Gian nan đầu tư bãi đậu xe ngầm

Dự án bãi đậu xe ngầm tại sân khấu Trống Đồng vẫn “nằm trên giấy”

Hẩm hiu các dự án

Một ngày đầu tháng 5-2022, anh Nguyễn Ngọc Nhữ (45 tuổi, ngụ đường Lê Văn Thọ, phường 14, quận Gò Vấp) có việc cần gặp gỡ đối tác tại trung tâm quận 1. Anh trừ hao 30-45 phút đến sớm để tìm nơi đậu ô tô. Đến khu vực ngã tư Nguyễn Du - Pasteur, các chỗ đậu xe nơi thì đặt bảng thông báo hết chỗ, nơi thì nói không nhận giữ xe, nơi thì cấm dừng cấm đỗ… Loay hoay hơn 80 phút, anh Nhữ mới đến được điểm hẹn.

Anh Nhữ phân trần với khách: “Đây không phải lần đầu tiên tôi vất vả tìm chỗ đậu xe hơi. Có hôm tôi có hẹn ở đường Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1), do không có chỗ đậu xe nên phải đến gửi ở hầm một cao ốc tại quận 3, rồi bắt xe ôm quay ngược lại điểm hẹn”.

Thời gian qua, với nhu cầu bức thiết về chỗ đậu ô tô ở khu vực trung tâm thành phố, ngành chức năng TPHCM đã quy hoạch 4 bãi xe ngầm tại quận 1, kết hợp dịch vụ thương mại và công cộng. Đầu tiên phải nói đến dự án bãi xe ngầm sân khấu Trống Đồng, tiền thân là dự án Hầm đậu xe và thương mại dịch vụ Lam Sơn, được UBND TPHCM cấp giấy chứng nhận cho Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương thực hiện năm 2008. Vì địa điểm xây dựng ban đầu ảnh hưởng đến Nhà hát Thành phố và các tuyến metro nên 2 năm sau, dự án được đổi qua vị trí sân khấu Trống Đồng, cách đó hơn 1km. Công trình có tổng vốn gần 900 tỷ đồng, xây trên diện tích hơn 5.300m2, gồm 7 tầng ngầm và 3 tầng nổi, sức chứa hơn 700 ô tô và 400 xe máy. Ngoài bãi đậu xe kết hợp thương mại, dịch vụ, doanh nghiệp còn xây hoàn chỉnh sân khấu Trống Đồng giao cho đơn vị quản lý.

Thế nhưng, quá trình triển khai, dự án gặp một số khó khăn, vướng mắc nên đình trệ kéo dài. Cuối năm 2018, công trình nằm trong số 180 dự án chậm triển khai, bị Sở TN-MT đề xuất thu hồi. Đến tháng 7-2019, thành phố đồng ý cho Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương tiếp tục thực hiện dự án với điều kiện doanh nghiệp phải cam kết đúng tiến độ khởi công trong năm 2020, hoàn thành cuối năm 2022. Vậy nhưng đã quá thời hạn mà dự án vẫn chưa thực hiện.

Một dự án cũng trắc trở không kém, đó là dự án bãi đậu xe công viên Lê Văn Tám với tổng vốn đầu tư hơn 1.700 tỷ đồng, do Công ty CP Không gian ngầm (IUS) thực hiện, đầu tư theo hình thức hợp đồng BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao). Công trình có tổng diện tích xây ngầm 11.000m2, quy mô 4 tầng ngầm gồm 2 khu thương mại và khu đậu xe, sức chứa hơn 2.000 xe máy, gần 1.300 ô tô. Dự án động thổ năm 2010 nhưng sau đó “đứng hình” vì gặp nhiều vướng mắc. Năm 2012, nhà đầu tư hoàn chỉnh thiết kế cơ sở, rồi lại xin điều chỉnh, đến tháng 3-2017 mới hoàn tất, ký thêm phụ lục hợp đồng. Nhà đầu tư cam kết cuối năm 2017 triển khai, thi công dự án, nhưng cũng không thực hiện. Tháng 8-2019, UBND TPHCM chấm dứt hợp đồng và thu hồi dự án.

