Hà Nội đẩy nhanh gỡ rào cản pháp lý cho nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội trên địa bàn huyện Gia Lâm.

Tháo gỡ “điểm nghẽn” pháp lý

Hà Nội là một trong những địa phương có nhu cầu NƠXH lớn nhất cả nước, với hàng trăm nghìn lao động nhập cư, công nhân tại các khu công nghiệp và người có thu nhập trung bình – thấp đang cần chỗ ở ổn định, giá phù hợp. Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, phân khúc này phát triển chậm, nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thực, chủ yếu do vướng mắc về cơ chế, chính sách và thủ tục pháp lý kéo dài. Nhận diện rõ thực trạng đó, chính quyền TP Hà Nội đã và đang từng bước tháo gỡ những vướng mắc mang tính “cơ học”, đồng thời đẩy nhanh việc cụ thể hóa các quy định mới của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các nghị định, thông tư hướng dẫn. Đây được xem là bước đi mang tính nền tảng, tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn cho NƠXH phát triển.

Một trong những chuyển biến quan trọng là việc điều chỉnh quy định liên quan đến quỹ đất dành cho NƠXH, trong các dự án nhà ở thương mại. Thay vì áp dụng cứng nhắc tỷ lệ 20% quỹ đất, chính sách theo hướng linh hoạt hơn, cho phép chủ đầu tư lựa chọn hình thức hoán đổi bằng tiền hoặc phát triển dự án NƠXH tại khu vực phù hợp quy hoạch. Điều này giúp giảm áp lực cho DN, đồng thời tạo điều kiện để chính quyền chủ động quy hoạch các khu NƠXH tập trung, đồng bộ hạ tầng. Bên cạnh đó, quy trình lựa chọn chủ đầu tư cũng được cải tiến theo hướng công khai, minh bạch và rút ngắn thời gian xét duyệt; một số thủ tục chồng chéo giữa các sở, ngành đã được rà soát, loại bỏ hoặc tích hợp, góp phần giảm chi phí cơ hội và tăng tính khả thi cho dự án. Một trong những điểm nhấn nổi bật về việc đổi mới cải cách hành chính là việc TP đã triển khai thí điểm hỗ trợ lưu động thủ tục mua NƠXH, giúp giảm sai sót khi lập hồ sơ, tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại cho người dân.

Đặc biệt, Nghị định 261/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ 10/10/2025, đã sửa đổi nhiều nội dung quan trọng liên quan đến chính sách NƠXH, quy định mới lãi suất cho vay đối với cá nhân mua NƠXH được giảm từ 6,6% xuống 5,4% giúp người thu nhập thấp giảm đáng kể gánh nặng tài chính, tạo điều kiện dễ dàng hơn khi tiếp cận chính sách NƠXH. Tuy nhiên, TP lại tiếp tục cơ chế có tính “đột phá” khi đề xuất lãi suất chỉ ở mức 4,8%...

Theo Nghị quyết số 18/2022/NQ-HĐND của HĐND TP thông qua Chương trình phát triển nhà ở, trong giai đoạn 2021 - 2025, TP phải phát triển mới khoảng 1,25 triệu mét vuông sàn NƠXH, tương đương với 20.800 căn hộ. Thực tế, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, TP đã hoàn thành và dự kiến hoàn thành khoảng 1,008 triệu mét vuông, tương ứng 16.388 căn hộ, đáp ứng khoảng 80% chỉ tiêu đề ra.

“Rào cản lớn nhất không nằm ở nhu cầu hay khả năng hấp thụ của thị trường, mà ở quy trình phê duyệt dự án, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế xác định giá bán – giá thuê, cũng như việc bố trí quỹ đất và ưu đãi tài chính… Việc tháo gỡ các nút thắt pháp lý đã “cởi trói” phần nào cho dòng vốn đầu tư vào NƠXH, khi cơ chế rõ ràng, ổn định, DN có thể chủ động hơn trong việc tính toán hiệu quả, cân đối nguồn lực và hoạch định chiến lược dài hạn” – TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá.

