Gỡ nút thắt vốn và điểm nghẽn để 'hồi sinh' chung cư xuống cấp

Theo thống kê của UBND thành phố (TP) Hà Nội, toàn TP hiện có hơn 1.500 khu tập thể và chung cư cũ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn từ thập niên 1960 - 1980. Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn về kết cấu, phòng cháy chữa cháy, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của hàng vạn hộ dân. Trong số đó, một số khu vực được xác định là đặc biệt nguy hiểm và đã được đưa vào danh sách ưu tiên cải tạo, xây dựng lại như Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Thành Công, Giảng Võ, Ngọc Khánh…

Hà Nội đã có đề án cải tạo chung cư cũ từ nhiều năm qua, tiến độ thực hiện vẫn rất chậm. Nguyên nhân chủ yếu do quá trình đàm phán giữa người dân và chủ đầu tư gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt trong việc thống nhất phương án bồi thường, tái định cư. Không ít hộ dân chưa đồng thuận với phương án hoán đổi hoặc cho rằng quyền lợi được đề xuất chưa tương xứng với giá trị thực tế của tài sản và vị trí khu đất.

Thiếu vốn, vướng cơ chế khiến dự án chậm tiến độ

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính cho rằng, vấn đề cải tạo chung cư cũ vẫn là chủ đề được nhiều người dân và giới chuyên môn đặc biệt quan tâm trong nhiều năm qua. Theo ông, tiến độ ì ạch của các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó khó khăn lớn nhất nằm ở nguồn vốn và cơ chế thực hiện.

“Cải tạo chung cư cũ là một bài toán khó, khó từ khâu huy động vốn đến khâu triển khai xây dựng ổn định. Nhiều dự án hiện vẫn dừng ở mức thí điểm, chưa thể nhân rộng. So với việc xây mới, cải tạo chung cư cũ phức tạp hơn rất nhiều do liên quan đến người dân đang sinh sống, quyền lợi sở hữu và phương án tái định cư”, ông Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Nhiều công trình chung cư cũ ở Hà Nội đã xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống và sinh hoạt của hàng vạn hộ dân (Ảnh: Đồng Toàn)

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, tình trạng chậm trễ trong việc cải tạo chung cư cũ không chỉ gây lãng phí nguồn lực đất đai mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro về an toàn xã hội và phát triển đô thị: “Muốn nói đến an toàn đô thị, trước hết phải đảm bảo an toàn cho chính các công trình đang tồn tại. Nhiều khu chung cư cũ đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn đáp ứng được tiêu chuẩn kỹ thuật, gây nguy hiểm cho người dân. Nếu không sớm có giải pháp đồng bộ, đây sẽ là mối lo ngại lớn cho công tác quản lý và phát triển đô thị bền vững”.

Một trong những rào cản lớn nhất hiện nay, theo PGS. Đinh Trọng Thịnh, chính là vấn đề vốn: “Việc huy động vốn cho cải tạo chung cư cũ rất phức tạp. Dù có nguồn vốn dự kiến, nhưng thời gian triển khai các dự án thường kéo dài, quy trình bóc tách, thẩm định và phê duyệt mất nhiều năm. Điều đó khiến dòng vốn bị chậm lại, trong khi chi phí đầu tư tăng cao. Nhiều dự án dự kiến hoàn thành trong một năm, nhưng thực tế có thể kéo dài gấp đôi, thậm chí gấp 3 lần. Kết quả là các chủ đầu tư ngại tham gia, còn người dân thì mất niềm tin”.

Trước câu hỏi về việc xã hội hóa nguồn vốn, ông Thịnh cho rằng, cần có cách tiếp cận mới để vừa thu hút nhà đầu tư, vừa đảm bảo quyền lợi của người dân. “Thời gian qua, chúng ta nói nhiều đến việc huy động nguồn vốn xã hội hóa, nhưng chưa giải quyết được tận gốc. Nếu cơ chế không minh bạch, quy trình không rõ ràng thì nhà đầu tư sẽ e dè, còn người dân lại lo thiệt thòi. Cần thiết kế lại quy trình đầu tư, từ khâu phê duyệt, giải phóng mặt bằng đến tái định cư, sao cho hợp lý, giảm bớt các thủ tục trung gian để dự án có thể được triển khai nhanh hơn”, ông Thịnh đề xuất.

Theo vị chuyên gia này, để hài hòa lợi ích giữa người dân, nhà đầu tư và chính quyền, Nhà nước phải đóng vai trò “nhạc trưởng”: “Nhà nước cần cụ thể hóa các quy định, chuẩn bị kỹ lưỡng từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư đến công tác kiểm tra, giám sát. Khi các hạng mục được chuẩn bị đầy đủ, minh bạch thì dự án mới có thể thực hiện suôn sẻ. Thực tế cho thấy, nhiều dự án hiện nay bị đình trệ do vướng mắc trong cơ chế hoặc các vấn đề pháp lý phát sinh giữa các bên”.

