Gỡ 'nút thắt' giá nhà: Phát triển nhà ở xã hội phải là ưu tiên chiến lược
Yêu cầu cấp thiết trong điều chỉnh chính sách, cơ chế và tư duy phát triển nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội – vốn được xem là chìa khóa để kéo giảm giá nhà chung cư trên diện rộng.
Nhà ở xã hội được xem là chìa khóa để kéo giảm giá nhà chung cư trên diện rộng. Ảnh minh họa: Hồng Đạt - TTXVN
Giá nhà chung cư tại các thành phố lớn vẫn neo ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp.
Trước thực trạng này, tại Hội nghị Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đặt ra câu hỏi mang tính chất "gỡ nút thắt" cho toàn ngành: “Phải trả lời được câu hỏi tại sao giá nhà chung cư lại cao và cao mãi?” Câu hỏi đó không chỉ phản ánh sự lo ngại về tính hợp lý của thị trường, mà còn cho thấy yêu cầu cấp thiết trong việc điều chỉnh chính sách, cơ chế và tư duy phát triển nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội – vốn được xem là chìa khóa để kéo giảm giá nhà chung cư trên diện rộng.
* Cầu thật – cung lệch
Tiến sĩ Bùi Đức Hưng – Nguyên nguyên Vụ trưởng Vụ Kế hoạch Tài chính (Bộ Xây dựng) nhận xét, phân tích thực trạng thị trường hiện nay cho thấy mâu thuẫn cung – cầu là một trong những nguyên nhân cốt lõi. Trong khi phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là trung – cao cấp, dư thừa sản phẩm, thì nhà ở xã hội lại thiếu nghiêm trọng. Có nhiều nguyên nhân đẩy mặt bằng giá nhà chung cư lên cao nhưng nguyên nhân gốc rễ kéo dài nhiều năm là thiếu nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội vừa túi tiền của người mua.
Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ rõ, thị trường bất động sản đang phát triển thiếu cân đối, phần lớn nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp, xa rời nhu cầu thật của xã hội. Giá nhà bị đẩy lên quá cao, có lúc tăng đột biến, đặc biệt tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng một m2, ai có tiền mà mua”, Thủ tướng nhấn mạnh.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh hiện duy trì ở mức trung bình 70 – 80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5,6% so với đầu năm. Trong khi đó, nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn chưa triển khai đúng tiến độ, chỉ đạt khoảng 59,6% so với kế hoạch đề ra trong Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030. Gói tín dụng 145.000 tỷ đồng nhằm hỗ trợ phát triển phân khúc này mới giải ngân được hơn 4.000 tỷ đồng sau hai năm triển khai…
Dưới góc nhìn chuyên gia, Tiến sĩ Bùi Đức Hưng cho rằng, một trong những nguyên nhân chính khiến giá chung cư khó giảm là doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận vốn đầu tư. Chính sách tiền tệ chưa tạo điều kiện thuận lợi để các nhà phát triển bất động sản tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi các kênh huy động vốn dài hạn như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán vẫn chưa phát triển.
Trong bối cảnh vốn tín dụng ngắn hạn từ ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn, rủi ro thanh khoản gia tăng khiến ngân hàng phải thận trọng khi cho vay. Điều này khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án mới hoặc bị chậm tiến độ, dẫn đến khan hiếm nguồn cung thực tế và đẩy giá lên cao.
Đồng thời, hệ thống pháp luật, mặc dù đã có nhiều điều chỉnh, vẫn còn nhiều chồng chéo, không rõ ràng và gây khó khăn trong quá trình thực hiện. Các thủ tục hành chính kéo dài, sự thiếu đồng bộ giữa các cơ quan chức năng và địa phương, cùng với năng lực quản lý hạn chế ở cấp cơ sở cũng làm chậm tiến trình đầu tư xây dựng và đưa nhà ở ra thị trường.
Ngoài yếu tố pháp lý và vốn, chi phí đầu vào của các dự án chung cư ngày càng tăng cao. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất, thuế, phí và giá nguyên vật liệu xây dựng đều tăng, trong khi chưa có cơ chế kiểm soát chặt chẽ. Các chi phí này cuối cùng đều được tính vào giá bán, đẩy gánh nặng về phía người mua – ông Hưng phân tích.
Nhà ở xã hội khu bờ Tả sông Hồng. Ảnh minh họa
Trên thực tế, rất nhiều doanh nghiệp cũng phản ánh, bảng giá đất hiện hành và phương pháp tính tiền sử dụng đất đang đặt gánh nặng lớn lên chi phí phát triển dự án. Trong khi đó, việc định giá đất và thu tiền sử dụng đất không nhất quán giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch và làm tăng giá thành đầu tư.
* Tái cấu trúc thị trường
Trước thực trạng trên, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra một loạt kiến nghị cụ thể và mang tính khả thi nhằm hạ nhiệt giá nhà chung cư giai đoạn 2025–2027. Thứ tiên là cần sớm hoàn thiện và ban hành bảng giá đất mới theo hướng hợp lý hơn, đồng thời tháo gỡ triệt để các thủ tục pháp lý, tạo điều kiện cho doanh nghiệp triển khai dự án thuận lợi hơn.