Cần “cởi trói” thực chất và đồng bộ

Theo chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực, việc TP Hà Nội đẩy mạnh cải cách tủ tục hành chính; áp dụng dịch vụ công trực tuyến mức độ cao không chỉ giúp giảm thời gian đi lại, mà còn hạn chế tình trạng “ngâm” hồ sơ, tạo sự minh bạch trong quá trình giải quyết thủ tục. Vì với NƠXH phân khúc vốn có biên lợi nhuận thấp, việc giảm thời gian và chi phí hành chính đóng vai trò quyết định đến khả năng triển khai dự án, giúp rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư, từ đó tăng tốc triển khai, đưa sản phẩm ra thị trường đúng tiến độ. “Đề xuất về chính sách tài chính sẽ là “bệ đỡ” cho cả chủ đầu tư và người mua (đề xuất lãi suất 4,8% - PV), nếu chính sách tài chính được duy trì ổn định và kết hợp chặt chẽ với cải cách pháp lý, phân khúc NƠXH tại Hà Nội hoàn toàn có thể trở thành trụ cột quan trọng, góp phần cân bằng thị trường BĐS và hạn chế tình trạng đầu cơ” – TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Về góc độ quy hoạch, chuyên gia quy hoạch đô thị Ths.KTS Trần Tuấn Anh cho rằng, Thủ đô cần phải “cỏi trói” đồng bộ các vấn đề, đó là hướng tới cách tiếp cận tổng thể, lồng ghép NƠXH vào quy hoạch phát triển đô thị, gắn với hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng, trường học, y tế và không gian xanh… Đặc biệt, NƠXH không nên chỉ là “nơi ở giá rẻ”, mà phải là những khu dân cư có chất lượng sống đảm bảo, kết nối thuận lợi với trung tâm và các khu công nghiệp. Khi quy hoạch được thực hiện bài bản, NƠXH sẽ không chỉ giải quyết bài toán an sinh mà còn góp phần hình thành các cực phát triển đô thị mới, giảm áp lực lên khu vực nội đô. “Thực tiễn cho thấy, mô hình phát triển NƠXH hiệu quả đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa Nhà nước và DN. Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thể chế, quy hoạch và giám sát, trong khi DN là lực lượng trực tiếp triển khai dự án, cung cấp sản phẩm cho thị trường. Việc tháo gỡ rào cản pháp lý sẽ tạo ra “không gian chính sách” thuận lợi hơn để DN chủ động tham gia vào lĩnh vực này, coi đây là phân khúc giàu tiềm năng và có tính bền vững cao. Từ đó, có thể hình thành chuỗi cung ứng NƠXH chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng công trình và dịch vụ” – chuyên gia Trần Tuấn Anh nêu quan điểm.

Dù đã có những chuyển biến tích cực, song theo nhiều chuyên gia, công tác phát triển NƠXH tại Hà Nội vẫn cần những giải pháp quyết liệt và đồng bộ hơn. Trong đó, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, đảm bảo tính thống nhất giữa các văn bản và tăng cường giám sát thực thi là yếu tố then chốt. Ngoài ra, cần đẩy mạnh minh bạch thông tin, công khai danh sách đối tượng thụ hưởng, quy trình xét duyệt và tiến độ dự án để tránh tình trạng trục lợi chính sách, đảm bảo NƠXH đến đúng đối tượng.

Với việc từng bước tháo gỡ rào cản pháp lý, kết hợp cải cách thủ tục hành chính và hoàn thiện chính sách tài chính, Thủ đô Hà Nội đang đứng trước cơ hội lớn để đưa NƠXH trở thành một trong những trụ cột phát triển đô thị bền vững. Nếu các giải pháp tiếp tục được triển khai đồng bộ, minh bạch và nhất quán, phân khúc NƠXH không chỉ giải quyết nhu cầu an cư cho hàng triệu người dân, mà còn góp phần kiến tạo diện mạo đô thị hiện đại, hài hòa và nhân văn cho Thủ đô trong tương lai.

“Phát triển NƠXH không chỉ mang ý nghĩa an sinh, mà còn có tác động lan tỏa tích cực đến toàn bộ thị trường BĐS. Khi nguồn cung nhà ở giá hợp lý tăng lên, áp lực lên phân khúc nhà ở thương mại sẽ giảm, góp phần bình ổn giá và hạn chế tình trạng “sốt ảo”. Đồng thời, sự phát triển của NƠXH cũng tạo động lực cho các ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, kiến trúc và tài chính – ngân hàng… đây là yếu tố quan trọng giúp kích thích tăng trưởng kinh tế và tạo thêm việc làm” - chuyên gia Trần Tuấn Anh nói.

Doãn Thành