Hà Nội: Đất bị Nhà nước thu hồi, sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng thì khoản nợ sẽ được xử lý thế nào?

Đất bị thu hồi nhưng nghĩa vụ trả nợ không tự động chấm dứt

Thực tế hiện nay, nhiều hộ gia đình đang sử dụng quyền sử dụng đất và nhà ở làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng. Khi nhận thông báo thu hồi đất, không ít người rơi vào tâm lý hoang mang, lo lắng, thậm chí né tránh làm việc với ngân hàng vì cho rằng tài sản thế chấp không còn thì khoản nợ cũng sẽ được xóa bỏ hoặc Nhà nước sẽ đứng ra thanh toán thay. Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính cho rằng đây là một quan niệm sai lầm.

Anh Đạt, một chuyên viên ngân hàng tại Hà Nội cho rằng hiện nay rất nhiều người nghĩ đơn giản rằng khi nhà nước thu hồi đất thì chắc nhà nước phải trả nợ ngân hàng thay cho mình, nhưng thực tế không phải như vậy.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về tín dụng, nghĩa vụ trả nợ là trách nhiệm dân sự của người vay. Việc Nhà nước thu hồi đất không làm chấm dứt nghĩa vụ thanh toán khoản vay đối với ngân hàng.

Đáng chú ý, Điều 95 và các quy định liên quan của Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất hợp pháp sẽ được xem xét bồi thường, hỗ trợ hoặc tái định cư nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Khoản tiền bồi thường này được xem là nguồn tài sản thay thế cho quyền sử dụng đất đã bị thu hồi và có thể được sử dụng để xử lý nghĩa vụ tài chính đang được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất đó.

Trong quá trình thực hiện, việc xử lý thường có sự phối hợp giữa ba bên gồm người dân, tổ chức tín dụng và cơ quan có thẩm quyền thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Hai kịch bản thường gặp khi đất thế chấp bị thu hồi

Kịch bản thứ nhất: Tiền bồi thường lớn hơn dư nợ vay

Đây là trường hợp thuận lợi nhất đối với người vay. Ví dụ, một thửa đất được bồi thường 10 tỷ đồng, trong khi tổng dư nợ gốc và lãi tại ngân hàng chỉ còn 4 tỷ đồng. Khi đó, khoản tiền tương ứng với nghĩa vụ trả nợ sẽ được ưu tiên thanh toán cho ngân hàng để giải chấp tài sản. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, phần tiền còn lại mới được chi trả cho người có đất bị thu hồi.

Nhiều người cho rằng toàn bộ tiền bồi thường sẽ được nhận trước rồi mới tự đi thanh toán khoản vay. Tuy nhiên, trên thực tế, việc xử lý thường được thực hiện theo cơ chế bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

Kịch bản thứ hai: Tiền bồi thường thấp hơn dư nợ vay

Đây mới là tình huống tiềm ẩn nhiều rủi ro tài chính. Chẳng hạn, người dân mua một bất động sản trị giá 15 tỷ đồng và vay ngân hàng 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường thực tế chỉ đạt khoảng 8 tỷ đồng. Trong trường hợp này, phần lớn hoặc toàn bộ số tiền bồi thường sẽ được dùng để thanh toán nghĩa vụ với ngân hàng trước.

Điều đáng lưu ý là dù tài sản đã bị thu hồi, khoản nợ chưa được tất toán vẫn tiếp tục tồn tại. Người vay vẫn phải có trách nhiệm thanh toán phần dư nợ còn thiếu, có thể phải bổ sung tài sản bảo đảm khác hoặc thỏa thuận phương án trả nợ mới với ngân hàng.

Nếu không hợp tác xử lý hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán, khoản vay có thể bị chuyển nhóm nợ xấu, ảnh hưởng nghiêm trọng đến lịch sử tín dụng và khả năng tiếp cận vốn trong tương lai.

Không nên né tránh ngân hàng khi có thông báo thu hồi đất

Theo anh Đạt, sai lầm lớn nhất của người vay trong giai đoạn này là hoảng loạn và né tránh làm việc với ngân hàng.

Việc chậm phối hợp xử lý không giúp khoản nợ giảm đi mà ngược lại có thể khiến chi phí tài chính tiếp tục gia tăng. Trong nhiều trường hợp, nếu phương án xử lý tiền bồi thường chưa được các bên thống nhất, khoản tiền có thể tạm thời chưa được giải ngân, trong khi lãi vay và các khoản lãi quá hạn vẫn tiếp tục phát sinh theo hợp đồng tín dụng. Cụ thể, nếu 3 bên chưa thống nhất được phương án xử lý tiền đền bù có thể bị tạm giữ tại kho bạc với lãi suất 0%, còn lãi ngân hàng thì vẫn chạy mỗi ngày. Lãi phạt quá hạn lên tới 150%.

Do đó, ngay khi nhận được thông báo thu hồi đất hoặc biết tài sản có khả năng nằm trong diện quy hoạch, người dân nên chủ động làm việc với ngân hàng để rà soát dư nợ, lãi suất, điều kiện giải chấp và xây dựng phương án xử lý dòng tiền phù hợp.

Các chuyên gia cho rằng sự chủ động và minh bạch trong làm việc với tổ chức tín dụng sẽ giúp người vay hạn chế rủi ro, tránh phát sinh nợ xấu và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.