Góp ý Luật Đất đai sửa đổi: Làm sao để định giá đất sát với thị trường?

Đây là những vấn đề được đặt ra tại Hội nghị lấy ý kiến về các quy định liên quan đến vấn đề tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các vấn đề liên quan đến phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Tài chính, do Bộ Tài chính tổ chức ngày 28/2.

Quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp thực tiễn

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, sau gần 10 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý đất đai nói chung và tài chính đất đai nói riêng đã đạt được những kết quả quan trọng; tạo lập hành lang pháp lý tương đối đồng bộ, chặt chẽ cho việc huy động, khai thác, sử dụng nguồn lực đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.

Trong đó, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai từng bước được hoàn thiện, là cơ sở để huy động các khoản thu vào ngân sách nhà nước (số thu từ đất đai giai đoạn từ năm 2013 - 2020 trung bình khoảng gần 160.000 tỷ đồng/năm, chiếm trung bình khoảng hơn 15% tổng thu ngân sách nhà nước).

Chính sách ưu đãi về thuế, miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã góp phần quan trọng thu hút đầu tư, đặc biệt là ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế - xã hội khó khăn. Chính sách đất đai về nhà ở xã hội đạt được một số kết quả quan trọng. Khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng theo quy định, có tính đến giá đất phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, sau gần 10 năm thi hành, các quy định tại Luật Đất đai năm 2013, trong đó có các quy định về tài chính đất đai chưa theo kịp sự thay đổi nhanh chóng của thực tiễn.

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi

Đặc biệt, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 đã chỉ ra một số hạn chế, cụ thể: Chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; chưa hạn chế được tình trạng lãng phí và vi phạm pháp luật về đất đai; cơ cấu nguồn thu từ đất chưa bền vững. Bên cạnh đó, các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế...

Có nên giao quyền định giá đất cho các tổ chức độc lập?

Tại Hội nghị, vấn đề được các đại biểu, chuyên gia đặc biệt quan tâm góp ý là định giá đất.

Liên quan đến Bảng giá đất quy định tại Điều 154, Cục trưởng Cục Quản lý công sản Nguyễn Tân Thịnh đặt vấn đề, việc xây dựng Bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn theo quy định có khả năng thực hiện không? Cần những điều kiện và lộ trình thực hiện thế nào? Có cần quy định về phương pháp xác định giá đất trong dự thảo Luật hay không?...

PGS.TS. Ngô Trí Long - Chuyên gia kinh tế cho rằng, để xác định giá đất sát với giá thị trường cần ban hành nguyên tắc và phương pháp định giá tài sản, đồng thời, khi định giá đất sẽ do các tổ chức cơ quan chuyên nghiệp về địa giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Bên cạnh đó, các các chủ thể cần nâng cao hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động định giá đất tại các địa phương, từ đó nâng cao năng lực, trình độ, phẩm chất và đạo đức của đội ngũ định giá viên.

Vấn đề định giá đất được các đại biểu quan tâm mổ xẻ

Ông Phạm Đình Cường - Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) nêu thực tế, việc áp dụng giá đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW là theo nguyên tắc thị trường, nhưng sau thời gian áp dụng Bảng giá đất đưa ra quá thấp.

Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, chúng ta xây dựng Bảng giá đất để tất cả các giao dịch về đất xoay xung quanh Bảng giá đất, tức là không phải chỉ có đẩy giá đất lên mà còn kéo giá đất xuống.

Tuy nhiên, với ý kiến cho rằng cần phải đưa giá đất ra Hội đồng định giá độc lập, ông Cường cho rằng cần phải xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng. “Nhà nước là đại diện sở hữu toàn dân, có quyền quyết định giá đất. Ở các quốc gia, ai có đất thì có quyền định giá, nên không thể chuyển quyền định giá cho một tổ chức nào. Chủ tài sản phải là người quyết định giá tài sản”, ông Phạm Đình Cường nêu ý kiến.

Cũng nêu vướng mắc trong xác định giá đất, bảng giá đất, ông Lê Trọng Yên - Phó Chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông cho rằng, việc xác định giá đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết khó thực hiện trên thực thực tế, vì khó đánh giá tính tăng giảm của điều chỉnh quy hoạch.

Lãnh đạo tỉnh Đắk Nông đề xuất cần xây dựng bảng giá đất theo vùng, theo vị trí, tùy thuộc từng tuyến đường đến từng thửa đất. Ngoài ra, giá đất tính tiền sử dụng đất cũng cần phân định rõ ràng trong hạn mức và ngoài hạn mức.

Cũng tại hội nghị, các đại cũng đã đóng góp nhiều ý kiến bổ sung các quy định về tài chính đất đai trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như: Các khoản thu từ đất; phương pháp xác định đất; đất đấu giá, đầu thầu quyền sử dụng đất; phương pháp xác định giá đất; mối quan hệ giữa Luật Đất đai với Luật Tài sản công, Luật Ngân sách nhà nước; Luật Tổ chức chính quyền địa phương; phân cấp Trung ương, địa phương trong quản lý đất đai, thống nhất các quy định về thuế đất...