Hà Nội: Gần 40% giao dịch văn phòng đến từ nhu cầu mở rộng diện tích

Trong 6 tháng đầu năm 2026, thị trường văn phòng đã xuất hiện những tín hiệu tích cực về nhu cầu thuê. Các giao dịch mở rộng diện tích chiếm tới 39% tổng diện tích của các giao dịch lớn…

Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 1,96 triệu m2 diện tích cho thuê. Ảnh: Hoàng Bách

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội tiếp tục ghi nhận những chuyển động mới trong quý 2/2026 khi nguồn cung gia tăng, trong khi giá thuê và tỷ lệ trống có sự điều chỉnh giữa các phân khúc.

Theo số liệu của Công ty CBRE, điểm nhấn của thị trường trong quý 2 là việc hai dự án văn phòng hạng A mới chính thức đi vào hoạt động, mở đầu cho nguồn cung văn phòng tại khu vực Tây Hồ Tây. Hai dự án đã bổ sung hơn 73.000 m2 diện tích cho thuê thuần (NLA), nâng tổng nguồn cung văn phòng của toàn thành phố lên khoảng 1,96 triệu m2 NLA. Trong khi đó, tổng diện tích hấp thụ trong 6 tháng đầu năm đạt hơn 37.000 m2, cho thấy nhu cầu thuê văn phòng vẫn được duy trì ở mức ổn định.

TÍN HIỆU TÍCH CỰC VỀ NHU CẦU THUÊ

Ngoài ra, về mặt bằng giá thuê, phân khúc hạng A ghi nhận mức trung bình 29,5 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, theo đơn vị nghiên cứu, diễn biến này chủ yếu đến từ chiến lược chào thuê cạnh tranh của hai dự án mới, nhằm thu hút khách thuê và từng bước nâng tỷ lệ lấp đầy trong giai đoạn đầu vận hành. Ở phân khúc hạng B, giá thuê trung bình đạt 14,8 USD/m2/tháng, gần như đi ngang so với quý trước và giảm nhẹ 0,7% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, nguồn cung hạng A gia tăng cũng khiến tỷ lệ trống của phân khúc này tăng lên 28,3%, cao hơn 6,9 điểm phần trăm so với quý trước và 8,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi tỷ lệ trống của phân khúc hạng B có dấu hiệu cải thiện nhẹ theo quý khi giảm 0,9 điểm phần trăm, xuống còn 17,5%, dù vẫn cao hơn 2,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, thị trường đã xuất hiện những tín hiệu tích cực về nhu cầu thuê. Trong 6 tháng đầu năm 2026, các giao dịch mở rộng diện tích chiếm tới 39% tổng diện tích của các giao dịch lớn, chủ yếu đến từ nhóm doanh nghiệp công nghệ thông tin và tài chính – ngân hàng – bảo hiểm.

Diễn biến này diễn ra trong bối cảnh nhiều chỉ số kinh tế duy trì đà tăng trưởng tích cực. Theo số liệu của cơ quan thống kê TP. Hà Nội, lũy kế từ ngày 1/1/2026 đến 26/6/2026, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên địa bàn Thành phố đạt 3.240 triệu USD, đạt 72% chỉ tiêu giao kế hoạch cả năm 2026 và vượt 116% chỉ tiêu giao 6 tháng đầu năm 2026 tại Chỉ thị số 11/CT-UBND của UBND Thành phố. Cùng thời điểm, Thành phố đã cấp giấy chứng nhận cho 19,0 nghìn doanh nghiệp thành lập mới với vốn đăng ký 397,9 nghìn tỷ đồng, tăng 21,0% so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn chung, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội được đánh giá đang bước vào giai đoạn cân bằng hơn, với nguồn cung mới tạo thêm dư địa cạnh tranh nhưng nhu cầu thuê vẫn duy trì nền tảng ổn định.

