sản. Bởi theo đại diện VietinBank, thị trường bất động sản đang trong trạng thái neo giá ở mức cao, trong khi đó thanh khoản có xu hướng giảm, đặc biệt ở phân khúc hạng sang và cao cấp. Những diễn biến này phản ánh nguy cơ rủi ro tiềm ẩn gia tăng trong thời gian tới.

Ngân hàng hướng tới đa dạng hóa danh mục tín dụng

Trong khi tín dụng bất động sản 9 tháng đầu năm tiếp tục cho thấy sự tăng trưởng mạnh, tại một số ngân hàng trong hệ thống, chia sẻ của ban lãnh đạo về định hướng tín dụng giai đoạn tới đã hé lộ một góc nhìn thận trọng hơn.

Techcombank - nhà băng thuộc top dẫn đầu hệ thống về quy mô dư nợ tín dụng bất động sản cũng như tỷ trọng cho vay bất động sản - cho biết đã đã có kế hoạch rất rõ ràng về định hướng tín dụng 5 năm tới. Trong đó, một số mục tiêu quan trọng bao gồm đưa mảng cho vay bất động sản về chiếm khoảng 22% tổng mức cho vay; song song với cân đối tỷ trọng cho vay giữa khối bán lẻ và doanh nghiệp ở mức khoảng 50–55% tổng danh mục tín dụng.

"Ngoài việc tập trung phát triển CASA để có nguồn vốn huy động chi phí thấp, Techcombank luôn chú trọng đến quản trị rủi ro", đại diện ngân hàng nhấn mạnh.

BSC Research cho biết ban lãnh đạo Techcombank đang hướng tới mục tiêu giảm tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản xuống khoảng 20-25% trong giai đoạn 3-5 năm tới; từ đó, giải phóng vốn để đẩy mạnh tín dụng vào các lĩnh vực như Hạ tầng và Hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) đang có hệ số rủi ro tín dụng thấp hơn, đảm bảo tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Tính đến cuối quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tại Techcombank đã tăng khoảng 27% so với đầu năm, đạt gần 238 nghìn tỷ đồng; tương ứng 54% dư nợ cho vay doanh nghiệp và 32,8% tổng dư nợ tín dụng của toàn ngân hàng.

Ảnh: T.D tổng hợp từ BCTC

Còn tại ACB, Tổng Giám đốc Từ Tiến Phát nhấn mạnh rằng với chiến lược thận trọng xuyên suốt, ACB tiếp tục đặt trọng tâm vào quản trị rủi ro, tránh tăng trưởng nóng ở những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, hướng tới tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Với tín dụng bất động sản, ACB hướng tới đẩy mạnh cho vay mua nhà dựa trên nhu cầu thật của người dân (với cho vay các hoạt động tiêu dùng liên quan đến BĐS tăng khoảng 17% trong 9 tháng đầu năm). Đồng thời, duy trì tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản ổn định ở mức dưới 5% tổng dư nợ, nỗ lực chọn lựa những nhà đầu tư bất động sản có năng lực, uy tín để hợp tác.

Đại diện ACB cũng nhấn mạnh quan điểm cân bằng trong hoạt động tín dụng, đồng thời bày tỏ quan ngại việc tăng trưởng thiếu kiểm soát ở mảng bất động sản có thể tạo rủi ro trong tương lai và phá vỡ tăng trưởng bền vững.

Tại VietinBank, bà Phạm Thị Thanh Hoài cho biết đến hết 30/9/2025, dư nợ cho vay ước đạt 1,99 triệu tỷ đồng, tăng 15,6% so với cuối năm 2024, với tăng trưởng tín dụng tập trung vào các lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh thiết yếu, thương mại dịch vụ, xuất nhập khẩu, vay tiêu dùng...

Về tín dụng bất động sản, bà Hoài cho biết thời gian qua, ngân hàng duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ổn định với cả khách hàng doanh nghiệp và người vay mua nhà. Không “đóng cửa” với lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên đại diện VietinBank nhấn mạnh ngân hàng sẽ tìm kiếm cơ hội cấp tín dụng đối với các dự án tốt, cho cả chủ đầu tư và người vay tiêu dùng.

Báo cáo tài chính quý III/2025 của một số ngân hàng thương mại như HDBank, Kienlongbank cũng cho thấy sự chủ động giảm tỷ trọng dư nợ lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp với định hướng tăng trưởng bền vững và kiểm soát chất lượng tài sản. Cụ thể, tại HDBank, tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản tại 30/9/2025 đã giảm về mức 13,6% từ mức 15,8% hồi đầu năm; còn tại Kienlkongbank, tỷ trọng này giảm từ 14,8% về 11%.

Duy trì dự báo tín dụng ngân hàng năm 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt dựa trên xu hướng mở rộng đầu tư cơ sở hạ tầng và sự phục hồi của thị trường bất động sản; Chứng khoán Yuanta Việt Nam đồng thời lưu ý rằng định hướng cho vay của các ngân hàng hiện đã dịch chuyển theo hướng đa dạng hóa danh mục, tăng cho vay người mua nhà thay vì tăng cho vay các nhà phát triển bất động sản như giai đoạn trước, mở ra triển vọng tín dụng bền vững hơn và giảm bớt rủi ro tập trung.

Trong nỗ lực điều tiết cấu trúc tín dụng của nền kinh tế, Ngân hàng Nhà nước năm qua đã ban hành Thông tư 14/2025, trong đó điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn với các khoản vay bất động sản khi quy định chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị cao mới có thể được hưởng hệ số rủi ro thấp hơn. Những dự án không đáp ứng được các yêu cầu đề ra có thể bị áp hệ số rủi ro lên tới 150%. Hệ số rủi ro càng cao, ngân hàng càng mất thêm càng nhiều chi phí vốn.

Giới phân tích đánh giá Thông tư mới đang đặt các ngân hàng trước áp lực điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng tăng cường chất lượng danh mục tài sản có rủi ro, đồng thời tăng năng lực vốn và mô hình tính vốn.

Theo ông Lê Hoài Ân, CFA, chuyên gia nghiên cứu chiến lược ngân hàng; sau Thông tư 14/2025, thay vì rót tín dụng bất động sản dàn trải, các ngân hàng sẽ cần tập trung vào các khoản vay “tốt”, “sạch” và ít rủi ro hơn, qua đó kéo hệ số rủi ro xuống thấp để tiết kiệm vốn. Điều này đồng nghĩa với việc sản phẩm tín dụng và quy trình thẩm định sẽ phải được thiết kế lại, pháp lý dự án được kiểm tra kỹ hơn nhằm hạn chế tối đa rủi ro. Song song, các ngân hàng cũng sẽ ưu tiên hơn cho những phân khúc được khuyến khích theo Thông tư 14, đặc biệt là nhà ở xã hội. Theo đó, dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản sẽ dần tái định hình theo hướng lành mạnh và bền vững hơn.

Diên Vỹ