Gọng kìm bóp nghẹt, đà phục hồi của doanh nghiệp địa ốc có thể 'đứt bất thình lình'

Một buổi chiều cuối tuần tại văn phòng bộ phân bán hàng của công ty, ông Trần Minh Quân, đại diện chủ đầu tư một dự án căn hộ ở phía Nam Hà Nội, ngồi trước các bản thống kê với nhiều trăn trở. Trên giấy, doanh thu dự kiến vẫn rất lớn, nhưng dòng tiền thực tế chảy về lại nhỏ giọt.

Giá cao, khó bán

Dự án của công ty ông Quân được mở bán từ cuối năm 2025 với mức giá khoảng 65 triệu đồng/m². So với mặt bằng chung tại khu vực, mức giá này không hẳn quá cao, nhưng giao dịch vẫn diễn ra khá chậm. “Khách hàng hỏi rất nhiều, nhưng đến lúc quyết định xuống tiền thì lại chùn lại vì lãi vay tăng”, ông Quân nói.

Vấn đề nằm ở chỗ, dù thanh khoản chậm, doanh nghiệp cũng không thể giảm giá bán một cách trực tiếp. Chi phí đất đai, tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng và lãi vay ngân hàng đều đã “đóng khung” từ trước. Nếu hạ giá mạnh, toàn bộ bài toán tài chính của dự án sẽ bị phá vỡ, thậm chí kéo theo rủi ro đối với các dự án khác đang triển khai.

“Chúng tôi buộc phải tung ra các gói chiết khấu lớn cho khách thanh toán sớm để thu hồi dòng tiền, nhưng giá niêm yết vẫn phải giữ nguyên”, ông Quân thừa nhận.

Theo ông Quân, điều khó nhất lúc này không phải là bán được hay không, mà là làm sao giữ được sự cân bằng mong manh giữa thanh khoản và mặt bằng giá. Nếu dòng tiền chậm thêm một thời gian nữa, nhiều doanh nghiệp sẽ rơi vào tình thế cực kỳ nguy hiểm.

“Gọng kìm” giữa giá cao và thanh khoản yếu có thể tiếp tục siết chặt doanh nghiệp địa ốc trong quá trình phục hồi.

Dễ nhận thấy, sau giai đoạn khó khăn kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam bước sang năm 2026 với những tín hiệu tích cực hơn khi nhiều vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Nguồn cung nhà ở mới vì thế tăng mạnh, đạt mức cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây.

Tuy nhiên, sự cải thiện về lượng lại chưa đi kèm với sự thay đổi về chất trong cấu trúc sản phẩm của thị trường. Theo nhiều chuyên gia, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung vào các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, trong khi phân khúc nhà ở có giá phù hợp với thu nhập của số đông người dân gần như vắng bóng, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Thống kê cho thấy trong hơn 1 năm qua, gần 40% nguồn cung nhà ở mới là các sản phẩm thấp tầng giá cao và khoảng 42% là căn hộ chung cư có giá trên 50 triệu đồng/m². Tại Hà Nội và TP.HCM, khoảng 85% nguồn cung chung cư mở bán mới có giá trên 80 triệu đồng/m².

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhìn nhận sự mất cân đối này khiến thị trường rơi vào một nghịch lý rõ rệt. Nguồn cung tăng nhưng phần lớn lại nằm ở phân khúc có giá cao, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người mua nhà.

Trong khi đó, nhu cầu nhà ở thực của người có thu nhập trung bình và thấp, vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường, lại không được đáp ứng đầy đủ. Điều này khiến thanh khoản thị trường dù có cải thiện so với giai đoạn khó khăn nhất nhưng vẫn ở mức khá yếu.

Không chỉ vậy, trong bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng trở lại, những áp lực tài chính đối với cả doanh nghiệp và người mua nhà ngày càng lớn.

Đối với các chủ đầu tư, chi phí phát triển dự án đã tăng mạnh trong nhiều năm qua. Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí pháp lý, chi phí vật liệu xây dựng và nhân công đều ở mức cao.

Khi lãi suất tăng, chi phí vốn của doanh nghiệp tiếp tục phình to, khiến giá thành dự án bị đẩy lên thêm một nấc nữa. Từ đó tạo ra một thực tế khá đặc biệt trên thị trường bất động sản, giá nhà rất khó giảm, ngay cả khi thanh khoản yếu.

Sức ép gia tăng

Ở chiều ngược lại, phía cầu của thị trường cũng đang chịu sức ép ngày càng lớn. Nhà đầu tư cá nhân, lực lượng từng đóng vai trò quan trọng trong việc tạo thanh khoản cho thị trường, đang phải đối mặt với áp lực tài chính gia tăng do chi phí vay vốn cao.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”, khi dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền trên thị trường bất động sản bắt đầu có sự phân hóa mạnh. Các dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì được giao dịch tương đối ổn định.

Ngược lại, những dự án kém lợi thế cạnh tranh đang ghi nhận tình trạng thanh khoản suy giảm rõ rệt. Thị trường vì thế dần hình thành hai thái cực, một bên là các dự án vẫn bán được hàng, bên còn lại là lượng tồn kho ngày càng lớn.

Thực tế cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn, trong đó nổi bật là tình trạng vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chậm triển khai hoặc bị đình trệ trong thời gian dài. Điều này không chỉ khiến đất đai và nguồn vốn đầu tư bị “đóng băng” mà còn làm gia tăng chi phí phát triển dự án, từ đó đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Bên cạnh đó, sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung vẫn kéo dài khi phân khúc cao cấp phát triển mạnh, trong khi nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân lại thiếu hụt nghiêm trọng, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Hệ quả là giá nhà tại Việt Nam hiện ở mức rất cao so với thu nhập của người dân, với thời gian tích lũy để mua nhà có thể lên tới khoảng 30 năm.

Các chuyên gia cho rằng để thị trường phát triển ổn định, cần triển khai các giải pháp tái cấu trúc toàn diện, trong đó trọng tâm là phát triển mạnh nhà ở xã hội, giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp, đa dạng hóa nguồn vốn thay vì phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý cho các loại hình bất động sản mới và chuẩn hóa hoạt động môi giới.

Trong bối cảnh thị trường đang trong giai đoạn phục hồi nhưng còn nhiều rủi ro, việc xây dựng nền tảng phát triển bền vững được xem là điều kiện quan trọng để duy trì ổn định thị trường và hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nếu các điểm nghẽn không được tháo gỡ kịp thời, nguy cơ quá trình phục hồi bị “đứt gãy” vẫn hiện hữu.

Hưng Nguyên