Đối với dự án bãi đậu xe ngầm ở công viên Tao Đàn và sân vận động Hoa Lư, việc thi công cũng đi vào ngõ cụt. Công trình bãi xe ngầm công viên Tao Đàn có tổng mức đầu tư 1.055 tỷ đồng, gồm 1 tầng trệt và 4 tầng ngầm đáp ứng gần 1.200 ô tô, 900 xe máy. Dự án ở sân vận động Hoa Lư có vốn đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng, với 5 tầng ngầm phục vụ thương mại và bãi đậu hơn 2.500 ô tô, 2.873 xe máy. Hiện 2 dự án bị đề xuất chấm dứt đầu tư theo hình thức xây dựng - sở hữu - kinh doanh.

"Có nhiều khó khăn trong việc kêu gọi đầu tư xây dựng bãi đậu xe ở trung tâm TPHCM. Trong đó, dù chi phí lớn nhưng chính sách xây dựng giá, việc thỏa thuận mô hình kinh doanh giữa chủ đầu tư với chính quyền thành phố và rủi ro về nhu cầu của người sử dụng chưa được tính toán. Đó chính là lý do khiến nhà đầu tư từng khởi công dự án xây dựng bãi đậu xe ở công viên Lê Văn Tám, nhưng sau đó phải chấp nhận bỏ dở và đến nay dự án đã chính thức bị hủy bỏ. Xây dựng bãi đậu xe ngầm tốn chi phí hơn nhiều lần bãi đậu xe thông thường. Do vậy buộc các chủ đầu tư phải tính toán tận dụng không gian xây dựng các dịch vụ thương mại bên cạnh không gian đậu xe để bù chi phí. Ở đây, tỷ lệ thương mại quá thấp thì hiệu quả kém, tỷ lệ thương mại cao thì ảnh hưởng đến mục tiêu xây bãi đậu xe công cộng" - TS VŨ ANH TUẤN, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu GTVT Việt Đức.

Cần chia sẻ với nhà đầu tư

Theo thống kê của Sở Xây dựng, trong phạm vi bán kính 500m quanh trụ sở UBND TPHCM có 59 công trình cao tầng có từ 1-5 tầng hầm đỗ xe, như tòa nhà Kumho Asiana Plaza, khu phức hợp Eden, cao ốc Saigon Center… Ngoài ra, còn có gần 50 công trình cao tầng có hầm đỗ xe với sức chứa nhỏ hơn trên các đường Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Hai Bà Trưng… Ước tính ngoài khả năng đáp ứng chỗ đậu xe cho các tòa nhà, chỉ còn khoảng 20% diện tích (với hơn 1.300 ô tô và gần 2.800 xe máy) cho đậu xe bên ngoài. Tuy nhiên, giá giữ ô tô tại những nơi này khá cao, lại tính theo giờ.

Gần 10 năm trước, đón đầu tình trạng “khát” chỗ đậu ô tô ở khu vực trung tâm thành phố, Tổng công ty Cơ khí GTVT Sài Gòn TNHH MTV - Samco đã đưa vào hoạt động nhà đậu xe cao tầng tại đường Võ Văn Kiệt (quận 1), kinh doanh bãi đỗ xe từ tầng 5 đến tầng 9, một tầng có 90-95 vị trí đỗ xe. Ngoài ra, có thêm bãi đậu xe cao tầng tại đường Chế Lan Viên (quận Tân Phú) có sức chứa 1.400 ô tô và 1.400 xe gắn máy. Tại các bãi đậu xe này, giá giữ ô tô lên đến vài triệu đồng mỗi tháng. Thời gian qua, nhiều người tìm đến gửi xe tại 2 bãi này. Tuy nhiên, đối với các dự án bãi đậu xe ngầm ở sân khấu Trống Đồng, công viên Lê Văn Tám, công viên Tao Đàn lại ì ạch!

