Giảm giá nhà ở xã hội: Cần hành động quyết liệt, không hô khẩu hiệu

Thị trường nhà ở xã hội (NOXH) tại Hà Nội đang rơi vào nghịch lý: giá tăng phi mã, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Khảo sát cho thấy, dù là phân khúc dành cho người thu nhập thấp, giá NOXH liên tục leo thang do chi phí đầu vào tăng và vướng mắc pháp lý khiến việc giảm giá gần như không thể.

Chỉ trong 2 năm, nhiều dự án đã tăng gấp đôi giá. Tại Rice City (Long Biên), căn hộ từ 2,3-2,4 tỷ đồng nay vượt 4 tỷ đồng; Hope Residence (Việt Hưng) cũng tăng từ 2,1-2,2 tỷ đồng lên 3,9-4,2 tỷ đồng; Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà đất tại Thanh Trì tăng tới 119%, Gia Lâm tăng 114% trong vài năm qua.

Giấc mơ an cư của người thu nhập thấp tại Hà Nội ngày càng xa vời khi giá nhà ở xã hội không ngừng leo thang (Ảnh minh họa)

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, so với năm 2019, giá chung cư tại Hà Nội tăng 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng tăng 72,6%.

Các chuyên gia kinh tế cho rằng, để khôi phục đúng ý nghĩa của NOXH và giúp người lao động thu nhập thấp có cơ hội “an cư lạc nghiệp”, thị trường cần được điều chỉnh bằng những cơ chế chính sách đồng bộ, quyết liệt và thực chất hơn.

Mở rộng tín dụng, giảm gánh nặng vay mua nhà ở xã hội

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu nhận định, việc mua NOXH hiện nay vẫn là một bài toán khó với phần lớn người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

Theo ông Hiếu, nguyên nhân chính khiến người dân khó tiếp cận NOXH nằm ở các điều kiện, tiêu chí xét duyệt còn quá chặt chẽ. “Những quy định về thu nhập, hoàn cảnh hay điều kiện cư trú hiện nay khiến nhiều người dân bình thường khó đủ điều kiện để mua NOXH. Các tiêu chí này cần được điều chỉnh linh hoạt và giảm bớt để mở rộng cơ hội cho người có nhu cầu thật sự”, TS. Hiếu nhận định.

Bên cạnh đó, mặc dù lãi suất vay mua NOXH hiện thấp hơn lãi suất thương mại, nhưng theo ông Hiếu, vẫn chưa đủ để phù hợp với khả năng tài chính của người dân. “Nếu lãi suất có thể giảm xuống khoảng 5% thì sẽ hợp với túi tiền của người thu nhập thấp hơn. Thu nhập bình quân đầu người ở Việt Nam còn thấp so với thế giới, trong khi giá nhà, kể cả NOXH, vẫn ở mức cao. Vì vậy, người mua thường phải dành tới một nửa thu nhập hàng tháng để trả nợ ngân hàng - một gánh nặng lớn và khó duy trì lâu dài”, ông Hiếu chia sẻ.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chìa khóa để người dân tiếp cận được NOXH là phải đồng thời giảm giá nhà, hạ lãi suất và nới điều kiện vay

TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh, để việc vay mua NOXH thực sự hiệu quả, các ngân hàng cần nghiêm túc thực hiện nhiệm vụ cho vay đúng đối tượng và nới rộng các điều kiện vay. Song song đó, các chủ đầu tư dự án NOXH cũng phải tìm cách hạ giá thành sản phẩm thông qua tối ưu chi phí xây dựng, ứng dụng công nghệ và quản lý hiệu quả hơn.

Ông Hiếu cho rằng, yếu tố giá đất cũng đóng vai trò then chốt: “Quỹ đất dành cho NOXH cần được quy hoạch hợp lý và định giá phù hợp hơn. Khi giá đất và chi phí xây dựng được kiểm soát, giá bán NOXH sẽ có điều kiện giảm xuống”.

Một giải pháp khác được TS. Hiếu đề xuất là nâng tỷ lệ cho vay trên giá trị căn nhà. “Hiện nay, nhiều ngân hàng chỉ cho vay 70-80% giá trị căn hộ, buộc người mua phải có sẵn khoản tiền lớn để trả trước. Nếu có thể nâng tỷ lệ cho vay lên 85-90%, người dân sẽ dễ dàng hơn trong việc sở hữu nhà”.

Theo ông Hiếu, chìa khóa để người dân tiếp cận được NOXH là phải đồng thời giảm giá nhà, hạ lãi suất và nới điều kiện vay. Khi chính sách tín dụng linh hoạt hơn, giá nhà hợp lý hơn và thu nhập của người dân được cải thiện, giấc mơ an cư mới thực sự trong tầm tay của số đông.

“Đẩy mạnh mô hình cho thuê, thuê mua để giảm áp lực giá nhà ở xã hội”

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam cho biết, hiện nay giá NOXH vẫn còn cao so với khả năng của phần lớn người lao động. Nhiều địa phương đã kiến nghị xem xét lại khung giá và Bộ Xây dựng cũng đã có hướng dẫn tính toán cụ thể. Theo ông Nghiêm, trong khuôn khổ đề án phát triển 1 triệu căn hộ NOXH, một số địa phương đã nghiên cứu điều chỉnh giảm giá, tuy nhiên, việc giảm giá bán chưa phải là giải pháp duy nhất. Quan trọng hơn là cần đẩy mạnh hai hình thức “cho thuê” và “thuê mua” NOXH - những mô hình đang được quan tâm và áp dụng rộng rãi hơn thời gian gần đây.

