Giải tỏa điểm nóng hệ số K để khơi thông thị trường bất động sản

Điểm nghẽn mang tên hệ số K

Trước đó, vào cuối năm 2022, Sở Tài nguyên - Môi trường đã kiến nghị UBND Tp.HCM nhiều vấn đề được cho là cấp bách nhất về lĩnh vực đất đai, đưa vào dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 của Quốc hội nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.

Trong đó, có vấn đề được đánh giá là quan trọng cấp bách là cho phép Thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) phù hợp với tình hình thực tiễn để trình HĐND Tp.HCM thông qua, từ đó, áp dụng tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất, thay vì chỉ áp dụng đối với các khu đất có giá trị tính theo bảng giá dưới 30 tỷ đồng như hiện nay.

Việc tính tiền sử dụng đất đang căn cứ vào quy định cũ nhưng hiện bị vướng do công tác xác định, thẩm định, quyết định giá đất kéo dài.

Cơ sở để Sở Tài nguyên - Môi trường kiến nghị vấn đề này là do việc tính tiền sử dụng đất đang căn cứ vào quy định cũ nhưng hiện bị vướng do công tác xác định, thẩm định, quyết định giá đất kéo dài, dẫn tới chậm thu ngân sách Nhà nước và mất cơ hội đầu tư của các nhà đầu tư.

Liên quan đến việc điều chỉnh giá đất, UBND Tp.HCM cũng đã trình HĐND cho ý kiến về việc tăng thêm hệ số điều chỉnh giá đất trong năm 2023, so với năm 2022 lên 1 lần. Cụ thể tương ứng hệ số là từ 2,5 - 3,5 so với bảng giá đất ở tất cả các nhóm ở khu vực (năm 2022 đang ở mức 1,5 - 2,5).

Điển hình như hộ gia đình cá nhân được cấp giấy chứng nhận chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức áp dụng hệ số K = 2,5 lần bảng giá đất (hệ số K năm 2022 là 1,5 lần). Tương tự, như đất kinh doanh dịch vụ - thương mại áp dụng hệ số từ 2,7 - 3,5 lần, đất sản xuất kinh doanh áp dụng hệ số từ 2,5 - 2,7 lần, giao đất có thu tiền không qua đấu giá cho thuê đất, thu tiền một lần áp dụng hệ số là 2,7 - 3,5 lần.

Đáng chú ý, hệ số K trên áp dụng để tính tiền sử dụng đất cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được chuyển mục đích xác định giá đất cho những lô đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng, tính theo bảng giá đất Thành phố. Từ đó, việc kiến nghị thí điểm dụng hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án, thay vì chỉ áp dụng cho các dự án dưới 30 tỷ đồng như hiện nay đang được cho là giải quyết những vướng mắc, khó khăn cho cả người dân và doanh nghiệp.

Hiện hệ số K đang áp dụng để tính tiền sử dụng đất cho những trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được chuyển mục đích xác định giá đất cho những lô đất có giá trị dưới 30 tỷ đồng.

Đại diện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên địa bàn Tp.HCM (đề nghị không nêu tên) cho biết: “Công ty chúng tôi đã hoàn thiện các thủ tục về pháp lý cũng như xây dựng hệ thống hạ tầng và hồ sơ đã được phê duyệt, hiện chỉ còn chờ đóng tiền sử dụng đất để triển khai dự án. Tuy nhiên, đến nay đã gần 4 năm nhưng vẫn chưa được đóng khoản tiền này.

Chúng tôi đã liên hệ nhiều cơ quan, đơn vị nhưng họ giải thích chung chung là vẫn đang chờ hướng giải quyết của Thành phố. Việc này đã làm chậm trễ dự án, ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là trong bối cảnh đang khó khăn như hiện nay. Vì vậy, chúng tôi mong muốnThành phố vào cuộc, tháo gỡ khó khăn, để các dong nghiệp, người dân như chúng tôi sớm được đóng tiền sử dụng đất, từ đó, có thể triển khai dự án”.

Minh bạch và hiệu quả hơn

Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu được thông qua cho việc thí điểm nêu trên, sẽ là bước đột phá, giúp tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang đắp chiếu hoặc vướng các vấn đề liên quan đến hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, trên địa bàn hiện có khoảng hơn 100 dự án đang bị vướng mắc nhiều vấn đề liên quan đến việc chưa thể đóng được tiền sử dụng đất. Hầu hết, các doanh nghiệp đang đi xin để đóng được tiền sử dụng đất nhưng chưa thể, vì gặp nhiều khó khăn vướng mắc trong các quy trình, thủ tục. Từ đó, gây ra khó khăn, chậm tiến độ, ảnh hưởng đến việc hoàn thiện dự án, dẫn tới nguồn cung cho thị trường bị hạn chế.

Hệ số K đang là điểm nghẽn của các dự án bất động sản tại Tp.HCM.

Còn thống kế của Sở Tài nguyên - Môi trường Tp.HCM cho biết, đến nay có khoảng 800 hồ sơ thẩm định giá đất theo giá thị trường để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Trong số này, hiện đang có khoảng hơn 500 hồ sơ đang được giải quyết nhưng có tới hơn 230 hồ sơ hoàn trả hoặc hủy bỏ, trên 100 hồ sơ vướng mắc về áp dụng quy định pháp luật đất nhà nước trực tiếp quản lý trong dự án…

Về vấn đề này, TS. Nguyễn Mạnh Thắng, Trường ĐH Nguyễn Tất Thành cho rằng: "Việc kiến nghị cho phép được thí điểm áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án, thay vì chỉ áp dụng cho các dự án dưới 30 tỷ đồng như hiện nay là phù hợp. Bởi, Tp.HCM là đô thị lớn, hiện đang có nhiều dự án bất động sản và hầu hết các dự án đều có quy mô đầu tư trên 30 tỷ đồng và trong số này đang xếp hàng dài để chờ được đóng tiền sử dụng đất.

Việc kiến nghị cho phép được thí điểm áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án, thay vì chỉ áp dụng cho các dự án dưới 30 tỷ đồng như hiện nay là phù hợp.

Khi thực hiện bước này xong, người dân, doanh nghiệp mới có thể tiến hành các bước tiếp theo, như xin giấy phép xây dựng. Do đó, tôi cho rằng, cần phải sớm tháo gỡ vấn đề này để góp phần khơi thông thị trường bất động sản đang khó khăn như hiện nay".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho rằng: “Việc UBND Tp.HCM xin áp dụng phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất cho tất cả các dự án, kể cả các dự án sử dụng đất có giá trị trên 30 tỷ đồng là hợp lý. Bởi, đây là cách để có thể rút ngắn thời gian làm thủ tục định giá đất, cụ thể giảm bớt các quy trình, tạo ra hiệu quả nhanh hơn cho các bên liên quan. Điều này rất có lợi cho các doanh nghiệp, đồng thời cũng tạo ra sự minh bạch, hiệu quả cho Thành phố trong công tác quản lý Nhà nước. Từ đó, giúp Thành phố thu ngân sách tốt hơn, hiệu quả hơn”.

Thanh Tùng