Đề cập điều kiện tiên quyết để hồi sinh các khu chung cư cũ trong 5-10 năm tới, ông Đinh Trọng Thịnh cho rằng, cần bắt đầu từ những bước nhỏ nhưng chắc chắn. Không nên ôm đồm những dự án quy mô quá lớn khi nguồn lực chưa đủ. Nên chia nhỏ dự án, triển khai từng giai đoạn, ưu tiên những khu xuống cấp nghiêm trọng trước. Quan trọng là phải có định hướng rõ ràng, có kế hoạch vốn khả thi và cơ chế điều phối minh bạch. Khi các dự án nhỏ được thực hiện tốt sẽ tạo niềm tin và tiền đề để mở rộng quy mô sau này.

“Việc cải tạo chung cư cũ không chỉ là nhiệm vụ kỹ thuật hay tài chính, mà còn là trách nhiệm xã hội, thể hiện tầm nhìn phát triển bền vững của các đô thị hiện đại. Nếu có sự đồng thuận giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân thì tiến trình này hoàn toàn có thể chuyển biến tích cực trong thập kỷ tới”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh khẳng định.

Quy hoạch rõ ràng và cơ chế đặc thù

Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở cơ chế quy hoạch và phân cấp quản lý. Thành phố đã nghiên cứu kỹ các bất cập này và đến năm 2022 đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Hiện nay, Hà Nội đang triển khai đề án này, đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho quận, huyện nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn trong quy hoạch tổng thể của từng khu chung cư.

Trước đây, việc cải tạo do thành phố trực tiếp quản lý, các quận huyện chỉ đóng vai trò phối hợp. Tuy nhiên, với cơ chế phân cấp mới, chính quyền địa phương sẽ chịu trách nhiệm chính trong việc lập, phê duyệt và giám sát quy hoạch, nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai. “Một thuận lợi lớn là Luật Thủ đô (sửa đổi) 2024, được Quốc hội thông qua hồi tháng 6, đã dành hẳn một điều quy định về chính sách cải tạo chung cư cũ. Vấn đề hiện nay là Hà Nội phải sớm cụ thể hóa chính sách đặc thù này bằng các văn bản pháp lý chi tiết do Hội đồng nhân dân (HĐND) TP ban hành, vì luật sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025”, ông Nghiêm nhấn mạnh.

Khu tập thể Nghĩa Đô xuống cấp vừa tiềm ẩn nguy hiểm cho cư dân, vừa gây mất mỹ quan đô thị

Theo KTS. Đào Ngọc Nghiêm, bên cạnh khung pháp lý, việc hoàn thiện quy hoạch là điều kiện tiên quyết. Các cấp quản lý cần được tập huấn, hướng dẫn để nhanh chóng hoàn thành quy hoạch chi tiết các khu chung cư. Khi chưa có quy hoạch, rất khó kêu gọi đầu tư. Luật Thủ đô mới đã cho phép lựa chọn nhà đầu tư linh hoạt hơn - không chỉ thông qua đấu thầu mà còn có thể chỉ định thầu trong những trường hợp cần thiết, nhưng muốn thực hiện được thì quy hoạch phải đi trước một bước.

Ông Nghiêm đề xuất, để tạo đột phá trong cải tạo chung cư cũ, Hà Nội cần tập trung vào 3 nhiệm vụ cấp bách: “Trước hết là hoàn thiện và cụ thể hóa chính sách đặc thù về đền bù, giải phóng mặt bằng, đây là nền tảng pháp lý quan trọng nhất. Thứ hai là đẩy nhanh việc phê duyệt hai quy hoạch lớn của Thủ đô để có căn cứ triển khai. Thứ ba là tăng cường trách nhiệm giám sát của TP và HĐND, đồng thời phân công nhiệm vụ rõ ràng cho từng sở, ngành”.

Cụ thể, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cần hướng dẫn chi tiết cho các địa phương về trình tự, thủ tục thực hiện; Sở Xây dựng phải đẩy mạnh công tác điều tra, khảo sát, phân loại mức độ nguy hiểm của các công trình, từ hạng D (nguy hiểm cao nhất) đến hạng A, để xác định thứ tự ưu tiên cải tạo. Đó là những việc cần làm ngay, nếu Hà Nội muốn tiến trình cải tạo chung cư cũ thực sự có chuyển biến rõ rệt.

Chung Thủy-Quang Huy/VOV.VN