Cùng đó, đối với đất đấu giá cá nhân, ông Quê đề xuất cần quy định rõ cơ chế hạn chế chuyển nhượng trong vòng 2 năm, yêu cầu đặt cọc cao, chứng minh năng lực tài chính, đồng thời buộc phải nộp tiền trong vòng 7 ngày sau khi trúng đấu giá, nhằm loại bỏ hiện tượng đầu cơ, găm đất chờ tăng giá…
Đồng thời, cần kiểm soát lợi nhuận bán sơ cấp các dự án chung cư, giới hạn không vượt quá 50%. Bởi theo ông Quê, hiện nay nhiều dự án đạt tỷ suất lợi nhuận gấp 2-3 lần, đẩy giá bán cao hơn gấp đôi so với chi phí thực tế. Đơn cử như một dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội năm 2022 có giá 40 triệu đồng/m2 với chi phí xây dựng khoảng 25 triệu đồng/m2 nhưng đến năm 2025 giá tăng lên 90 triệu đồng/m2 trong khi chi phí chỉ tăng lên khoảng 35 triệu đồng/m2.
Đặc biệt, cần phát triển mạnh nhà ở xã hội trong và ven đô các thành phố lớn, với quy hoạch đồng bộ, hạ tầng tốt, nhằm tạo ra nguồn cung phù hợp với nhu cầu thật của thị trường.
Nhà ở xã hội dành cho công nhân Khu công nghiệp Đông Mai do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư. Ảnh: Viglacera
Đồng quan điểm, Tiến sĩ Bùi Đức Hưng nhấn mạnh, cần thay đổi nhận thức và chuyển hướng đầu tư nhà ở từ bán mua bán sang tăng cường đầu tư nhà ở cho thuê và thuê mua là chủ yếu. Phải xem đây là khâu đột phá trong việc thực hiện chính sách nhà ở xã hội.
Việc này, không chỉ giải quyết vấn để nhà ở mà còn là giải pháp điều tiết lao động xã hội. Người lao động có thể đến mọi nơi làm việc, khi có nơi ở đảm bảo phù hợp với thu nhập; nhất là khi thực hiện sắp xếp lại tổ chức, thực hiện chính quyền địa phương hai cấp, hợp nhất tỉnh, bỏ cấp huyện, sáp nhập xã.
“Tư tưởng của Hiến pháp năm 2013, các Nghị quyết của Đảng và Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2021 -2030 nêu rõ: “Nhà nước, cộng đồng và người dân có trách nhiệm chăm lo phát triển nhà ở”. Trong đó, nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo trong việc chăm lo phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy cần xem xét lại mô hình các doanh nghiệp có hoạt động công ích – dịch vụ công, trong việc xây dựng và kinh doanh nhà ở xã hội” – Tiến sĩ Bùi Hưng “hiến kế”.
Còn xét về góc độ thị trường, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cho rằng, thị trường hiện nay không thiếu sản phẩm nhưng lại thiếu sản phẩm phù hợp. Phần lớn người mua nhà hiện nay không phải để ở, mà để đầu tư hoặc đầu cơ, kỳ vọng sinh lời. Trong khi đó, người có nhu cầu thật thì lại không thể tiếp cận do giá quá cao.
Một số chính sách quản lý đất đai và phát triển đô thị hiện nay, dù nhằm mục tiêu kiểm soát thị trường, nhưng vô tình gây cản trở đến nguồn cung. Ví dụ, quy định siết phân lô bán nền, hay cơ chế "tự thỏa thuận đền bù" khiến các dự án quy mô nhỏ gần như không thể triển khai, làm giảm đáng kể sự linh hoạt và phân cấp của thị trường.
Do đó, theo ông Quang, để hạ giá nhà chung cư, không chỉ cần giải pháp về vốn và thủ tục hành chính, mà còn cần cải cách sâu rộng hơn về quy hoạch, đất đai, quản lý tài chính và định hướng phát triển nhà ở bền vững.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhiều lần nhấn mạnh vai trò chiến lược của nhà ở xã hội trong chính sách phát triển kinh tế - xã hội, không chỉ phục vụ an sinh xã hội mà còn góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.
Như vậy, nhà ở xã hội được xác định là đòn bẩy cho thị trường. Muốn hạ giá chung cư, cần coi việc phát triển nhà ở xã hội là một ưu tiên đầu tư của quốc gia với các cơ chế đặc thù về vốn, đất đai, thuế và quy hoạch. Đồng thời, cần khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia mạnh mẽ vào phân khúc này, thông qua các chính sách ưu đãi cụ thể và khả thi.
Các chuyên gia chung nhận định, giải bài toán hạ giá nhà chung cư không thể thực hiện bằng một vài biện pháp đơn lẻ hay ngắn hạn. Đây là vấn đề liên quan đến nhiều lĩnh vực, từ quy hoạch đô thị, pháp luật, tài chính, thuế, đến tư duy phát triển nhà ở và chiến lược điều hành kinh tế vĩ mô.
Đặc biệt, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành, địa phương và cộng đồng doanh nghiệp. Quan trọng hơn, phải thay đổi tư duy phát triển nhà ở là để phục vụ người dân, chứ không chỉ là công cụ đầu tư. Khi thị trường bất động sản trở lại đúng giá trị thực, với các sản phẩm phù hợp, giá cả hợp lý và minh bạch, người dân sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, còn nền kinh tế sẽ được hưởng lợi từ một thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững.
