Giới đầu cơ 'đứng ngồi không yên' vì đất nền mất nửa giá

Khi đó, giá đất đang tăng từng tuần. Môi giới nói với anh Hoàn rằng mức 20 triệu đồng/m2 chưa phải là đỉnh, bởi “quy hoạch còn chưa ngấm hết vào giá”. Tin vào khả năng lướt sóng, anh mua lô đất với giá gần 2 tỷ đồng, trong đó gần một nửa là vốn vay.

Áp lực giảm giá mạnh

Kỳ vọng lớn thì thất vọng nhiều, chỉ sau nửa năm, những bảng giá rao bán mới khiến nhà đầu tư từ Hà Nội “sốt xình xịch”. Giá đất phổ biến tại khu vực Vĩnh Tiến (nay thuộc Phú Thọ) đã lùi về chưa đầy 10 triệu đồng/m2, thấp hơn quá nửa so với vùng đỉnh.

Anh Hoàn nhiều lần yêu cầu môi giới tìm khách, chấp nhận giảm giá, nhưng điện thoại gần như không có cuộc gọi hỏi mua thực sự. Giữ đất, mỗi tháng anh phải gánh thêm tiền lãi, nhưng bán đi thì đồng nghĩa với việc chấp nhận khoản thua lỗ lớn.

“Ngày trước ai cũng nói đất không thể mất giá. Giờ tôi chỉ mong bán được để trả cắt nợ”, anh Hoàn chia sẻ, đồng thời thừa nhận hiện mỗi ngày chờ đợi lại giống như đang “ngồi trên đống lửa”.

Đất nền nhiều khu vực từng sốt nóng nay hạ nhiệt, giá rao bán giảm 50-75%.

Câu chuyện của anh Hoàn, phần nào đó, đang phản ánh tâm trạng của không ít nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản hiện nay. Không chỉ là giá rao bán đang điều chỉnh mạnh, thị trường đang chứng kiến hiện tượng giảm giá nhưng chưa chắc đã bán được hàng.

Khảo sát dữ liệu rao bán trên Batdongsan.com.vn cho thấy, tại một số địa bàn thuộc Phú Thọ và Bắc Ninh, giá đất nền phổ biến đã giảm trên 50% so với mức đỉnh.

Như tại xã Bình Xuyên, tỉnh Phú Thọ, giá đất nền phổ biến trong quý II/2026 ở mức 11 triệu đồng/m2, giảm 59,3% so với mức đỉnh 27 triệu đồng/m2 được thiết lập trong quý II và quý III/2025.

Tại xã Xuân Cẩm, tỉnh Bắc Ninh, giá đất nền phổ biến trong quý IV/2025 là 15 triệu đồng/m2, thấp hơn 54,5% so với mức đỉnh 33 triệu đồng/m2 vào quý III/2025. Ở xã Hợp Thịnh, giá đất nền phổ biến trong quý II/2026 chỉ còn 7 triệu đồng/m2, thấp hơn 58,8% so với mức đỉnh 17 triệu đồng/m2.

Một số khu vực khác cũng chứng kiến mức điều chỉnh mạnh. Tại xã Đại Đình, tỉnh Phú Thọ, giá phổ biến giảm 50%, từ mức đỉnh 14 triệu đồng/m2 xuống 7 triệu đồng/m2. Tại xã Kim Bôi, giá đất nền giảm 61,5%, từ mức đỉnh 13 triệu đồng/m2 xuống khoảng 5 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý nhất là khu vực xã Mường Động, nơi giá rao bán phổ biến giảm từ khoảng 20 triệu đồng/m2 trong quý III/2025 xuống 5 triệu đồng/m2 vào quý I/2026, tương đương mức giảm tới 75%.

Một tài sản mất ba phần tư giá rao bán chỉ trong khoảng nửa năm là diễn biến đủ khiến bất kỳ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính nào cũng phải lo lắng.

Khi kỳ vọng không còn đủ sức kéo giá

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đất nền tiếp tục là phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn nhất trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhận định dòng tiền đầu cơ đang thu hẹp khi người mua ngày càng thận trọng với những sản phẩm chưa có khả năng khai thác hoặc còn phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Những khu vực từng nóng lên theo thông tin quy hoạch vì thế tiếp tục rơi vào trạng thái giao dịch trầm lắng.

Báo cáo vừa công bố của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra thanh khoản suy giảm, chi phí vốn cao và xu hướng dịch chuyển dòng tiền sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực là những nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản hạ nhiệt.

Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, giảm 28,5% so với quý trước và giảm 36,3% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng đất nền có 73.438 giao dịch, giảm tới 32,6% so với quý I và giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch căn hộ và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 căn, giảm gần 14% so với quý trước.

Những số liệu thăm dò cho thấy vấn đề của thị trường bất động sản hiện tại không chỉ là giá cao hay thấp. Điều quan trọng hơn là dòng tiền của nhà đầu tư và người mua ở thực đang thận trọng hơn rất nhiều. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư đã giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí giảm giá để thu hồi vốn, nhưng thanh khoản vẫn không cải thiện tương ứng.

Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh, việc giá đất nền tại một số khu vực giảm 50-75% không đồng nghĩa toàn bộ thị trường bất động sản đang lao dốc.

Thực tế cho thấy thị trường đang phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn có nền tảng giữ giá tốt hơn. Trong khi đó, những tài sản được mua chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá, chưa có khả năng khai thác và nằm xa nhu cầu thực sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Mặt bằng giá tại các đô thị lớn vẫn neo cao. Theo Bộ Xây dựng, một số dự án tại Hà Nội có giá từ 80-140 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM ghi nhận rổ hàng chào bán nội thành khoảng 70-120 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng đánh giá thị trường vẫn đang phục hồi nhưng chưa đồng đều. Nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở có giá phù hợp còn hạn chế, một số dự án tiếp tục gặp khó khăn trong quá trình tháo gỡ pháp lý, chi phí đầu tư và khả năng tiếp cận vốn vẫn là trở ngại.

Những đợt giảm giá hiện nay có thể xem là một phần của quá trình tái cân bằng. Sau giai đoạn tăng nóng, bất động sản đang bước vào một cuộc sàng lọc khắc nghiệt hơn. Giá có thể tiếp tục điều chỉnh ở những khu vực đã tăng quá nhanh, thanh khoản được dự báo chưa phục hồi ngay, nhưng quá trình này cũng mở ra cơ hội để thị trường trở về gần hơn với giá trị thực.