Hà Nội: Khó có lời giải chung cho việc cải tạo chung cư cũ

Cải tạo chung cư cũ vẫn tiếp cận theo cách làm của hàng chục thập kỷ trước

Hiện Hà Nội có khoảng 250.000 người dân đang sống trong 1.570 nhà chung cư xuống cấp. Riêng trong các quận nội đô có 20 khu chung cư, 69 nhóm chung cư, 209 chung cư cũ riêng lẻ cần xây dựng lại.

Theo Sở Xây dựng, ngoài nhà C8 Giảng Võ, còn 5 chung cư cấp độ D nguy cơ sụp đổ vẫn còn người dân sinh sống: Nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng còn 4 hộ; tập thể Bộ Tư pháp còn 2 hộ; Nhà A Ngọc Khánh còn 20 hộ; Nhà G6 phường Thành Công còn 28 hộ; Nhà 148-150 Sơn Tây còn 3 hộ. Kế hoạch của Thành phố là lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại 9 khu chung cư cũ, 7 nhóm chung cư cũ và 2 nhà chung cư cũ đơn lẻ… nhưng vẫn chưa hoàn thành bởi nhiều lý do(1).

Ông Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, cho biết đây là nhiệm vụ cấp thiết chứ không phải cần thiết(2). Nhận thức là vậy, nhưng 20 năm trước khi Hà Nội còn nhiều đất cận trung tâm, Sở Quy hoạch Kiến trúc ngày ấy cũng chưa bố trí đất làm nhà tạm cư hay tái định cư cho chung cư cũ mà tập trung nhiều vào quy hoạch lấp ruộng phân nền hay xây chung cư mới. Cách tiếp cận cũ ấy vẫn duy trì tới hôm nay: đặt mục tiêu nâng cao chất lượng sống chung cư cũ nhưng giao cho các nhà đầu tư chỉ tính đập nhà cũ đi xây nhà mới to, cao hơn, dư diện tích ra thì bán lấy lãi... Theo cách làm ấy thì quanh quẩn trong khu đất cũ sẽ điều chỉnh quy hoạch tăng mật độ tầng cao, giảm mặt nước, cây xanh, công cộng. Tuy nhiên, điểm khác là không để doanh nghiêp trực tiếp đề xuất phương án mà giao cho quận/huyện phối hợp với doanh nghiệp làm, rồi trình duyệt.

Hơn 30 năm chuyển dịch từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường, cải tạo chung cư cũ vẫn nguyên mô hình xin/cho, vẫn dùng thời gian công vụ, ngân sách công để khảo sát, đánh giá, soạn thảo chính sách, lập quy hoạch, dự án cải tạo chung cư cũ. Dựa vào các văn bản hành chính từ các cấp quản lý ở xa để làm cơ sở đối thoại với dân chung cư cũ, còn doanh nghiệp vẫn phải chạy đi chạy lại quãng giữa khoảng xa gần ấy.

Bản đồ Hà Nội 1986 thấy rõ các khu chung cư Hà Nội, khu tập thể Giảng Võ 1988-1991. Ảnh tư liệu

Chung cư cũ Hà Nội xây dựng từ trước 1954, đa số từ năm 1960 đến 1999, cao từ 3 đến 6 tầng, diện tích dưới 30m2. Nhiều chung cư xuống cấp, hệ thống phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo, không có chỗ đỗ xe... Sở Xây Dựng Hà Nội cho biết đến tháng 1.2024 cơ quan này đã phê duyệt nhiệm vụ kiểm định cho 1.022 chung cư cũ. Trong đó, Sở Xây dựng trực tiếp 126 tòa, các quận/huyện kiểm định 47 tòa nhà trình lên Sở. Sở sẽ công bố 53 kết quả kiểm định và thực hiện quy hoạch, xây dựng hệ số K, tiêu chí chọn chủ đầu tư(1)...

