Giải pháp đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội

Tiến độ chậm do quy định của Luật

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS Lê Xuân Rao - Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Hà Nội cho biết, cải tạo chung cư cũ (CCC) trên địa bàn TP đang là thách thức, yêu cầu đặt ra trong Luật Thủ đô và là một trong những nhiệm vụ chủ yếu được đề cập trong Đại hội Đảng bộ TP lần thứ XVII. '

Hội thảo được tổ chức nhằm đánh giá khái quát công tác cải tạo CCC trên địa bàn TP, nhận diện khó khăn, tồn tại và bài học kinh nghiệm. Từ những ý kiến của các đơn vị sở ngành, chuyên gia... về cơ chế chính sách, nguồn lực, tổ chức thực hiện cải tạo CCC sẽ được tổng hợp, báo cáo Thành ủy, HĐND, UBND TP xem xét.

Toàn cảnh Hội thảo.

Thông tin về hiện trạng các khu CCC trên địa bàn TP, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho biết, hiện có khoảng 1.579 nhà chung cư cũ (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư, trong đó có 34 khu có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên, 42 khu có quy mô sử dụng đất dưới 2ha và 306 CCC độc lập). Các CCC được xây dựng giai đoạn từ 1960 - 1992 có quy mô từ 2 - 5 tầng với kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép… chủ yếu tập trung tại 4 quận nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển chiều cao.

Cụ thể, quận Ba Đình có 211 nhà, quận Hoàn Kiếm 120 nhà, quận Đống Đa 438 nhà và quận Hai Bà Trưng có 293 nhà. Hầu hết căn hộ đã được bán cho người dân theo Nghị định 61/CP của Chính phủ. Trong quá trình sử dụng, các hộ dân tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm (cấp độ D).

Về tình hình thực hiện quy hoạch, cải tạo xây dựng lại CCC, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho hay, tính đến năm 2016, TP mới hoàn thành xây dựng lại được nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên bằng nguồn vốn ngân sách TP. Các nhà I1, I2, I3 Thái Hà, 187 Tây Sơn, P3 Phương Liệt, B4, B14 Kim Liên; A6, C7, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công được xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách. Và mô hình xây dựng mới toàn khu tập thể Nguyễn Công Trứ từ nhà A2, A3 thành nhà N3 theo mô hình Nhà nước và DN cùng làm.

Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho rằng, những quy định về cải tạo CCC đang bị vướng mắc nhiều về luật.

“Sở dĩ tiến độ cải tạo, xây mới các khu CCC thời gian qua chậm là do còn những khó khăn vướng mắc, trong đó chủ yếu liên quan đến quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể, trong những quy định như phải đảm bảo 100% các chủ sở hữu nhà chung cư đồng thuận; quy định chọn nhà đầu tư; quy định về kết quả kiểm định nhà chung cư; quy định vệ hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình khu vực nội đô thì phải được Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận” - ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho hay.

Các giải pháp đề xuất

Để có sự đột phá trong quy hoạch các khu CCC trong thời gian tới, theo ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh, việc tổ chức lập quy hoạch cần được nghiên cứu gắn với mô hình đầu tư, biện pháp và phương thức đầu tư. Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch, thực hiện tổng thể cho toàn khu CCC, nhóm CCC, tập hợp CCC cũ độc lập. Đáng chú ý, nghiên cứu phương án cải tạo lại CCC theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà để sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.

Theo Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp, chính quyền cần vào cuộc kiên quyết hơn nữa trong vấn đề cải tạo CCC.

Dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, tham gia vào cải tạo CCC cần 3 đối tượng gồm: Chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Công việc này cần lượng vốn lớn nên DN phải tham gia, chứ ngân sách không kham nổi. Đặc biệt, người dân sống tại các CCC cần được tham khảo, lấy ý kiến, vì nếu nguyện vọng của người dân được thỏa mãn thì tiến độ cải tạo xây dựng lại sẽ rất nhanh.
“Các cơ quản quản lý Nhà nước cần vào cuộc tích cực để tháo gỡ nút thắt, nhất là sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Chính quyền cũng phải vào cuộc thực sự, nhất là thành lập Ban chỉ đạo cải tạo CCC, trong đó được trang bị các công cụ pháp lý. Đặc biệt, hệ số đền bù nên tính theo khu vực chứ không đổ đồng, khu vực đô thị lõi nên có hệ số k=1, khu vực ven nên là k=1,5” - ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng nên quy định thời hạn sử dụng chung cư bằng với tuổi thọ của công trình.

