GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: MỘT SỐ Ý KIẾN GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI, LUẬT NHÀ Ở, LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

So với Luật Đất đai 2013, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều quy định mới về quản lý sử dụng đất đai như: Bỏ khung giá đất, cách tính giá đất theo giá thị trường, vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai… Trong đó, một số chính sách về đất đai thay đổi sẽ có tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản, hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

Luật Đất đai có tầm ảnh hưởng lớn, gây ảnh hưởng, chi phối điều tiết rất nhiều khác ngành luật khác có liên quan. Tầm ảnh hưởng lớn và có tác động quan trọng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp và đời sống nhân dân. Nghiên cứu, tổng kết thực tiễn, đề xuất nội dung sửa đổi trong Luật Đất đai, khắc phục các vướng mắc, bất cập, bảo đảm thể chế hóa kịp thời Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII cũng như các nghị quyết, kết luận khác của Trung ương, Bộ Chính trị. Đặc biệt, đối với hoạt động của các doanh nghiệp thì Luật đầu tư và Luật doanh nghiệp, Luật Quy hoạch, Luật đấu thầu, Dự án Luật khai thác Tài nguyên và Khoáng sản có tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia trong quan hệ kinh doanh của doanh nghiệp rất lớn thì Luật đất đai sửa đổi cũng cần đảm bảo sự đồng bộ, tương thích của các luật liên ngành.

Trong bối cảnh các doanh nghiệp và thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch toàn cầu COVID-19 vẫn đang diễn biến rất phức tạp trên thế giới thì việc tháo gỡ những hạn chế, tồn tại lớn của Luật đất đai năm 2013 là sớm ngày nào tốt ngày đó để hỗ trợ cho doanh nghiệp nhằm tạo ra động lực cho thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung vực dậy sau đại dịch.

Những điểm mắc lớn có thể đề cập đến như các vấn đề liên quan đến Khung và Bảng giá đất trong thực thi luật dẫn đến tình trạng là người dân không kê khai trung thực giá trị mua bán để tránh thuế dẫn đến việc khó có được thông tin thống kế chính xác về giá trị bất động sản trong giao dịch. Bảng và Khung giá đất hiện tại thấp hơn thực tế nhiều lần cũng dẫn đến việc khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng khi người dân không hợp tác với Nhà nước vì giá được thanh toán thấp nhiều lần so với thị trường. Việc công bố và xác định giá đất đã được ủy quyền cho UBND cấp huyện. Đây cũng là vấn đề cần được nghiên cứu thận trọng và có quy định cụ thể trong thực tiễn.

Kiểm soát quyền lực trong Thu hồi đất là vấn đề cấp thiết trong hoạt động kiên quyết và kiên trì trong phòng chống tham nhũng tiêu cực trong lĩnh vực đất đai. Nhiều tầng lớp nhân dân, trí thức cũng như các doanh nghiệp rất mong muốn trong sửa đổi Luật Đất đai lần này bảng giá đất sẽ “mang hơi thở của cuộc sống” và có sức sống tiềm tàng để khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy. Đây phải là động lực để các doanh nghiệp vững bước trong thời kỳ hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế hiện nay. Triển khai có hiệu quả ứng dụng chỉ số PAPI vào việc đánh giá hiệu quả quản trị Hành chính công ở Việt Nam. Đồng thời, là công cụ kiểm soát có hiệu quả quản lý đất đai về công bố công khai Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại UBND tỉnh. Công bố bảng giá đất công khai trên cổng thông tin của UBND huyện đã giúp cho người dân và doanh nghiệp yên tâm đầu tư, sản xuất,kinh doanh…

Điểm vướng lớn thứ hai mà các doanh nghiệp và thị trường Bất động sản kỳ vọng vào dự án Luật đất đai sửa đổi sắp tới sẽ giải quyết là việc chưa có quy định rõ ràng, cụ thể liên quan đến các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu mới như Condotel; Officetel; Shophouse,… khiến cho các doanh nghiệp phát triển các sản phẩm trên vẫn đang loay hoay chờ hành lang pháp lý.

Một điểm vướng nữa mà doanh nghiệp mong chờ Luật Đất đai sửa đổi sẽ giải quyết triệt để là tình trạng chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn giữa Luật đất đai và các Luật khác như các Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch… Những điểm ngẽn trong quy định pháp luật sẽ dần được tháo gỡ.

Vấn đề bồi thường hỗ trợ cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai sâu rộng và lấy ý kiến trực tiếp từ người dân có đất bị thu hồi và người dân có cuộc sống mưu sinh từ đất. Đất cho đồng bào dân tộc thiểu số cần được bảo tồn không gian sống, bảo tồn văn hóa, bảo vệ môi trường, bảo vệ đa dạng sinh học, phát triển bền vững và tăng trưởng xanh.

