Hà Nội: Chiến lược tái cấu trúc đô thị và tác động tới thị trường bất động sản
Hà Nội đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong tiến trình phát triển đô thị, khi quan điểm tái cấu trúc đô thị được thể hiện ngày càng rõ nét và quyết liệt. Thay vì chỉ dừng lại ở cải tạo, chỉnh trang các khu chung cư cũ như trước đây, định hướng mới chuyển mạnh sang tái thiết toàn diện, với việc giải tỏa trắng từng khu vực, xây dựng lại đồng bộ hệ thống hạ tầng và không gian đô thị theo hướng phát triển chiều dọc nhưng giảm mật độ dân cư.
Theo Đề án Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã xác lập lộ trình giãn dân nhằm giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử. Cụ thể, trong giai đoạn 2026-2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người tại khu vực hồ Tây và vùng phụ cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố nằm trong phạm vi Vành đai 3.
Ảnh minh họa.
Sang giai đoạn 2036-2045, quy mô di dời tiếp tục mở rộng với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người tại các khu vực còn lại trong Vành đai 3 để phục vụ quá trình tái cấu trúc đô thị.
Như vậy, trong giai đoạn 2026-2045, Hà Nội dự kiến di dời tổng cộng hơn 860.000 người. Quyết định này thể hiện quyết tâm rất lớn của chính quyền trong việc xử lý những vấn đề tồn tại kéo dài nhiều năm như mật độ dân số cao, hạ tầng quá tải, thiếu hụt không gian công cộng và suy giảm chất lượng môi trường sống tại khu vực nội đô.
Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tiễn cho thấy, nếu chỉ tập trung di dời nơi ở mà không đồng thời di dời sinh kế, quá trình giãn dân rất khó đạt hiệu quả thực chất. Người dân chỉ sẵn sàng rời khu vực trung tâm khi khu vực đến không chỉ có nhà ở, mà còn bảo đảm điều kiện sinh sống lâu dài, đặc biệt là cơ hội việc làm, hệ thống y tế - giáo dục và môi trường sống tốt hơn.
Vì vậy theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, song song với đầu tư hạ tầng giao thông, Hà Nội cần đẩy mạnh dịch chuyển các khu chức năng đô thị như cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện và các trung tâm nghiên cứu ra các khu vực vùng ven. Việc dịch chuyển này không chỉ tạo việc làm tại chỗ, mà còn góp phần hình thành các cực phát triển mới, giúp người dân dịch chuyển theo dòng công việc và cơ hội kinh tế một cách tự nhiên, thay vì mang tính bắt buộc.
Cũng theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, trong trung và dài hạn, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ phân hóa rõ rệt giữa khu vực trung tâm và vùng ven dưới tác động của quá trình giãn dân và tái cấu trúc đô thị. Khu vực lõi đô thị tiếp tục khan hiếm nguồn cung, tập trung phát triển các dự án hạng sang, siêu sang gắn với chức năng thương mại – tài chính, nhờ đó giá bán và giá thuê được dự báo duy trì xu hướng tăng ổn định. Ngược lại, các chung cư cũ có thể tăng giá trong ngắn hạn nhưng sẽ chịu áp lực khi hạ tầng kết nối và sinh kế dần dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Vùng ven sẽ trở thành nơi hấp thụ phần lớn dân cư di dời, với sự xuất hiện của nhiều đại đô thị quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ và đa dạng loại hình nhà ở. Dù nguồn cung tăng, giá khó giảm sâu do chi phí phát triển cao và nhu cầu ở thực lớn từ dòng dân dịch chuyển. Mặt bằng giá căn hộ mới dự kiến duy trì ở mức tương đối cao, phản ánh xu hướng nâng cấp chất lượng đô thị.
