Giải pháp nào để hạ nhiệt 'ảo' đấu giá đất?

Thị trường đất đấu giá đang tiếp đà sôi động tại nhiều địa phương. Cụ thể, tại Hà Nội, hàng loạt phiên đấu giá đất tại các huyện Thanh Oai, Sóc Sơn, Mê Linh sắp diễn ra.

Tại Sóc Sơn, ngày 19.3, có 23 thửa đất ở thôn Dược Thượng, xã Tiên Dược được đấu giá với giá khởi điểm 17 triệu đồng/m2, diện tích mỗi thửa từ 89 - 200m2. Tại Thanh Oai, 89 thửa đất khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động có giá khởi điểm từ 11 - 17 triệu đồng/m2, diện tích 87 - 161m2, đấu giá ngày 15.3. Riêng H.Mê Linh tổ chức 2 phiên đấu giá tại điểm X1, thôn Đông Cao, xã Tráng Việt. Phiên ngày 14.3 đấu giá 18 thửa (96 - 195m2), phiên ngày 21.3 đấu giá 15 thửa (100 - 198m2), cùng có giá khởi điểm 5,6 triệu đồng/m2.

Hay tại xã Dân Tiến (huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên), 41 lô đất có diện tích dao động từ 74 - 133m2 được đấu giá với mức giá khởi điểm là từ 25 - 48 triệu đồng/m2 cũng diễn ra sôi động. Kết thúc phiên đấu giá, mức giá trúng cao nhất lên tới hơn 158 triệu đồng/m2, mức giá trung bình thấp nhất là 66 triệu đồng/m2…

Nhiều địa phương đấu giá đất với mặt bằng giá trúng tăng cao

Tuy nhiên, bên cạnh sự sôi động của thị trường, không ít chuyên gia cũng băn khoăn về việc đất đấu giá tăng cao bất thường.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, hoạt động đấu giá đất trúng giá cao đang diễn ra cục bộ tại một số khu vực, thậm chí xảy ra tình trạng bỏ cọc, phải dừng phiên đấu giá và sau đó tổ chức lại.

Đáng chú ý, phân khúc đất đấu giá đã xác lập mặt bằng giá cao, gây ảnh hưởng đến cung - cầu trong thời gian tới. Về lâu dài, điều này sẽ tác động xấu tới vấn đề an sinh xã hội, giá bán bị đẩy lên cao khiến người có nhu cầu không còn cơ hội tiếp cận đất đai.

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng cho rằng đã có những đề xuất hạn chế sức nóng từ những cuộc đấu giá như đang diễn ra bằng cách tăng tiền đặt trước (cao hơn mức 20% giá khởi điểm hiện nay); rút ngắn thời gian nộp tiền... Tuy nhiên, các giải pháp này không thể làm giảm sức nóng từ những cuộc đấu giá vì phần lớn là người đầu cơ thì những biện pháp trên với họ không phải là vấn đề.

Nêu giải pháp giảm nhiệt đấu giá đất, ông Tuấn cho rằng giải pháp ngắn hạn là sử dụng công cụ hành chính. Các cuộc đấu giá đều có tên gọi: đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân làm nhà ở. Mục tiêu đấu giá hướng đến xác lập nơi an cư, chỗ ở mới cho những gia đình trẻ tại nông thôn khi “tách ra ở riêng”.

“Hãy để cuộc đấu giá về với đúng bản chất của nó. Theo đó, luật nên điều chỉnh theo hướng, những người trúng đấu giá đất cần phải xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, cách này sẽ gần như triệt tiêu được cá nhân tham gia đấu giá đất để bán lại thu chênh lệch như đang diễn ra. Lý do là những hội nhóm đầu cơ không ai muốn phải bỏ thêm chi phí để xây dựng nhà rồi mới được chuyển nhượng vừa mất thời gian, vừa không tối ưu chi phí.

“Tất nhiên, để giảm thiểu ảnh hưởng đến người dân chuyển nhượng đất vì các lý do chính đáng, quy định có thể theo hướng nếu tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế giữa các thành viên trong gia đình thì sẽ không bị hạn chế”, ông Tuấn nêu.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn

Tiếp theo, ông Tuấn cho rằng giải pháp căn cơ hơn là việc nhà nước xem xét áp dụng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo thời gian nắm giữ.

Theo đó, thay vì mức thuế “cào bằng” với tất cả những người chuyển nhượng 2% trên giá bán như hiện nay, mức thuế cao hơn khi thời gian nắm giữ ngắn, mức thuế này sẽ giảm khi thời gian nắm giữ đất dài. Cách thức này sẽ hạn chế tình trạng đầu tư đất kiểu “lướt sóng”, qua đó làm giảm sức nóng từ những cuộc đấu giá đất.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho rằng thực trạng này tiếp tục cho thấy thị trường vẫn đang khát sản phẩm đầu tư, mặc dù cung của thị trường đã nhiều lên sau các động thái tháo gỡ các điểm nghẽn của Nhà nước nhưng vẫn không thấm so với cầu đầu tư của thị trường.

Ngoài ra, thực tế này cũng đang phản ánh một điều là kỳ vọng giá bất động sản tăng cao vẫn rất lớn nên tâm lý đầu cơ vẫn rất nặng nề. Các phiên đấu giá đất với giá trúng cao ngất ngưởng rất có thể sẽ trở thành “chuyện thường ngày của huyện”, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận dân chúng ngày càng trở nên khó khăn.

Chủ tịch VARS khuyến nghị, những cuộc đấu giá đất với giá cao liên tục xuất hiện thì nhà đầu tư cần giữ cái đầu lạnh, tỉnh táo, không chạy theo các cơn sốt, lao theo tâm lý đám đông. Sự tỉnh táo giúp nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và lựa chọn được sản phẩm có pháp lý đảm bảo.

Cũng theo ông Đính, để hạn chế tình trạng sốt nóng này, cần cởi được nút thắt về nguồn cung nhà ở. Các biện pháp “khơi thông” nguồn cung cần được đẩy mạnh. Giá bán của thị trường sẽ dần được điều chỉnh với giá trị thực của bất động sản khi cung dần đáp ứng nhu cầu.

Ông Đính cho rằng, để hạn chế tình trạng giá đất đấu giá biến động, cần có các tổ chức định giá chuyên nghiệp để xác định mức giá khởi điểm hợp lý. Ngoài ra, việc nâng mức đặt cọc, quy định chi tiết các hành vi vi phạm và áp dụng biện pháp xử phạt mạnh tay là rất cần thiết. Các tổ chức và cá nhân vi phạm còn có thể bị đưa vào danh sách hạn chế tham gia đấu giá, cùng với việc quy định thời gian chuyển nhượng sau trúng đấu giá...

Hoài Lam