Việc sử đổi Luật Đất đai cần lưu ý vấn đề đất cho đồng bào dân tộc thiểu số cần được bảo tồn không gian sống, bảo tồn văn hóa. Ảnh minh họa: Không gian cồng chiêng của đồng bào dân tộc Ba Na.

Theo tôi, để hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cần sự phối hợp chặt chẽ giữa Chính phủ, các Bộ ngành kết hợp với hoạt động thông tin truyền thông để ghi nhận thực tế, tập hợp những ý kiến đóng góp của các chuyên gia có kinh nghiệm chuyên môn cả trong và ngoài nước để đảm bảo chất lượng, tính khả thi của dự án Luật Đất đai sửa đổi.

Trong giai đoạn chờ đợi sự điều tiết của Luật đất đai, vừa qua Chính phủ và các Bộ ngành đã có những động thái rất tích cực trong việc từng bước tháo gỡ những vướng mắc lớn của thị trường như Nghị định số 10 /NĐ-CP ngày 3/4/2023 của Chính phủ về sửa đội một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và có hiệu lực 20/05/2023 sẽ nhanh chóng có Thông tư hướng dẫn cụ thể cho từng khu vực đặc thù, doanh nghiệp đặc thù… vào thực tiễn cuộc sống kinh doanh của doanh nghiệp cấp sổ đỏ cho CONDOTEL… Nghị định số 25/2020/NĐ-CP hay văn bản 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020. Do đó, theo tôi hiện nay doanh nghiệp và người dân vẫn hoàn toàn có thể chủ động các hoạt động đầu tư kinh doanh liên quan đến đầu tư bất động sản ….Dù chưa kịp sửa đổi Luật đất đai năm 2013 nhưng người dân và doanh nghiệp vẫn có thể yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình bởi trong bộ Luật dân sự năm 2015, chúng ta bảo hộ quyền sở hữu tài sản, quyền sở hữu bề mặt, chính vì thế nên tài sản gắn liền với đất vấn được Nhà nước bảo vệ.

Việc sửa đổi Luật đất đai năm 2013 phụ thuộc vào từng bước, từng giai đoạn để rà soát, chỉnh sửa, bổ sung. Tôi cho rằng, việc này cần phải triển khai quyết liệt, triệt để, hướng sửa đổi phải đa dạng, nhiều chiều và cơ bản để hạn chế tối đa các điểm còn khiếm khuyết thiếu tính khả thi trong Luật đất đai năm 2013.

Một điểm nữa, theo tôi cũng cần nhấn mạnh là bản thân cộng đồng doanh nghiệp nói chung và các doanh nghiệp bất động sản nói riêng trong thời gian chờ Luật cũng cần tích cực nói lên tiếng nói, kiến nghị cũng như nguyện vọng của mình qua các kênh thông tin, truyền thông chính thống. Việc này sẽ góp thêm nhiều tiếng nói và cũng là một kênh để các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật “tham góp” nhằm thúc đẩy việc việc sửa đổi Luật đất đai nhanh và thực sự mang “hơi thở của cuộc sống”. Đây là động lực để khai phóng sức mạnh của ý thức mong mỏi góp phần thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng.

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là một hình thức hoạt động đầu tư bất động sản được chuyển giao từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà hai bên thỏa thuận. Quyền sở hữu bất động sản cuối cùng được chuyển giao cho bên thuê khi kết thúc hợp đồng thuê mua.

Thuê mua bất động sản là hình thức cho thuê bất động sản, trong thời gian thuê mua, bên cho thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến bất động sản, thu được lợi nhuận hợp lý. Sau đó tùy theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê mua, bên cho thuê có thể bán lại bất động sản đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hợp đồng thuê mua có các đặc điểm pháp lý cơ bản sau:

Một là, phần lớn các hợp đồng thuê mua là hợp đồng mang tính chất thương mại;

Hai là, hợp đồng thuê mua là hợp đồng cấp tín dụng dưới dạng tài sản;

Ba là, hợp đồng thuê mua là hợp đồng không được đơn phương hủy ngang, giao kết và thực hiện tại Công ty CTTC – Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Cơ quan quản lý nhà, quản lý quỹ nhà ở xã hội

Bốn là, tài sản- đối tượng của hợp đồng thuê mua chủ yếu là tài sản có giá trị lớn;