Lý giải về sự chậm trễ của dự án bãi xe ngầm ở sân khấu Trống Đồng, bà Nguyễn Thị Bảo Quỳnh, Phó Chủ tịch Công ty TNHH Tập đoàn Đông Dương, nêu: “Doanh nghiệp đã đầu tư rất nhiều chi phí, công sức vào dự án hầm để xe. Tuy nhiên, vì lý do khách quan không may mắn mà dự án lần đầu ở công trường Lam Sơn bị vướng tuyến metro số 1 nên phải chuyển qua sân khấu Trống Đồng. Sau đó chủ đầu tư đã phải đầu tư nhiều công sức và thời gian thực hiện thủ tục do dự án hầm chứa xe ngầm chưa có tiền lệ. Đến khi hoàn tất xong thỏa thuận thiết kế với Bộ Xây dựng thì dự án lại vướng tuyến metro số 2 phải thiết kế lại”.

Theo lời bà Bảo Quỳnh, trong suốt 12 năm theo đuổi thực hiện dự án, chủ đầu tư đã liên tục gặp khó khăn về các thủ tục pháp lý và đã báo cáo đầy đủ với UBND TPHCM và các sở, ban ngành liên quan. Đơn cử, vừa qua dự án bị yêu cầu thay đổi chức năng tầng trên, từ thương mại sang công cộng. Nếu thay đổi chức năng tầng trên như vậy thì khả năng thu hồi vốn của nhà đầu tư khó hơn, phải tính toán lại. Chưa kể hiện nay chưa có văn bản chính thức nào yêu cầu nhà đầu tư thay đổi chức năng tầng trên. Việc chủ đầu tư phải chờ đợi thủ tục quá lâu và bị thay đổi liên tục, làm phát sinh quá nhiều chi phí dự án.

Nói về việc thời gian qua một số dự án bãi đậu xe ngầm ở quận 1 dần “rơi rớt”, đại diện Sở GTVT cho hay, nhiều nhà đầu tư cho rằng chi phí đầu tư bãi đậu xe ngầm rất lớn nhưng khả năng thu hồi vốn chậm nên chưa mặn mà. Quy hoạch các bãi đậu xe ngầm đã có trong quy hoạch chung của thành phố, với diện tích 930ha. Trong 4 dự án bãi đậu xe ngầm như trên đề cập, chỉ có dự án tại sân khấu Trống Đồng đang điều chỉnh quy hoạch chi tiết để triển khai. Hiện Sở GTVT phối hợp cùng Sở QH-KT rà soát hoàn tất việc điều chỉnh này.

Liên quan đến chỗ đậu ô tô, Sở GTVT vừa có công văn gửi các đơn vị liên quan đề nghị bổ sung thêm 31 tuyến đường tổ chức thu phí sử dụng tạm thời một phần lòng đường để đậu ô tô. Hiện thành phố đang thu phí đậu ô tô trên 20 tuyến đường thuộc địa bàn các quận 1 (12 tuyến), quận 5 (3 tuyến), quận 10 (5 tuyến); mức thu ổn định và đang tăng dần. Cụ thể, tháng 12-2021 và tháng 1-2022, mức thu gần 400 triệu đồng/tháng. Trên cơ sở đó, Sở GTVT sẽ lấy ý kiến của một số quận để báo cáo UBND TPHCM xem xét chấp thuận ban hành danh mục mở rộng phạm vi thực hiện thu phí lòng đường đậu ô tô có thu phí, để tiến đến đảm bảo số thu đủ bù chi.

Số liệu từ Sở GTVT cho thấy, đến hết quý 1-2022, thành phố đang quản lý hơn 9 triệu phương tiện, trong đó riêng ô tô có khoảng 900.000 chiếc.

ĐỨC TRUNG