Giỏ hàng 10 căn chỉ bán được 3, thị trường nhà thấp tầng vào giai đoạn 'thử lửa'

Theo khảo sát, trong khi nguồn hàng mới vẫn hiện diện, giá sơ cấp tiếp tục neo cao, thì thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu sụt giảm mạnh, thể hiện tâm lý thận trọng đã bao trùm thị trường.

Thanh khoản ì ạch

Dữ liệu từ Savills cho thấy chỉ 7% giỏ hàng nhà thấp tầng mở bán lần đầu tại Hà Nội có giao dịch thành công trong quý I, giảm sâu so với mức 41% cùng kỳ năm 2025. Đây không chỉ là chỉ dấu phản ánh tốc độ tiêu thụ chậm lại, mà còn phản ánh sự thay đổi rõ nét trong hành vi người mua.

Cụ thể, toàn thị trường biệt thự, liền kề hiện có hơn 2.300 căn sơ cấp, trong đó gần 1.490 căn là nguồn cung mới, chủ yếu đến từ khu vực ngoại thành. Tuy nhiên, lượng hàng mới giảm 36% so với cùng kỳ, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ đạt 15%.

Điều đáng chú ý là thanh khoản giảm mạnh nhưng mặt bằng giá không hạ nhiệt. Giá bán sơ cấp trung bình vẫn được các chủ đầu tư duy trì quanh ngưỡng 257 triệu đồng/m2, trong khi giá chuyển nhượng (trên thị trường thứ cấp) gần như đi ngang.

Thanh khoản nhà thấp tầng đang chậm lại đáng kể (Ảnh minh họa: HN)

Trạng thái “giá cao nhưng giao dịch chậm” phản ánh sự giằng co giữa kỳ vọng của bên bán và khả năng hấp thụ thực của thị trường.

Báo cáo của Avison Young cũng chỉ ra phân khúc thấp tầng tại Hà Nội đang trải qua giai đoạn “nén”, khi tỷ lệ hấp thụ sơ cấp khoảng 25%. Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn từ các giai đoạn mở bán trước, còn người mua chuyển sang trạng thái quan sát.

Ở khu vực trung tâm phía trong vành đai 3, giá biệt thự và liền kề đã lên mức trung bình 9.600 USD/m2, tương đương khoảng 250 triệu đồng. Cá biệt, một số dự án tại Đông Anh, Hoàng Mai mở bán gần 13.000 USD/m2.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, sau Tết, người mua có xu hướng thận trọng hơn do nhiều bất định vĩ mô, từ định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô cho tới biến động lãi suất.

Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản từ cuối năm ngoái có thời điểm chạm 15-16%/năm đã trực tiếp gây sức ép lên thanh khoản.

Bà Hằng nhận định, thị trường đang bước vào một giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ không chỉ phản ánh một nhịp điều chỉnh thông thường, mà cho thấy thị trường đang tự sắp xếp lại theo logic mới. Sản phẩm phải thực chất hơn, pháp lý minh bạch hơn và năng lực chủ đầu tư trở thành yếu tố sống còn.

Thanh lọc khốc liệt

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, thẳng thắn nhìn nhận khó khăn của thị trường năm 2026 còn lớn hơn 2025. Khi dòng tiền vào bất động sản thắt chặt và lãi suất neo cao, áp lực không chỉ dồn lên người mua mà còn trực tiếp bào mòn sức chịu đựng của doanh nghiệp.

Đặc biệt, với doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy lớn, chi phí vốn tăng lên đồng nghĩa biên lợi nhuận co hẹp, áp lực trả nợ và xoay vòng dòng tiền ngày càng khốc liệt.

Thực tế, bối cảnh hiện nay đang làm lộ rõ sự phân hóa mạnh giữa các nhóm chủ đầu tư. Theo Savills, tâm lý “chọn mặt gửi vàng” khiến dòng tiền từ người mua tập trung vào các doanh nghiệp có thương hiệu, tiềm lực tài chính mạnh, pháp lý rõ ràng.

Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp lệ thuộc nhiều vào vốn vay buộc phải tái cơ cấu, thu hẹp đầu tư, thậm chí rời bỏ thị trường.

Sự thanh lọc này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới không thiếu. Dự báo 2 năm tới, thị trường thấp tầng Hà Nội có thể duy trì khoảng 8.000 căn mới mỗi năm, tương đương năm 2025. CBRE thậm chí dự báo riêng phân khúc thấp tầng có thể đón thêm khoảng 6.600 căn mở bán mới, tăng gấp 1,7 lần năm ngoái.

Nguồn cung tăng đặt ra thách thức lớn trong chiến lược bán hàng của doanh nghiệp. Đặc biệt trong bối cảnh khả năng hấp thụ của thị trường đang bị đặt dấu hỏi khi mặt bằng giá cao vượt sức mua, trong khi chi phí vốn đắt đỏ làm suy yếu cả cầu đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh mô tả cuộc đua bán hàng giai đoạn tới sẽ là “những màn rượt đuổi kịch tính, khốc liệt và khó đoán”. Nhận định này phản chiếu cả thị trường nhà thấp tầng, nơi hàng sơ cấp và thứ cấp cùng cạnh tranh trong bối cảnh sức cầu chậm lại.

Những diễn biến này đặt doanh nghiệp bất động sản trước bài toán sinh tồn chứ không chỉ cạnh tranh đơn thuần. Nếu tốc độ hấp thụ không đạt kỳ vọng, áp lực chi phí tài chính sẽ nhanh chóng chuyển thành rủi ro thanh khoản doanh nghiệp.

Ông Phạm Đức Toản cảnh báo nguy cơ này đặc biệt lớn nếu tiến độ pháp lý dự án kéo dài, bởi khi đó, chi phí vốn đội lên trong khi dòng tiền không kịp quay vòng. Đây cũng là rủi ro mà nhiều doanh nghiệp từng đối diện trong các chu kỳ điều chỉnh trước.

Bởi vậy, câu chuyện hiện nay không chỉ là bán được hàng hay không, mà là tái định vị chiến lược phát triển. Các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, ưu tiên dự án có pháp lý hoàn chỉnh, thanh khoản cao và nhu cầu thực.

Nhìn rộng hơn, thị trường nhà thấp tầng đang đi qua một phép thử quan trọng. Giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng tăng giá và đòn bẩy tài chính dường như đang khép lại, nhường chỗ cho chu kỳ đề cao chất lượng sản phẩm, sức khỏe tài chính và giá trị sử dụng thực.

Cũng cần nhấn mạnh: sự chững lại của thanh khoản không chỉ là tín hiệu tiêu cực. Đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường trở nên lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, áp lực vẫn còn hiện hữu. Lãi suất neo cao, nguồn cung tăng mạnh, sức mua thận trọng và chi phí vốn đắt đỏ sẽ tiếp tục khiến thị trường thấp tầng đối mặt nhiều thách thức. Trong bối cảnh ấy, khả năng thích ứng, quản trị rủi ro và sức bền tài chính sẽ quyết định ai trụ lại sau cuộc thanh lọc.