Ông Nghiêm nhấn mạnh, cùng với chính sách giá, cần tiếp tục xem xét điều chỉnh giá đất để giảm chi phí đầu vào cho các dự án. Thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều quy định hỗ trợ như ưu đãi vay vốn đầu tư, hỗ trợ ngân sách cho hạ tầng xã hội trong khu NOXH. Nhà nước có trách nhiệm kết nối hạ tầng trong và ngoài khu NOXH, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân sinh sống. Hội đồng Nhân dân thành phố cũng đã đưa ra dự thảo chính sách hỗ trợ và ưu đãi mới, hứa hẹn tạo bước đột phá, giúp giá NOXH trở nên hợp lý hơn. Ông Nghiêm kỳ vọng, sau khi các chính sách mới được thông qua, người dân thuộc nhóm đối tượng thụ hưởng sẽ có thể tiếp cận dễ dàng hơn với các dự án.

Theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, rào cản lớn nhất trong việc kéo giảm giá NOXH không chỉ nằm ở quỹ đất hay vốn đầu tư mà còn ở cơ chế quản lý. Tuy nhiên, những khó khăn này đang dần được tháo gỡ thông qua việc phân định rõ đầu mối thực hiện. Ông dẫn chứng, Hà Nội đã phê duyệt và triển khai một số dự án NOXH dành cho lực lượng vũ trang với nhiều chính sách ưu đãi. Bên cạnh đó, theo nghị quyết mới, các chủ đầu tư có thể vay tới 50-70% vốn, được miễn lệ phí và phí thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc triển khai.

“Hiện nay, có 11 nhóm đối tượng được hưởng chính sách mua NOXH, song việc tuyên truyền còn hạn chế khiến nhiều người dân chưa nắm rõ. Cần đẩy mạnh truyền thông để những người thực sự có nhu cầu biết và tiếp cận dễ dàng với các dự án NOXH. Hy vọng rằng, với nghị quyết mới của thành phố, giá nhà sẽ tiếp tục được điều chỉnh hợp lý, quỹ đất và nguồn lực được khai thác hiệu quả hơn trong quy hoạch đô thị”, TS. Đào Ngọc Nghiêm cho hay.

Trước ý kiến cho rằng, nhiều chính sách khuyến khích vẫn mang tính khẩu hiệu hơn là hành động, TS. Nghiêm cho biết, trách nhiệm đã được phân công cụ thể. Chính quyền các cấp, các sở ngành liên quan và đặc biệt là Mặt trận Tổ quốc cùng các tổ chức chính trị-xã hội đều được giao nhiệm vụ giám sát.

“Vấn đề nằm ở việc thực hiện và giám sát như thế nào. Một số dự án như NOXH của Bộ Công an được triển khai rất nhanh, cho thấy nếu quyết liệt, hiệu quả hoàn toàn có thể đạt được”, ông Nghiêm nhận định.

Dù Nhà nước đã ban hành nhiều nghị định và gói tín dụng ưu đãi, kết quả vẫn chưa đạt như kỳ vọng. Theo ông, nguyên nhân chủ yếu nằm ở khâu tổ chức thực hiện. “Khung pháp lý đã có nhiều đổi mới, song vai trò của chính quyền địa phương là yếu tố quyết định. Hà Nội mới đạt khoảng 60% chỉ tiêu, trong khi nhiều tỉnh đã hoàn thành trên 100%. Có tỉnh vượt 110% kế hoạch dù mới tháng 10. Sự khác biệt nằm ở mức độ quyết liệt trong chỉ đạo và tổ chức thực hiện”.

Về mô hình phát triển NOXH cho thuê dài hạn thay vì bán đứt, theo TS. Nghiêm, đây là hướng đi đúng, giúp giảm áp lực giá nhà và đảm bảo an sinh xã hội. Mô hình này không chỉ hỗ trợ người lao động ổn định cuộc sống mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành lành mạnh hơn. Khi nhu cầu nhà ở giá thấp được đáp ứng, các phân khúc khác cũng sẽ được điều chỉnh, tạo sự cân bằng cho toàn thị trường.

Đề cập đến giải pháp cụ thể trong thời gian tới, ông Nghiêm nhấn mạnh, cần sớm triển khai các nghị quyết của Hội đồng Nhân dân, thực hiện chính sách đặc thù của từng địa phương và phân công rõ trách nhiệm cho từng cấp, từng ngành.

“Chính sách đã có, vấn đề là tổ chức thực hiện. Phải giao nhiệm vụ rõ ràng, kiểm tra, giám sát chặt chẽ và xử lý nghiêm trường hợp không hoàn thành. Bài học từ 34 tỉnh, thành đã đạt và vượt chỉ tiêu cho thấy, nếu có quyết tâm, hoàn toàn có thể đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030”, ông Đào Ngọc Nghiêm khẳng định.

Chung Thủy/VOV.VN