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, tại nhiều nước trên thế giới, nhà đã là của người dân thì khi xuống cấp phải tự bỏ tiền ra cải tạo. Tuy nhiên ở Việt Nam do thu nhập của người dân còn thấp nên khi nhà xuống cấp trông chờ vào ngân sách để cải tạo, xây dựng lại. Đây là bất cập cả về thực tiễn và lý thuyết. Do đó, để công cuộc cải tạo chung cư cũ có kết quả, giải pháp căn cơ nhất là phải tính đến xây dựng một Luật Chung cư riêng.

“Điều quan trọng nhất trong khung pháp luật này cần điều chỉnh là chế độ sử dụng đất lâu dài hay có thời hạn đối với nhà chung cư. Nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư. Đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng đối với các chung cư hình thành” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.

Theo Chủ tịch Hội Xây dựng Hà Nội Nguyễn Văn Khôi, về vấn đề quy hoạch nên nghiên cứu một số khu cho đặc thù về tầng hầm, chiều cao. Về nguồn vốn cần hỗ trợ lãi suất vay cho các DN tham gia cải tạo, xây dựng lại CCC, miễn giảm thuế nhập khẩu thiết bị, vật liệu xây dựng… để tạo điều kiện tối đa cho các DN tham gia. Đồng thời, cần phân cấp mạnh cho quận huyện gắn với quy định đặc thù và cần thiết phải có Ban chỉ đạo cải tạo, xây dựng lại CCC.

PGS.TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho hay, khi thực hiện quy hoạch tích hợp TP Hà Nội tới đây cần đặt vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà CCC. Ba cấp chính quyền TP, quận huyện, xã phường cần phải phối hợp chặt chẽ để thực hiện chủ trương. Có phối hợp thì các mục tiêu về chiều cao, mật độ, đền bù, tái định cư, di dân, tính đồng thuận mới đạt kết quả. Bên cạnh đó, Nhà nước không khoán trắng cho DN, vì kinh nghiệm quốc tế cho thấy khi Nhà nước không tham gia, công cuộc cải tạo xây dựng lại CCC không thể hoàn thành.

“Xem xét cả bình diện cơ chế chính sách và phương thức thực hiện mới hy vọng tỷ lệ các CCC cũ được cải tạo, xây dựng lại mới có thể đạt từ 63 - 68%, chứ không phải chỉ dừng lại ở mức 1% như hiện nay” - ông Trần Kim Chung nhấn mạnh.

Các chuyên gia cùng chung quan điểm, muốn đẩy nhanh tiến độ cải tạo CCC cũ cần sớm gỡ ''nút thắt'' về luật.

TS Trương Văn Quảng - Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, thời điểm này nên đặt lại vấn đề là cải tạo tại 4 quận nội thành hay toàn bộ TP. Vừa qua, TP Hà Nội đã phân loại nhưng cần phải xác định lại khu vực cần cải tạo còn thực hiện đồng loạt cả TP sẽ rất khó thực hiện. Trước mắt, cần phải xác định rõ khu nào xây mới hoàn toàn, khu nào chỉ cải tạo chỉnh trang để đảm bảo nguồn lợi phát triển. Về cơ chế cần đa dạng mô hình thực hiện, khu nào Nhà nước thực hiện bằng ngân sách, khu nào kêu gọi DN thực hiện.

Kiến nghị tổng kết Hội thảo, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nêu, để tạo đột phá mới trong cải tạo CCC trước hết cần sửa đổi, bổ sung một số quy định trong văn bản pháp luật. TP cần thống nhất với Bộ Xây dựng để báo cáo với Chính phủ, Quốc hội có Nghị quyết hoặc Nghị định của Chính phủ về cơ chế đặc thù trong cải tạo CCC tại Hà Nội.

“Xây dựng kế hoạch cải tạo CCC giai đoạn 2021 - 2025 phải thực hiện một cách đồng bộ, có sự tham gia của các ngành liên quan, của người dân, chính quyền quận huyện, các tổ chức xã hội. Bên cạnh đó, cần có điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; xác định cơ chế chính sách đền bù trong tái định cư và di dời khi cải tạo CCC” - TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nhìn nhận.

Vũ Cúc - Doãn Thành