Tuy nhiên, Công ty bất động sản JLL nhận định nhóm tài sản hiện hữu, đặc biệt là các tòa nhà được phát triển cách đây 10 - 20 năm sẽ phải đối mặt với không ít thách thức. Đó là hệ thống cơ điện thiếu hiệu quả, mức tiêu hao năng lượng lớn, chất lượng không khí trong nhà chưa đáp ứng các tiêu chuẩn mới cùng việc thiếu các tiện ích phục vụ sức khỏe và trải nghiệm người dùng đang làm giảm sức cạnh tranh của nhiều dự án. Trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến các tiêu chí ESG, khoảng cách giữa các tòa nhà đã được nâng cấp và những tài sản chưa chuyển đổi tiếp tục bị nới rộng.

NÂNG CẤP TÒA NHÀ ĐỂ GIA TĂNG SỨC CẠNH TRANH

Dù vậy, bà Stephanie Dinh, Giám đốc quản lý & phát triển dự án, JLL Việt Nam, lưu ý ESG không phải chi phí phát sinh, mà là khoản đầu tư bảo vệ và gia tăng giá trị tài sản. Nhiều chủ sở hữu cho rằng nâng cấp ESG tốn kém, nhưng thực tế các chương trình thành công thường tập trung vào hạng mục tác động trực tiếp như: hệ thống kiểm soát nhiệt độ, độ ẩm và chất lượng không khí (HVAC) hiệu suất cao, chiếu sáng LED, nền tảng quản lý thông minh, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu tiêu thụ nước và nâng cấp tiện ích sức khỏe.

“ESG đang tạo ra chuẩn mực mới cho thị trường văn phòng. Trong quá khứ, nhiều chủ sở hữu xem việc nâng cấp tòa nhà là khoản chi phí cần cân nhắc. Ngày nay, chúng tôi nhìn thấy một bức tranh hoàn toàn khác. Những tòa nhà chủ động đầu tư vào hiệu quả năng lượng, sức khỏe người sử dụng và công nghệ vận hành đang có khả năng thu hút khách thuê tốt hơn, duy trì giá thuê tốt hơn và bảo vệ giá trị tài sản trong dài hạn. Đối với nhiều tòa nhà hiện hữu đây là cơ hội để tái định vị tài sản và tạo ra lợi thế cạnh tranh mới”, đại diện JLL nhấn mạnh.

Theo nghiên cứu của JLL, các tòa nhà có chứng nhận xanh và lộ trình giảm phát thải rõ ràng đạt giá thuê cao hơn 15-30% so với tài sản còn lại. Thực tế, sự thành công của các tòa nhà vừa được nâng cấp là minh chứng rõ nét cho xu hướng dịch chuyển này. Sau quá trình nâng cấp, các dự án được đón nhận tích cực, phản ánh sự chú trọng ngày càng cao của khách thuê đến chất lượng tài sản và lợi ích ESG.

“ESG đang thay đổi mối quan hệ giữa chủ nhà và khách thuê theo hướng cùng tạo ra giá trị. Trước đây, chủ nhà muốn tối đa hóa lợi nhuận, khách thuê muốn tối ưu chi phí. Ngày nay, ESG tạo cơ hội cả hai cùng đạt mục tiêu. Chủ nhà hưởng lợi từ tỷ lệ lấp đầy cao hơn, giá thuê tốt hơn và giá trị bảo toàn. Khách thuê hưởng lợi từ chi phí vận hành thấp hơn, môi trường chất lượng hơn và đáp ứng cam kết không phát thải carbon”, bà Stephanie chia sẻ.

Dự báo về thị trường văn phòng thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam, cho biết từ nửa cuối 2026 đến 2028, thị trường dự kiến sẽ đón thêm khoảng 207.000 m2 NLA văn phòng hạng A, phần lớn tập trung tại khu vực Tây Hồ Tây. Làn sóng nguồn cung mới này được dự báo sẽ gây sức ép lên tỷ lệ trống toàn thị trường, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh toàn diện hơn – không chỉ dừng ở yếu tố giá mà còn ở chất lượng công trình.

Theo CBRE, các tiêu chuẩn chứng nhận công trình xanh, hệ thống vận hành thông minh và tiện ích đi kèm ngày càng trở thành yếu tố quyết định trong lựa chọn thuê và gia hạn hợp đồng của khách thuê. Những chủ nhà chủ động nâng cấp các yếu tố này sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trong việc thu hút và giữ chân khách thuê chất lượng.