Năm là, quyền sở hữu về tài sản thuộc về Bên cho thuê trong suốt thời gian cho thuê tài sản, quyền sử dụng trong suốt thời gian thuê thuộc Bên thuê;

Sáu là, sự lựa chọn tài sản thuê của Bên thuê là cơ sở để Bên cho thuê lựa chọn mua tài sản từ nhà cung ứng; Bên thuê tìm cách giao dịch với nhà sản xuất hoặc nhà cung ứng tài sản cho thuê. Bên thuê có thể tùy theo nhu cầu của mình để lựa chọn tài sản thuê theo tính năng, đặc điểm của tài sản thuê. Đây là đặc điểm quan trọng trong hoạt động thuê mua này. Bên cho thuê không phải có trách nhiệm trong trường hợp tài sản bị hư hỏng, mất hoặc thiếu sót do lỗi của Bên thuê hay của nhà cung ứng. Bên thuê phải có trách nhiệm bồi thường cho Bên cho thuê nếu tài sản bị mất, hỏng trong thời gian thực hiện hợp đồng. Ngày giao nhận tài sản hay các vấn đề liên quan đến bảo lãnh của người cung cấp tài sản do Bên thuê đưa ra.

Bảy là, hợp đồng thuê mua phải được ký bằng văn bản và phải ghi rõ việc xử lý hợp đồng chấm dứt trước hạn.Về hình thức, hợp đồng thuê mua phải được lập bằng văn bản phù hợp với quy định của pháp luật. Đây là điều kiện bắt buộc và cũng chính là một trong những đặc điểm của hợp đồng thuê mua để có thể phân biệt hợp đồng này với các hợp đồng có tính thương mại khác, đồng thời nó là điều khoản không thể thiếu được trong hợp đồng. Đối với cả hợp đồng cho thuê tài chính và hợp đồng cho thuê vận hành cũng đều phải tuân theo quy định trên.

Việc thuê mua nhà ở xã hội sẽ giúp những người thu nhập thấp, chưa có nhà ở thêm cơ hội được sở hữu nhà. (ảnh minh họa)

Lần đầu tiên Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội được đưa vào Điều 105 trong Luật Nhà ở năm 2005 (được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 29/11/2005), theo đó thì “1.. Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định; 2. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải thông qua hợp đồng được ký kết giữa đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người được thuê mua; 3. Kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng, người thuê mua phải làm thủ tục theo quy định tại Điều 16 của Luật này để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”.

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ là một giải pháp giúp cho những người dân, doanh nghiệp không đủ tiềm lực tài chính để mua nhà, công trình xây dựng ngay một lúc nhưng vấn được sử dụng tài sản và được mua sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính sau một thời gian kiếm tiền, tìm cơ hội kinh doanh, sản suất mang lại hiệu quả tốt. Đây chính là giải pháp có tính an toàn cao, ít rủi ro cho các bên tham gia hợp đồng thuê mua. Bên cho thuê vẫn là chủ sở hữu tài sản trong suốt thời hạn cho thuê. Tiền cho thuê tài sản bên cho thuê hay tiền vốn và lãi của ngân hàng cho vay tiền vấn thu theo kỳ đều đặn. Bên thuê tài sản được sử dụng tài sản theo đúng lựa chọn của mình để sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.

Hợp đồng thuê mua bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê mua và bên thuê mua theo đó bên cho thuê mua chuyển giao quyền sử dụng bất động sản cho bên thuê mua trong một thời gian nhất định, còn bên thuê mua phải trả tiền thuê tài sản tính theo kỳ hạn. Trong thời hạn thuê mua, các bên không được đơn phương hủy bỏ hợp đồng. Sau khi hết hạn hợp đồng, bên thuê mua có quyền mua bất động sản với giá thấp hơn giá trị của bất động sản trên thị trường theo sự thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật và phù hợp với quyền và nghĩa vụ của các bên.

Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ hạn chế được những phản ứng của người dân mua nhà trả góp bằng vàng hiện nay vì giá vàng không còn ổn định như trong thời gian trước, đồng thời tháo gỡ khó khăn trong quản lý nhà tái định cư cho chính quyền các thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh… Các giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam được thanh toán chủ yếu bằng nội tệ, nên giá nhà được tính bằng đồng Việt Nam và lãi suất vay mua nhà để thuê mua sẽ được tính bằng lãi suất không kỳ hạn của Ngân hàng Thương mại cho khách hàng.

Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định mọi người dân Việt Nam có quyền có nhà ở để bảo đảm quyền sống xứng đáng với tên gọi và phẩm giá con người. Phát triển quỹ nhà ở xã hội ở Việt Nam đã trở thành hiện thực xã hội nổi bật. Thuê mua nhà ở xã hội đã trở thành tiêu điểm sáng cho sự công bẵng xã hội, mang đậm tính nhân văn trong tiến trình khai thác quỹ đất đai, môi trường bền vững của quốc gia.

Muốn thị trường bất động sản “ấm” lên, dẫu biết rằng thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ, với vai trò của Nhà nước là quản lý mọi mặt của đời sống xã hội, Nhà nước nên thành lập và cho phép ngân hàng chuyên doanh thuê mua bất động sản, kinh doanh loại hình thuê mua bất động sản trung và dài hạn từ 5 năm đến hơn 20 năm.

Thuê mua nhà ở xã hội và thuê mua nhà ở, công trình xây dựng sẽ giúp cho các doanh nghiệp, người dân được sử dụng tài sản – đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh và đời sống của họ trong giai đoạn hiện nay. Chính vì vậy, giải pháp kích cầu và đa dạng hóa dịch vụ trong sản xuất, kinh doanh thương mại, trong thị trường địa ốc của Việt Nam xuất hiện ngày càng nhiều hợp đồng thuê mua tài sản được giao kết và triển khai thành công. Đây chính là sự minh chứng thuyết phục nhất cho loại hợp đồng thuê mua đã từng bước đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng của dân chúng ở Việt Nam trong thời gian gần đây.

Sự xuất hiện những loại hình bất động sản như: Chung cư Mi-ni, căn hộ văn phòng, Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố, biệt thự trong Resort... cần có các quy định pháp lý để việc vận hành thuận lợi trong đời sống, sản xuất và kinh doanh thương mại. Tôi xin đưa ra một số đề xuất bước đầu xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Condotel phát triển tại Việt Nam như sau:

Thứ nhất, xây dựng điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Coldotel cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể là các điều kiện giao dịch khi Chủ đầu tư dự án Coldotel thực hiện đăng ký biến động đất đai và tài sản trên đất không giới hạn diện tích tối đa mà chỉ quy định diện tích tối thiểu 30m2 để có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất13;

Thứ hai, cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới về quy hoạch sử dụng đất, vì quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm tại Khoản 1 điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Thêm vào đó, kỳ kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Đây chính là bất cập lớn nhất hiện nay đã gây ra cho Condotel của quy định pháp luật cần sửa đổi vì các chủ đầu tư muốn được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tài sản gắn liền với đất cho Con dotel thì phải 5 năm trước diện tích đất đầu tư của chủ dự án phải thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp Tỉnh và phải có quyết định cho phép đầu tư. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất kinh doanh dưới 50 năm. Nhưng thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn 50-70 năm.

Nguyên nhân chính là với thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất cho thuê đất thuộc cấp Tỉnh và Quyết định của Thủ tướng phê duyệt sử dụng đất cấp Tỉnh nên hành lang pháp lý cho Condotel gặp nhiều khó khăn trong thực tiễn. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới sửa đổi cần bổ sung Điều 153 về đa dạng hóa loại bất động sản vào quy phạm điều chỉnh cho “đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại” làm tiền đề cho Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố, biệt thự trong Resort... phát triển.

Thứ ba, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao kết trong giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản cho bất động sản Condotel để không vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dưới mô hình bất động sản hình thành trong tương lai, vì hiện nay Condotel chưa hoàn thiện điều kiện giao dịch nên độ an toàn cho các khách hàng đầu tư rất dễ gây ra những rủi ro pháp lý mà hệ quả là Hợp đồng giao dịch có thể bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn phần. Những vấn đề được phân tích từ ba khía cạnh trên đây cần được khắc phục ngay. Bởi lẽ khi giao kết quả chuyển nhượng, các chủ thể giao kết đã vi phạm những điều cấm của pháp luật do sự phức tạp của phân khúc thị trường bất động sản đang phát triển quá nóng, hiện tượng chiếm dụng vốn từ việc huy động vốn đầu tư của khách hàng, bên mua Codotel, bên đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai có nguy cơ gây mất an toàn cho thị trường bất động sản của Việt Nam.

Thứ tư, nên chăng Nhà nước cho phép khách hàng mua Codotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Khoản 3 điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Thứ năm, từng bước tạo dựng quy định pháp lý cho Condotel ở Việt Nam, vấn đề này cần nghiên cứu một cách nghiêm túc để điều chỉnh quan hệ giao dịch, kinh doanh của ALMA16 và của nhiều nhà đầu tư bất động sản, xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Codotel phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng sống cho đời sống nhân dân Việt Nam trong tương lai./.