Sở đã làm được nhiều việc nhưng nếu vẫn theo cách cũ, quy trình duy nhất trong khi mỗi chung cư có bối cảnh, chất lượng kết cấu, đối tượng sử dụng khác nhau thì rất khó sát thực tế, ít mang lại hiệu quả. Sở cũng chưa làm rõ nguyên nhân vì sao 30 năm cải tạo chung cư cũ vẫn “dậm chân tại chỗ”. Nếu hàng trăm tỷ đồng ngân sách đầu tư bỏ ra mà không tăng tốc tiến độ cải tạo chung cư cũ thì ai sẽ đánh giá hiệu quả khoản đầu tư này?

Bản đồ khu Giảng Võ 2024, các chung cư cũ Hà Nội hiện nay. Ảnh: Internet

Chung cư muôn hình muôn vẻ vẻ, không thể đối thoại đơn điệu, đổ đồng

Hà Nội đã thực hiện cải tạo 19 chung cư cũ, các dự án này đã làm được vì mặt bằng tầng 1 được bàn giáo nhanh bởi các lý do: được ngân sách Nhà nước hỗ trợ cả nhà và đất cho các hộ tầng 1 (A3 Giảng Võ); Toàn bộ diện tích tầng 1 sở hữu nhà nước (A6 Giảng Võ) hoặc chủ đầu tư mua hết cổ phần (Intimex Giảng Võ). Khu Giảng Võ cũng có dự án dân tầng 1 được chủ đầu tư hứa đền bù cao, nên giao mặt bằng ngay. Sau đó chủ đầu tư thực hiện ngay việc đập nhà cũ, nhưng rồi lại để "đắp chiếu" nhiều năm, dân hết chịu được thì tính lại: dân phải bớt lợi ích và thuận theo một số yêu cầu của chủ đầu tư.

Như vậy là quyết định thành bại các dự án cải tạo chung cư cũ do 20%-30% cư dân tầng 1 có mặt đất quyết định (con số này tương ứng với 10.000 căn hộ tầng 1 có 50.000 người dân tầng 1 đang sống trong 1.570 chung cư cũ). Với các hộ dân này cần đối thoại trực tiếp với họ để tạo sự đồng thuận là con đường ngắn nhất để đẩy nhanh việc cải tạo chung cư cũ. Nếu theo cách thủ công đang làm, dùng một đối sách đối thoại với 10.000 hộ dân là bất khả thi. Tuy nhiên với công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI), Internet vạn vật (IoT) thì việc này lại rất hứa hẹn. Thông tin đầu vào là Dự án tương lai dùng mô hình quản lý công trình (BIM – Buiding Information Management), sẽ cho ngay giá thành xây dựng, diện tích, chất lượng, thời gian giao nhà. Hệ thống thông tin địa lý (GIS -Geographic Information System) sẽ cung cấp thông tin lượng hóa giá trị 10.000 căn hộ tầng 1 của 1.570 chung cư cũ. Quản trị minh bạch, chính xác, hiệu quả nhờ hệ thống quản lý tài liệu xây dựng điện tử (EDMS: Electronic Document Management System).

Với hệ thống công cụ này, Hà Nội sẽ có hàng trăm mô hình cải tạo chung cư cũ, với lời giải thỏa đáng cho từng cá nhân có lợi ích liên quan lại tích hợp, tương tác với hàng triệu lợi ích xã hội khác... Làm như vậy cải tạo cung cư cũ là cuộc đối thoại linh hoạt để đạt sự đồng thuận cao, đem lại lợi ích cụ thể thay vì phải chi tiền ngân sách vừa tốn kém lại lãng phí thời gian.

Trần Huy Ánh (Ủy viên thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội, thành viên Hội đồng Khoa học Tạp chí Kiến trúc Việt Nam – Viện Kiến trúc Quốc gia, Bộ Xây Dựng)

_______________

Nguồn trích dẫn:

(1) https://thanglong.chinhphu.vn/day-nhanh-tien-do-lap-quy-hoach-xay-dung-lai-chung-cu-cu-103230321160907509.htm

(2) https://tienphong.vn/cai-tao-chung-cu-cu-ha-noi-hon-30-nam-dat-tren-1-post1513866.tpo